Μια επισκόπηση του τι πρέπει να δώσετε προσοχή στις νέες ρυθμίσεις επισκευής του IRS
Εάν μια συγκεκριμένη επισκευή βελτιώνει τον εξοπλισμό, αποκαθιστά την ιδιοκτησία στην κανονική της κατάσταση ή προσαρμόζει την ιδιότητά της σε νέα ή διαφορετική χρήση, τότε η δαπάνη κεφαλαιοποιείται και αποσβένεται για αρκετά χρόνια.
Τα έξοδα επισκευής και συντήρησης που δεν εμπίπτουν στις κατηγορίες βελτιώσεων, αποκαταστάσεων ή προσαρμογών μπορούν να αφαιρεθούν στο ακέραιο κατά το έτος που καταβλήθηκε η δαπάνη.
Τα βασικά
"Εάν επιδιορθώνετε τα πράγματα, μπορείτε να τα αφαιρέσετε", λέει ο Steve Nelson, πιστοποιημένος δημόσιος λογιστής που έχει γράψει εκτενώς για την αφαίρεση των επισκευών στο blog του Evergreen Small Business και έχει συντάξει ένα ενημερωμένο ηλεκτρονικό βιβλίο για την προετοιμασία του εντύπου 3115 Νέοι Κανονισμοί Ακίνητης Περιουσίας .
"Αν αυτό που κάνεις είναι μια βελτίωση, αποκατάσταση ή προσαρμογή," λέει ο Νέλσον, "οι νέοι κανόνες λένε ότι θα σας κάνουμε να το κεφαλαιοποιήσετε και να το υποτιμήσετε αν δεν είναι ένα τέτοιο ποσό που είναι μικρές πατάτες".
Συνήθεις επισκευές και συντήρηση που μπορούν να αφαιρεθούν αμέσως
"Γενικά, μπορείτε να αφαιρέσετε τα ποσά που καταβάλλονται για επισκευές και συντήρηση σε ενσώματα περιουσιακά στοιχεία εάν τα ποσά που πληρώθηκαν δεν απαιτούνται διαφορετικά για την κεφαλαιοποίηση." (IRS.gov, Δημοσίευση 535, Επιχειρηματικά Έξοδα, κεφάλαιο 7, τμήμα για τα έξοδα επισκευής και συντήρησης.)
Ορίζοντας αυτό που μπορούμε να αφαιρέσουμε όσον αφορά αυτό που δεν πρέπει να κεφαλαιοποιήσουμε, αυτό μας αναγκάζει να θέσουμε το ερώτημα: πρέπει αυτή η δαπάνη να κεφαλαιοποιηθεί; Εάν όχι, τότε μπορούμε να το αφαιρέσουμε.
Σε ένα άλλο τμήμα της Δημοσίευσης 535, το IRS αποσαφηνίζει τη διάκριση μεταξύ συντήρησης και επισκευών:
"Επισκευές Το κόστος επισκευής ή βελτίωσης της ιδιοκτησίας που χρησιμοποιείται στο εμπόριο ή την επιχείρησή σας είναι είτε εκπεστέο είτε κεφαλαιουχικό κόστος Συνήθης συντήρηση που διατηρεί την ιδιοκτησία σας σε κανονική λειτουργική κατάσταση, αλλά δεν αυξάνει ουσιαστικά την αξία ή παρατείνει ουσιαστικά τη χρήσιμη η διάρκεια ζωής του ακινήτου είναι εκπεστέα στο έτος κατά το οποίο έχει πραγματοποιηθεί. Σε αντίθετη περίπτωση, το κόστος πρέπει να κεφαλαιοποιείται και να αποσβένεται. (IRS.gov, Δημοσίευση 535, Επιχειρηματικά Έξοδα, Κεφάλαιο 11, Τμήμα Επισκευών).
Παρατηρήστε ότι εδώ το IRS ορίζει τι σημαίνουν με τη συνήθη συντήρηση. Η συνήθης συντήρηση, λέει η IRS, "διατηρεί την ιδιοκτησία σας σε κανονική αποδοτική κατάσταση λειτουργίας." Ένα παράδειγμα θα μπορούσε να είναι η αλλαγή του πετρελαίου σε ένα αυτοκίνητο. Η αλλαγή του λαδιού κρατά το αυτοκίνητο κανονικά και αποτελεσματικά, αλλά δεν παρατείνει ουσιαστικά την ωφέλιμη ζωή του αυτοκινήτου. Αντικατάσταση του κιβωτίου ταχυτήτων ή του κινητήρα, ωστόσο, θα παρατείνει ουσιαστικά την ωφέλιμη ζωή του αυτοκινήτου και έτσι θα ήταν περισσότερο σαν επισκευή που πρέπει να κεφαλαιοποιηθεί.
