01 - Μόνο Ενδιαφέροντα Στεγαστικά - μια δημοφιλής επιλογή κατά τη διάρκεια των υψηλών περιόδων αξιολόγησης
- Ο οφειλέτης ικανοποιεί τον κύριο υπόχρεο με πληρωμή με μπαλόνι
- Το δάνειο ανασυστάται και ο δανειολήπτης θα έχει μια νέα, σημαντικά υψηλότερη μηνιαία πληρωμή
- Το ακίνητο πωλείται.
Το πλεονέκτημα είναι ότι ένα ενυπόθηκο δάνειο μόνο για τόκους επιτρέπει στον δανειολήπτη να αναβάλει τις πληρωμές του κεφαλαίου για την περίοδο των 5 έως 10 ετών, διατηρώντας τις μηνιαίες πληρωμές χαμηλές και ενδεχομένως ελευθερώνοντας μετρητά για άλλες επενδύσεις ή καλύπτοντας μηνιαίες δαπάνες. Επίσης, κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι πληρωμές μόνο για τόκους είναι φορολογικές εκπτώσεις (συμβουλευτείτε τον φοροτεχνικό σας, παρακαλώ).
Περίοδος ενδιαφέροντος μόνο για υποθήκη / περίοδο υψηλής αποτίμησης Παράδειγμα
Η υποθήκη μόνο για τόκους έχει γίνει μια δημοφιλής επιλογή για επενδυτές σε περιοχές όπου οι αυξανόμενες αξίες ακινήτων, ή οι υψηλές περίοδοι ανατίμησης, έχουν καταστήσει ιδιαίτερα δύσκολη την εύρεση επενδύσεων θετικής ρευστότητας.
Εδώ είναι ένα παράδειγμα, ψάχνετε για ένα σπίτι. Οι τιμές και οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται στην περιοχή που βλέπετε. Ταυτόχρονα, οι άλλες επενδύσεις σας δεν κάνουν πολύ καλά. Μπορεί να θεωρήσετε μια υποθήκη μόνο ως συμφέρον ως καλύτερη στρατηγική. Αλλά θυμηθείτε, οι δανειστές βλέπουν τα ενυπόθηκα ενυπόθηκα δάνεια ως πιο επικίνδυνα και θα τα τιμολογούν υψηλότερα.
Παράδειγμα: 30ετές δάνειο με τόκο μόνο για 100.000 δολάρια με επιτόκιο 7,0%:
• Πληρωμή μόνο για τόκους: $ 583 / μήνα, $ 7.000 / έτος
• Συμβατική πληρωμή: 665,30 δολάρια / μήνα, 7,984 δολάρια / έτος
• Εξοικονόμηση κατά τα πρώτα δέκα χρόνια: $ 82 / μήνα, $ 984 / έτος
02 - Διάγραμμα ζωής του δανείου και λόγοι για ένα επιτόκιο μόνο δανείου
Τόκοι και κύριες πληρωμές
Το σχήμα 1, παραπάνω, δείχνει το μηνιαίο χρονοδιάγραμμα πληρωμής του δανείου. Ο επενδυτής καταβάλλει τόκους μόνο κατά τη διάρκεια της αρχικής περιόδου του δανείου, τότε το δάνειο επανεπενδύει για να πληρώσει το αρχικό υπόλοιπο των 100.000 δολαρίων κατά τα υπόλοιπα έτη.
Το σχήμα 2 δείχνει ότι το κύριο υπόλοιπο παραμένει σταθερό κατά τη διάρκεια της περιόδου μόνο για τους τόκους και αρχίζει να μειώνεται μόλις ο επενδυτής ξεκινήσει να πληρώνει κεφάλαιο. Ένα δάνειο μόνο για τόκους μπορεί να είναι κατάλληλο για έναν επενδυτή ο οποίος:
- Προσπαθεί να αποφύγει τις αρνητικές ταμειακές ροές στα πρώτα χρόνια μιας επένδυσης,
- Τα σχέδια για την αναστροφή της ιδιοκτησίας,
- Έχει άλλες χρήσεις για τα μετρητά που θα καταβάλλονταν ως κύριοι, ή
- Αναμένει υψηλά επίπεδα ανατίμησης της περιουσίας.
Δυνητικοί κίνδυνοι
Ο κύριος κίνδυνος για τον επενδυτή απομένει με αρνητικό μετοχικό κεφάλαιο εάν η αγοραία αξία του ακινήτου μειωθεί, καθώς δεν καταβάλλεται κανένα κεφάλαιο κατά τη διάρκεια της περιόδου μόνο για τους τόκους.
Άλλοι δυνητικοί κίνδυνοι περιλαμβάνουν:
- Το εισόδημά σας δεν αυξήθηκε όπως αναμενόταν
- Μπορεί να υπάρχουν ποινές προπληρωμής
- Δεδομένου ότι πολλές υποθήκες με επιτόκιο είναι ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM), οι αρχικές πληρωμές μπορεί να είναι χαμηλές, αλλά εάν αυξηθούν τα επιτόκια,
- Δεν έχετε τα χρήματα όταν απαιτείται η επιστροφή κεφαλαίου
- Η γενική αγορά ακινήτων μειώνεται και η πώληση δεν είναι άμεση.
- Είναι δύσκολο να προβλεφθεί ποια θα είναι τα επιτόκια εάν ανατεθεί εκ νέου ο κύριος υπόχρεος.
Ο συντάκτης: Ο Chris Smith είναι επενδυτής ακινήτων, ιδρυτής μιας ηλεκτρονικής αναφοράς για επενδυτές και επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας και έχει δημοσιεύσει άρθρα στο περιοδικό Corporate Finance, Euromoney και στο Business Journal Network.
03 - Ενημέρωση από την υποβάθμιση των υποθηκών
ΕΚΣΥΓΧΡΟΝΙΖΩ:
Ήθελα να ενημερώσω αυτό το άρθρο μετά τη συντριβή. Τώρα είναι το 2016 και η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να ανακάμπτει από τη συντριβή που ξεκίνησε το 2006. Υπήρχαν πολλά δάχτυλα που έδειχναν την ευθύνη για τη συντριβή και ένας από τους στόχους ήταν η χαλαρή πολιτική δανεισμού. Οι εταιρείες υποθηκών κατηγορήθηκαν για δανεισμό σε άτομα που δεν έπρεπε να έχουν πάρει υποθήκη ή σε όσους είχαν υποθήκες που δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά.
Δεν έχω το ενδιαφέρον, μόνο υποθήκες ήταν ένας παράγοντας, δεδομένου ότι είναι μια πολύ ιδιαίτερη θέση που χρησιμοποιείται πολύ από τους επενδυτές. Εντούτοις, μερικοί από αυτούς υποχωρούν επειδή είχαν υπερβολική μόχλευση. Όπως συμβαίνει με πολλούς τύπους δανειακών δανείων, το δάνειο μόνο για τόκους δεν έγινε σχεδόν ανύπαρκτο μετά τη συντριβή, αλλά είναι πίσω στο mainstream αυτές τις μέρες. Εξυπηρετεί ορισμένες νόμιμες επενδυτικές στρατηγικές εξειδικευμένες.