Αν είστε νέος στην επιχείρηση ακίνητων περιουσιών ή νέος στην περιοχή, λάβετε βοήθεια. Ένα CMA δεν είναι μόνο συγκριτικό μαθηματικό. Η λεπτομερής γνώση της δυναμικής των πωλήσεων ακινήτων στη συγκεκριμένη περιοχή απαιτείται για να κρίνουμε με βάση τα δεδομένα που παρουσιάζονται. "Η ακίνητη περιουσία είναι τοπική" είναι ένα πολύ γνωστό απόσπασμα γιατί είναι αλήθεια και πρέπει να μάθετε όλα για την τοπική αγορά σας.
Με άλλα λόγια, πρέπει να γνωρίζετε κάτι σχετικά με την αγορά σας και γιατί τα σπίτια σε μια περιοχή πωλούν διαφορετικά και για υψηλότερες ή χαμηλότερες τιμές από συγκρίσιμα σπίτια σε άλλη περιοχή.
Απλά συγκρίνοντας τους αριθμούς χωρίς να γνωρίζετε τις γειτονιές και τις ιδιότητες μπορεί να είναι μια καταστροφή. Η πιο σημαντική δραστηριότητα σε μια CMA είναι η επιλογή συγκρίσιμων ιδιοτήτων.
Συλλέγει προσεκτικά συγκρίσιμες ιδιότητες
Όταν επιλέγετε ιδιότητες που θεωρείτε συγκρίσιμες με την ιδιότητα του αντικειμένου σας, σημαντικές σκέψεις περιλαμβάνουν:
- Στατιστικά, οι πωλήσεις πολύ πάνω ή πολύ κάτω από το μεγαλύτερο μέρος της ομάδας είναι ύποπτες. Ενδεχομένως υπάρχουν βάσιμοι λόγοι για την απόκλιση. Εάν έχετε αρκετά πρόσφατα comps, πετάξτε το δρόμο πολύ υψηλές και πολύ χαμηλές πωλήσεις των τιμών.
- Βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να δικαιολογήσετε συμπιεσμένα στοιχεία που δεν χρησιμοποιήθηκαν. Αν αποφασίσετε να μην είναι κατάλληλο ένα συγκρίσιμο, έχετε έναν καλό λόγο. Αν σας ζητηθεί αργότερα από τον πελάτη σας γιατί δεν χρησιμοποιήσατε ένα συγκεκριμένο σπίτι, θα θελήσετε να είστε σε θέση να απαντήσετε ειλικρινά και να δικαιολογήσετε τις ενέργειές σας.
- Τραβήξτε συγκρίσιμες ιδιότητες από την περιοχή του αντικειμένου ή όσο το δυνατόν πιο κοντά. Εάν είναι αδύνατο να βρεθούν αρκετές μονάδες στην ίδια γειτονιά, τότε ίσως είναι απαραίτητο να χρησιμοποιήσετε κάποιοι από μια παρόμοια γειτονιά σε ένα άλλο μέρος της πόλης.
- Χρησιμοποιήστε συγκρίσιμα προϊόντα πώλησης που δεν είναι πολύ παλιά. Μείνετε όσο το δυνατόν πιο έγκαιρα ένα χρονικό πλαίσιο. Σε γρήγορες αγορές, αυτό είναι εύκολο, αλλά όχι τόσο όταν οι πωλήσεις είναι αργές. Εάν πρέπει να επιστρέψετε περισσότερο από δύο ή τρεις μήνες, πιθανότατα θα χρειαστεί να κάνετε ορισμένες υποκειμενικές προσαρμογές για μεγάλο χρονικό διάστημα. Δεν είναι εύκολο, καθώς δεν υπάρχει κανένας κανόνας για το πώς να το κάνουμε με ακρίβεια.
- Όταν επιτρέπεται η ποσότητα, χρησιμοποιήστε μόνο παρόμοιους τύπους κατασκευών. Ένα παράδειγμα θα μπορούσε να είναι το θέμα της ιδιοκτησίας σας να είναι ένα ιστορικό σπίτι και πολλές από τις comps είναι δύο ιστορίες. Με τη γήρανση του πληθυσμού μας, πολλοί ηλικιωμένοι θα ψάχνουν για ένα μονοήμερο σπίτι, έτσι θα μπορούσε να είναι πιο ζήτηση
Προσαρμογή διαφορών αξίας για ιδιότητες
Κατά τη σύγκριση παρόμοιων ιδιοτήτων, υπάρχουν πάντα διαφορές. Βεβαιωθείτε ότι έχετε προσαρμόσει την εκτίμηση αξίας της ιδιότητάς σας για τις διαφορές της από τις συγκρίσιμες ιδιότητες:
- Προσθέστε ή αφαιρέστε την τιμή για τη διαφορά στην ποσότητα παρτίδας ή έκτασης.
- Κάντε το ίδιο για διαφορές χαρακτηριστικών, όπως υπνοδωμάτια, λουτρά, γκαράζ κλπ.
- Ελέγξτε τις διαφορές χρηματοδότησης που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την τιμή πώλησης. Η χρηματοδότηση από τους πωλητές μπορεί μερικές φορές να οδηγήσει σε υψηλότερη τιμή που πληρώνεται για ένα ακίνητο που δεν σχετίζεται με την πραγματική του αξία. Να θυμάστε ότι αυτές πρέπει να είναι συναλλαγές "σε ελεύθερο χρόνο". Δεν πρέπει να υπάρχουν ειδικές περιπτώσεις, οικογενειακές πωλήσεις, πωλήσεις κινδύνου κ.λπ.
Μια τρέχουσα ανάλυση της ανταγωνιστικής αγοράς
Μια πλήρης και λεπτομερής αναφορά στην προοπτική / πελάτη της λίστας σας δεν μπορεί να ολοκληρωθεί χωρίς μια παρόμοια ανάλυση αγοράς των ιδιοκτησιών που αναφέρονται και ανταγωνίζονται με το σπίτι τους την εποχή εκείνη. Η σύσταση τιμοκαταλόγου μπορεί να τροποποιηθεί προς τα πάνω ή προς τα κάτω, ανάλογα με τον αριθμό των κατοικιών που αναφέρονται στην περιοχή τη δεδομένη στιγμή και τις τιμές των καταλόγων τους.
Γνωρίζοντας ότι μερικές από τις υψηλότερες πωλούμενες μονάδες προέρχονταν από περιόδους με πολύ χαμηλό απόθεμα, θα μπορούσατε να αναγκάσετε να τροποποιήσετε κάπως την εκτίμηση της τιμής καταλόγου σας, εάν η τρέχουσα αγορά έχει σημαντικά υψηλότερο απόθεμα. Προχωρώντας προς την άλλη κατεύθυνση, εάν υπάρχουν λιγότερα διαθέσιμα σπίτια, ίσως μπορέσετε να προσαρμόσετε την αιτούμενη τιμή σας προς τα πάνω.
Αποτελέσματα που εμφανίζονται σε μορφή εύκολης κατανόησης
Αυτό δεν είναι μια προώθηση για "όμορφη". Υπάρχουν λύσεις λογισμικού για σχεδόν οποιοδήποτε σύστημα MLS που παράγει πολύ γυαλισμένες αναζητήσεις για συγκριτική ανάλυση της αγοράς. Η αξία είναι στα δεδομένα και την ερμηνεία της. Μην αφήνετε τα glitz της "παρουσίασης" να έχουν μεγαλύτερη σημασία από την επιλογή και την ερμηνεία των δεδομένων.