Κεφαλαιοποίηση επισκευών και συντήρησης: η δοκιμή "BRA"
Οι δαπάνες επισκευών και συντήρησης που βελτιώνουν την ιδιοκτησία ή την επαναφέρουν σε κατάσταση λειτουργίας ή προσαρμόζουν την ιδιοκτησία σε νέα χρήση πρέπει να κεφαλαιοποιούνται και να αποσβένονται για αρκετά χρόνια. Αυτό μπορεί εύκολα να θυμόμαστε αν κάποιος χρησιμοποιεί τη δοκιμασία BRA, μια μνημονική από τον Tony Nitti.
Τα προϊόντα είναι επισκευές που κάνουν κάτι καλύτερο από πριν. Συγκεκριμένα, οι επισκευές εμπίπτουν στην κατηγορία των βελτιώσεων εάν:
- Διορθώστε ένα ελάττωμα που υπήρχε πριν αγοράσετε το ακίνητο
- Διορθώστε ένα ελάττωμα που συνέβη ενώ έγινε η ιδιοκτησία
- Μεγέθυνση ή επέκταση της ιδιότητας, ώστε να έχει μεγαλύτερη χωρητικότητα, ή
- Αναμένεται να αυξηθεί η ποιότητα, η ισχύς, η αποδοτικότητα ή η παραγωγικότητα της ιδιοκτησίας
Για περισσότερες λεπτομέρειες, ανατρέξτε στην ενότητα Τι είναι μια βελτίωση; τμήμα των Τελικών Κανονισμών Ε & ΤΑ.
Οι αποκαταστάσεις, όπως θα περίμενε κανείς, είναι επισκευές που αποκαθιστούν κάτι στην κανονική τους κατάσταση. Η τοποθέτηση μιας οροφής ή η αντικατάσταση ολόκληρης της οροφής είναι δύο παραδείγματα αποκαταστάσεων. Συγκεκριμένα, οι επισκευές εμπίπτουν στην κατηγορία των επισκευών εάν είναι επισκευές που:
- Αποκαταστήστε το φθαρμένο ακίνητο στην "κανονικά αποδοτική κατάσταση λειτουργίας" του. ή
- Αντικατάσταση ενός σημαντικού στοιχείου ή ουσιαστικού δομικού τμήματος ενός αντικειμένου. ή
- Ανακατασκευάστε την ιδιοκτησία σε όμοια νέα κατάσταση. ή
- Αποτέλεσμα είναι η εκπεστέα ζημία, η πώληση ή η ανταλλαγή ή η θεραπεία απώλειας ατυχήματος για το ακίνητο ή το στοιχείο του ακινήτου.
Για περισσότερες λεπτομέρειες, ανατρέξτε στην ενότητα Τι είναι τα ποσά για την επαναφορά μιας μονάδας ιδιοκτησίας; τμήμα των Τελικών Κανονισμών Ε & ΤΑ.
Οι υποδείξεις είναι επισκευές που αλλάζουν τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται η ιδιοκτησία ή ο εξοπλισμός.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης κτιρίου μετατρέπει ένα εργοστάσιο σε εκθεσιακό χώρο. Ο τρόπος με τον οποίο χρησιμοποιείται το κτίριο μεταβάλλεται από τις μεταποιητικές στις λιανικές πωλήσεις. Δεδομένου ότι ο φορολογούμενος άλλαξε τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιεί το ακίνητο, τυχόν επισκευές που σχετίζονται με την προσαρμογή του ακινήτου κεφαλαιοποιούνται.
Συγκεκριμένα, το IRS αναφέρει ότι ένα έξοδο προσαρμογής είναι: "Πληρώνεται ένα ποσό για την προσαρμογή μιας μονάδας ιδιοκτησίας σε μια νέα ή διαφορετική χρήση, εάν η προσαρμογή δεν είναι σύμφωνη με τη συνηθισμένη χρήση της μονάδας ιδιοκτησίας τη στιγμή που την τοποθετήσατε αρχικά "(από την ενότητα Τι προσαρμόζει την ενότητα ιδιοκτησίας σε μια νέα ή διαφορετική χρήση; τμήμα των Τελικών Κανονισμών για τα Ενσώματα Πάγια Q & A).
