Τι είναι μια κατοικία αναχώρησης;
Οι Fannie Mae και Freddie Mac ορίζουν μια κατοικία αναχώρησης ως το σπίτι που σήμερα ανήκει και κατοικεί στον δανειολήπτη που θέλει να στεγαστεί ένα νέο σπίτι.
Οι δανειολήπτες που κατέχουν σήμερα ένα σπίτι έχουν συνήθως τρεις επιλογές όταν αποφασίζουν να αγοράσουν μια νέα κύρια κατοικία. Αυτοί μπορούν:
Πωλούν την τρέχουσα κατοικία και πληρώνουν την υπολειπόμενη υποθήκη
Μετατρέψτε το ακίνητο σε ένα δεύτερο σπίτι, υποθέτοντας ότι μπορεί να τύχει τόσο για τις υφιστάμενες όσο και για τις νέες πληρωμές υποθηκών ή
Μετατρέψτε το ακίνητο σε μια επένδυση σε ακίνητα και παράσχετε τεκμηρίωση ότι θα νοικιάσει το ακίνητο και θα χρησιμοποιήσει το εισόδημα για να αντισταθμίσει την πληρωμή υποθηκών
Τον Ιούλιο του 2008 τόσο ο Fannie όσο και ο Freddie κατέστησαν αυστηρότερες τις κατευθυντήριες γραμμές αναδοχής σχετικά με τις κατοικίες αναχώρησης. Τον Ιούλιο του 2013 τελικά τους χαλάρωσαν.
Αλλαγές στις Κατευθυντήριες Γραμμές Ανάληψης Συμβολαίων "Αναχώρηση"
Οι μερικές φορές αυστηρές κατευθυντήριες οδηγίες για την "έξοδο από την αναχώρηση" επιβλήθηκαν κατά το ύψος της χρηματοπιστωτικής κρίσης και προορίζονταν να είναι προσωρινού χαρακτήρα παρά την παρατεταμένη διάρκειας άνω των 6 ετών.
Σκοπός αυτής της πολιτικής ήταν να εξασφαλιστεί ότι οι δανειολήπτες διαθέτουν επαρκή ικανότητα και οικονομικά αποθέματα για την επιτυχή διαχείριση πολλαπλών ακινήτων.
Τον Ιούλιο του 2008, η Fannie Mae θέσπισε αυτές τις κατευθυντήριες οδηγίες αναδοχής σχετικά με πρόσθετα ακίνητα ιδιοκτησίας:
Θα πρέπει να επαληθεύσουν το 30% των ιδίων κεφαλαίων στο σημερινό τους σπίτι. (Αυτό μετριάζει τις ανησυχίες ότι μπορεί να σκέφτονται μια «στρατηγική προεπιλογή» στο παλιό σπίτι. Μια AVM (αυτοματοποιημένη μονάδα αποτίμησης) ή αξιολόγηση θα χρειαστεί για να αποδείξει τη θέση τους σε μετοχές.
Τα έσοδα από μίσθωση πρέπει να τεκμηριώνονται με μια πλήρως εκτελεσθείσα σύμβαση μίσθωσης. Η μίσθωση μπορεί να είναι από μήνα σε μήνα.
Ο δανειστής θα ζητήσει αντίγραφο της εγγύησης και της απόδειξης κατάθεσης.
Δεν επιτρέπεται να εισπράττει εισόδημα από ένα μέλος της οικογένειας ή από άτομο με σταθερή σχέση με τον δανειολήπτη.
Το 75% του επαληθευμένου εσόδου από ενοίκια μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αντιστάθμιση των εξόδων στέγασης.
Οι νέες κατευθυντήριες γραμμές που ισχύουν σήμερα θα απομακρύνουν ή θα χαλαρώσουν πολλά από αυτά τα επαχθή επαγγελματικά προσόντα.
Το πιο σημαντικό, η Fannie Mae καταργεί την απαίτηση 30% για ίδια κεφάλαια. Επιτρέπουν επίσης μεγαλύτερο περιθώριο για όσους σχεδιάζουν να διατηρήσουν και να ενοικιάσουν την τρέχουσα κατοικία τους, διευκολύνοντας τις κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με την άμεση χρήση του εισοδήματος από ενοίκια.
Το πιο σημαντικό για τους αγοραστές κατοικιών που έχουν την τρέχουσα κατοικία τους βάσει σύμβασης πώλησης, δεν σας υποχρεώνουν πλέον να κλείσετε τη συναλλαγή πριν κλείσετε τη νέα σας.
Απευθείας από το στόμα του αλόγου:
Επειδή υπάρχουν άλλες πολιτικές που ισχύουν τώρα, οι οποίες αφορούν επαρκώς την πιστωτική ιστορία, το εισόδημα από ενοίκια και τα οικονομικά αποθεματικά, η Fannie Mae εξαλείφει κάποιες από τις απαιτήσεις που συνδέονται ειδικά με τη μετατροπή μιας κύριας κατοικίας
Όταν ο δανειολήπτης κατέχει υποθηκευμένο ακίνητο, η κατάσταση του ακινήτου καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο θα πρέπει να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι η υφιστάμενη ιδιοκτησία PITIA (ο συνολικός μηνιαίος τόκος, οι τόκοι, οι φόροι, η ασφάλιση και η πληρωμή της ένωσης ιδιοκτητών) πρέπει να ληφθούν υπόψη για τη νέα υποθήκη.
Εάν το υποθηκευμένο ακίνητο που ανήκει στον δανειολήπτη είναι η τρέχουσα κύρια κατοικία του δανειολήπτη που βρίσκεται σε εκκρεμότητα αλλά δεν κλείνει (με μεταβίβαση τίτλου στον νέο ιδιοκτήτη) πριν από την εν λόγω συναλλαγή, ο δανειστής μπορεί τώρα να χρησιμοποιήσει μια εκτελεσθείσα σύμβαση αγοράς, μετά το στάδιο έκτακτης ανάγκης χρηματοδότησης, να εξαλείψει την τρέχουσα πληρωμή υποθηκών από το δείκτη χρέους προς εισόδημα του δανειολήπτη.
Οι ενυπόθηκοι δανειστές θα πρέπει να συνεχίσουν να ακολουθούν τα πρότυπα εισοδήματα από ενοίκια και τα απαιτούμενα αποθεματικά όταν ο οφειλέτης μετατρέπει την τρέχουσα κύρια κατοικία του σε επενδυτική περιουσία.
Και οι δύο αλλαγές είναι εύλογες και καθυστερημένες.
Αυτές οι αλλαγές είναι επίσης ευπρόσδεκτες από τους επαγγελματίες του κλάδου ακινήτων και των στεγαστικών δανείων εκτός από πολλούς οι ιδιοκτήτες κατοικιών που είχαν προηγουμένως επηρεαστεί από την παλιά σειρά κατευθυντήριων γραμμών αναδοχής.