Συντομεύσεις: Τρεις κανόνες ασφαλούς λιμένα
Ο γενικός κανόνας είναι ότι τα έξοδα επισκευών και συντήρησης πρέπει να κεφαλαιοποιούνται και να αποσβένονται. Υπάρχουν εξαιρέσεις σε αυτόν τον γενικό κανόνα. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν τρεις εξαιρέσεις, τις οποίες το IRS καλεί ασφαλή λιμάνια. Αλλά ακόμη και με ένα ασφαλές λιμάνι, δεν μπορεί κανείς απλά να διαγράψει τα έξοδα. Το IRS αναμένει από τους φορολογούμενους να προβούν σε επίσημη επιλογή (που ονομάζεται "εκλογή"), προσθέτοντας δήλωση εκλογών στις φορολογικές δηλώσεις τους.
$ 2.500 Εκλογές ασφαλών λιμανιών για μικρούς φορολογούμενους.
Ένα άτομο ή μια επιχείρηση μπορεί αμέσως να αφαιρέσει τα έξοδα επισκευής και συντήρησης εάν το κόστος είναι $ 2.500 (ή λιγότερο) ανά τεμάχιο ή ανά τιμολόγιο . Μια επιχείρηση με μια "ισχύουσα οικονομική κατάσταση", ωστόσο, έχει ένα ασφαλές λιμάνι ποσό 5.000 δολάρια. Αυτό το όριο $ 2.500 αρχίζει να ισχύει για το φορολογικό έτος 2016.
Για τα φορολογικά έτη 2014 και 2015, το όριο ήταν $ 500. Ανατρέξτε στην ανακοίνωση 2015-82, Αύξηση του ορίου του ελάχιστου ασφαλούς λιμένα De Minimis για τους φορολογούμενους χωρίς τη χρήση της σχετικής οικονομικής δήλωσης (pdf) στην ιστοσελίδα του IRS για λεπτομέρειες σχετικά με αυτήν την αλλαγή. Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τη διάταξη αυτή, ανατρέξτε στην ενότητα "Εξέταση ελάχιστου κινδύνου" του ερωτηματολογίου & της αξιολόγησης στην ιστοσελίδα του IRS.
Ασφαλές λιμάνι για τους μικρούς φορολογούμενους
Οι επισκευές μπορούν να αφαιρεθούν αμέσως εάν το συνολικό ποσό που καταβάλλεται για επισκευές και συντήρηση του ακινήτου είναι μικρότερο ή ίσο με 10.000 $ ή 2% της μη προσαρμοσμένης βάσης του ακινήτου, όποιο ποσό είναι χαμηλότερο . Και το ασφαλές λιμάνι είναι διαθέσιμο μόνο για επιχειρήσεις με έσοδα κάτω από 10 εκατομμύρια δολάρια και το ακίνητο που επισκευάζεται έχει μη διορθωμένη βάση κάτω από 1 εκατομμύριο δολάρια. Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με αυτήν τη διάταξη, δείτε την εκλογή ασφαλούς λιμένα για τον τομέα των μικρών φορολογουμένων του ερωτηματολογίου & ερωτήσεων στον ιστότοπο του IRS.
Ασφαλές λιμάνι για συνήθη συντήρηση
Εάν οι επισκευές συνίστανται σε συνήθη συντήρηση, τότε τα έξοδα επισκευής μπορούν να αφαιρεθούν αμέσως. Αυτά είναι τα είδη των επισκευών που συμβαίνουν σε τακτική βάση.
Το IRS έχει διευκρινίσει αυτό μερικές λεπτομέρειες. Για να μπορεί να αφαιρεθεί αμέσως η συνήθης συντήρηση, το IRS θέλει το έξοδο να ικανοποιήσει και τα τέσσερα από τα ακόλουθα κριτήρια:
- Οι επισκευές είναι τακτικά επαναλαμβανόμενες δραστηριότητες του τύπου που αναμένετε να εκτελέσετε.
- Οι επισκευές προκύπτουν από τη φθορά που χρησιμοποιείται σε ένα εμπόριο ή επιχείρηση.
- Οι επισκευές χρειάζονται για να διατηρήσουν αποτελεσματικά την ιδιοκτησία στην κανονική της κατάσταση.
- Και αναμένεται πλήρως ότι οι επισκευές θα πρέπει να πραγματοποιηθούν είτε:
- Περισσότερες από μία φορές κατά τη διάρκεια μιας δεκαετούς περιόδου (για κτίρια και κατασκευές που σχετίζονται με κτίρια), ή
- Πάνω από μία φορά κατά τη διάρκεια της ζωής της ιδιοκτησίας (για ακίνητα εκτός των κτιρίων).
(Η κλάση ζωής αναφέρεται στον αριθμό των ετών κατά τα οποία η IRS αναμένει να υποτιμήσουμε την περιουσία. Αυτό περιγράφεται στη δημοσίευση 946, Πώς να αποσβέσει το ακίνητο , ιδίως στο κεφάλαιο 4 και το Παράρτημα Β). Ρουτίνα συντήρησης του ερωτηματολογίου στην ιστοσελίδα της IRS. Μια λέξη της προσοχής: το συνηθισμένο ασφαλές λιμάνι συντήρησης δεν ισχύει για δαπάνες που εμπίπτουν στην κατηγορία των βελτιώσεων.
Μερικές διατάξεις
Ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης αντικαθιστά στέγη σε ένα ακίνητο. Ας σκεφτούμε αυτή την κατάσταση. Όταν το ακίνητο τέθηκε σε υπηρεσία ως μίσθωση, το κόστος του ακινήτου χωρίστηκε σε δύο: γη και κτίριο. Η γη είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που δεν αποσβένεται. Το κόστος του κτιρίου κεφαλαιοποιήθηκε και υποτιμήθηκε για μια περίοδο ετών (27,5 έτη για οικιστικά ακίνητα ή 39 έτη για εμπορικά ακίνητα). Έτσι το κόστος της παλιάς στέγης περιλαμβάνεται στο κόστος του κτιρίου και υποτιμάται με την πάροδο του χρόνου.
Τώρα ο ιδιοκτήτης αντικατέστησε την οροφή. Αυτός ο τύπος αποκατάστασης πρέπει να κεφαλαιοποιηθεί και να υποτιμηθεί (πάνω από 27,5 έτη ή 39 έτη, ανάλογα με την περίπτωση). Έτσι τώρα ο ιδιοκτήτης έχει δύο περιουσιακά στοιχεία που αποσβένονται: το αρχικό κτίριο και η νέα στέγη. Αλλά η παλιά οροφή περιλαμβάνεται στο κτίριο. Έτσι, κατά κάποιον τρόπο, ο ιδιοκτήτης υποτιμά ένα περιουσιακό στοιχείο (την παλιά οροφή) που δεν υπάρχει πλέον. Σε αυτό το σενάριο, το IRS επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να κάνει μερική διάθεση. Στην ουσία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διαγράψει το κόστος της παλιάς στέγης (αφαιρώντας έτσι το μέρος του κόστους από το πρόγραμμα απόσβεσης του κτιρίου).
Ποιο είναι το όφελος; Αυτό παίρνει μια άμεση αφαίρεση για την παλιά οροφή, η οποία αντισταθμίζει το μειονέκτημα ότι πρέπει να υποτιμήσει τη νέα στέγη για αρκετά χρόνια. Και αυτό καταργεί την παλιά οροφή (το ιστορικό της κόστος και τη συσσωρευμένη απόσβεσή του) του ισολογισμού του φορολογούμενου. Ένα πρόσθετο πλεονέκτημα: "Δεν υπάρχει ανάκαμψη, γιατί δεν υπήρξε πώληση ή ανταλλαγή", λέει ο Phil Zaman, διευθυντής της Εθνικής Φορολογικής Υπηρεσίας CBIZ. Έτσι, οι μερικές διατάξεις οδηγούν σε λιγότερες σωρευμένες αποσβέσεις για να ανακτήσουν εάν το ακίνητο πωλείται στο μέλλον.
Τι πρέπει να προσέξετε
Προκειμένου να προσδιοριστεί σωστά τι μπορεί να αφαιρεθεί και τι πρέπει να κεφαλαιοποιηθεί, εξετάζουμε τι είναι η δαπάνη, πόσο κοστίζει και πώς σχετίζεται η δαπάνη με το προς επισκευή ή συντήρηση περιουσιακό στοιχείο. "Πρέπει να είμαστε προσεκτικοί όχι μόνο για να γράψουμε πράγματα μακριά", λέει ο Nelson, "Αυτά τα ενσώματα όρια ιδιοκτησίας έχουν πει, πρέπει πραγματικά να εξετάσουμε αυτά τα έξοδα." Πώς λοιπόν βλέπουμε πραγματικά αυτές τις δαπάνες;
Για κάθε δαπάνη επισκευής ή συντήρησης:
- Ελέγξτε το τιμολόγιο για το κόστος
- Ποια είναι η δαπάνη; Εφαρμόστε τη δοκιμασία BRA: είναι η δαπάνη μια βελτίωση, μια αποκατάσταση ή μια προσαρμογή;
- Πόσο είναι η δαπάνη;
- Κάθε στοιχείο του τιμολογίου είναι ίσο ή μικρότερο από 2.500 $; Το συνολικό τιμολόγιο είναι ίσο ή μικρότερο από 2.500 $; Αν ναι, εξετάστε το ενδεχόμενο να χρησιμοποιήσετε το de minimis ασφαλές λιμάνι.
- Το ποσό είναι ίσο ή μικρότερο από 10.000 $; Ποσοστό ίσο ή μικρότερο από το 2% της μη προσαρμοσμένης βάσης του ακινήτου που επισκευάζεται; Αν ναι, εξετάστε το ενδεχόμενο να χρησιμοποιήσετε την επιλογή ασφαλών λιμένων για τους μικρούς φορολογούμενους.
- Ποια είναι η φύση της επισκευής; Είναι η επισκευή ένα αναμενόμενο και απαραίτητο μέρος της διατήρησης του ακινήτου σε κανονικά αποδοτική κατάσταση λειτουργίας; Αν ναι, εξετάστε το ενδεχόμενο να χρησιμοποιήσετε το ασφαλές λιμάνι για συντήρηση ρουτίνας.
- Εξετάστε αν μπορεί κάποιος να διαγράψει μια "μερική διάθεση".
- Κεφαλαιοποιήστε τα τυχόν έξοδα όπως απαιτείται και δημιουργήστε ένα πρόγραμμα απόσβεσης για τη διαγραφή του κόστους επισκευής.
Πόροι για βαρέλι βαθύτερα στις Αποζημιώσεις επισκευών και συντήρησης:
- Μια βαθιά ματιά: Το IRS ολοκληρώνει τους κανονισμούς σχετικά με τις διατάξεις της απτής αποσβέσιμης περιουσίας (Parker Tax Publishing, 8 Σεπτεμβρίου 2014).
- Ανακοίνωση 2015-82 (IRS.gov, pdf), η οποία άλλαξε το de minimis ασφαλές λιμάνι από $ 500 σε $ 2.500? συνοψίζονται στο IR-2015-133: Για τις Μικρές Επιχειρήσεις: Η IRS αυξάνει τα ενσώματα περιουσιακά στοιχεία που εκπέμπουν κατώτατο όριο στα 2.500 δολάρια. Απλοποιεί την αρχειοθέτηση και την τήρηση αρχείων (IRS.gov, 24 Νοεμβρίου 2015).
- Κανονισμοί περί ακινήτων - Συχνές Ερωτήσεις (IRS.gov, 13 Μαρτίου 2015).
- Απόφαση Treasury 9636: Καθοδήγηση σχετικά με την έκπτωση και την κεφαλαιοποίηση των δαπανών που σχετίζονται με ενσώματα πάγια περιουσιακά στοιχεία (IRS.gov, ημερομηνία ισχύος 19 Σεπτεμβρίου 2013).
- Διαδικασία Εισοδήματος 2015-20 (IRS.gov, pdf); συνοψίζονται στο IR-2015-29: Το IRS καθιστά ευκολότερο για τις μικρές επιχειρήσεις να εφαρμόσουν κανονισμούς επισκευής έως το 2014 και τα επόμενα έτη (IRS.gov, 13 Φεβρουαρίου 2015).
- Κανονισμοί περί ακινήτων - Προσανατολισμός καθοδήγησης και πόρων (AICPA.org)
- Εφαρμογή των νέων κανονισμών για τις άυλες ιδιοκτησίες ( Εφημερίδα της Λογιστικής , 31 Ιανουαρίου 2014).
- Συντήρηση ασφαλούς λιμένα σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς επισκευής του IRS (Nolo.com)
- Μικρός ασφαλής λιμένας φορολογουμένων για επισκευές και συντήρηση (Nolo.com)
- Απαιτήσεις ιδιοκτητών σύμφωνα με τους κανονισμούς επισκευής IRS (Nolo.com)