01 - Η αξιολόγηση των επενδύσεων σε ακίνητα είναι τόσο ποσοτική όσο και ποιοτική
Επρόκειτο να ρίξω μια ματιά σε μια πιθανή επένδυση την άλλη μέρα. Πρόκειται για ένα τετράγωνο ιδιόκτητο πολυκατοικιακό ακίνητο, το οποίο κατοικούσε στο σύνολό του ο ιδιοκτήτης, ο οποίος ήταν εδώ τριάντα χρόνια. Ο ιδιοκτήτης ήταν ένα εκλεκτικό ακαδημαϊκό και υπήρχε κάθε είδους bric-a-brac και αντίκες διάσπαρτα σε όλη τη χώρα. Ο τόπος δεν υποδιαιρέθηκε σωστά. Το χαλί έπρεπε να αντικατασταθεί και το δάπεδο να επισκευαστεί. Το μετατοπιστικό υπόβαθρο είχε διογκώσει το πάτωμα σε μέρη και είχε δημιουργήσει μεγάλες ρωγμές που έτρεχαν πάνω και κάτω από διάφορους τοίχους.
Τον γύρισα με κάποιους φίλους μου - ένα ζευγάρι που ενδιαφέρθηκε να μπει σε ακίνητα. Έγραψαν τον τόπο από τη στιγμή που περπατούσαν στην πόρτα. Αλλά όταν είδα αυτά τα εξογκώματα και τις ρωγμές, είδα ένα πράγμα: χρήματα. Τα προβλήματα του ιδρύματος αποθαρρύνουν τους περισσότερους επενδυτές, γεγονός που μειώνει τον ανταγωνισμό και μπορεί να μαλακώσει τις τιμές.
Αλλά πώς να αξιολογήσει μια τέτοια συμφωνία; Ή οποιαδήποτε συμφωνία, για αυτό το θέμα; Προσωπικά, χωρίζω τους προβληματισμούς σε δύο κατηγορίες:
• Ποσοτικά: Πώς περιμένω να πραγματοποιηθεί η ιδιοκτησία ως επένδυση; Για αυτό το μέρος, μπορώ να κτυπήσω την αριθμομηχανή μου, το υπολογιστικό μου φύλλο ή το λογισμικό αξιολόγησης και να τρέξω μερικούς αριθμούς.
• Ποιοτική: Πρέπει να ρωτήσω τον εαυτό μου "μπορώ να το βγάλω;" Αν είστε σαν τη συντριπτική πλειοψηφία των επενδυτών σε ακίνητα, τότε είστε μερικής απασχόλησης. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να αντιμετωπίσετε αυτό το έργο πάνω από την "καθημερινή σας δουλειά" και να το διαχειριστείτε αργότερα. Αυτό το μέρος της ανάλυσης θα κάνει κάποια αναζήτηση ψυχής. μια αριθμομηχανή δεν πρόκειται να σας βοηθήσει εδώ.
02 - Ποσοτική - Εκτέλεση των αριθμών με χρήση του κατόχου
Προσωπικά, τείνω να εξετάσω τρία βασικά στοιχεία όταν σκέφτομαι μια επένδυση. Cap rate , είναι το πρώτο από αυτά τα εργαλεία.
Το ανώτατο επιτόκιο είναι απλά το ετήσιο καθαρό εισόδημα διαιρούμενο με την τιμή του ακινήτου. Για χρόνια, οι επενδυτές χρησιμοποιούν τον κανόνα "1%" ο οποίος δηλώνει απλά ότι το μηνιαίο εισόδημα ενοικίου για ένα ακίνητο πρέπει να είναι περίπου 1% της τιμής που πληρώνετε για το ακίνητο. Ορισμένες αγορές έχουν απομακρυνθεί από αυτήν την αναλογία λόγω των αυξανόμενων τιμών των ακινήτων, αλλά σε άλλες, μπορείτε να βρείτε ακόμα ιδιότητες που ταιριάζουν στον κανόνα του 1%. Κάτι που πρέπει να θυμάστε όμως είναι ότι ο κανόνας του 1% είναι ένας καλός δείκτης για το αν το ακίνητο πρόκειται να παράγει αρκετές ταμειακές ροές σε ετήσια βάση για να καλύψει τις πληρωμές υποθηκών συν τα έξοδα. Εκεί βέβαια υπάρχουν πολλές μεταβλητές που πηγαίνουν σε αυτό (από τους φόρους στα επιτόκια μέχρι το ποσοστό της προκαταβολής που πληρώνετε), αλλά είναι ένα σημείο εκκίνησης.
03 - Ταμειακή ροή ως εργαλείο ποσοτικής αξιολόγησης
Ο μόνος λόγος για τον οποίο ενδιαφέρεστε για το ανώτατο όριο είναι ότι προσπαθείτε πραγματικά για μια εύκολη εξουσιοδότηση για το είδος ταμειακής ροής που πρόκειται να δημιουργήσει η επένδυση. Στην επένδυση, τα μετρητά είναι βασιλιάς - αγνοήστε τον υπολογισμό αυτό σε κίνδυνο.
Η εκτίμηση της ροής μετρητών συνεπάγεται την εκπόνηση των μεγάλων αναμενόμενων ταμειακών εκροών (φόροι, κεφάλαιο, τόκοι, έξοδα, κενές θέσεις, αμοιβές, επισκευές) και συγκρίνοντάς την με το εισόδημα που παράγει το ακίνητο. Μπορείτε να το κάνετε είτε μέσω ενός υπολογιστικού φύλλου είτε χρησιμοποιώντας ένα πακέτο λογισμικού αξιολόγησης ακινήτων.
04 - Ποσοστό απόδοσης ως εργαλείο ποσοτικής αξιολόγησης επενδύσεων σε ακίνητα
Η ταμειακή ροή, με τη σειρά της, θα σας επιτρέψει να υπολογίσετε το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης του ακινήτου (ROR). Ο συντελεστής απόδοσης είναι ένα μέτρο κερδοφορίας. μετρά τα μετρητά που θα δημιουργήσει ένα έργο σε σχέση με τα μετρητά που πρέπει να βάλετε στο έργο.
Θα χρειαστείτε ένα υπολογιστικό φύλλο ή ένα λογισμικό αξιολόγησης ακινήτων για να υπολογίσετε αυτόν τον λόγο. Νομίζω ότι είναι πολύ χρήσιμο γιατί μου επιτρέπει να συγκρίνω την απόδοση που περιμένω για την επένδυση έναντι της απόδοσης που θα περίμενα εύλογα για άλλες, ανόμοιες επενδύσεις. Για παράδειγμα: αν έτρεξα τους αριθμούς για την περιουσία που περιέγραψα στην αρχή αυτού του άρθρου και μου έδιωξε πίσω ένα ποσοστό απόδοσης 8% θα περάσω σίγουρα.
Μπορώ να περιμένω ότι θα επενδύσει το 8% στο χρηματιστήριο (χαμηλότερος κίνδυνος και πολύ λιγότερη προσπάθεια). Για τον κίνδυνο και την προσπάθεια που θα έπρεπε να θέσω σε αυτό το εγχείρημα θα περίμενα ένα ρυθμό απόδοσης πολύ βόρεια του 20%.
05 - Ποιοτική - Μπορείτε να ολοκληρώσετε το έργο;
Όπως ανέφερα παραπάνω, η αριθμομηχανή σας δεν θα βοηθήσει εδώ. Αυτό είναι όταν πρέπει να ρίξετε μια ματιά στον καθρέφτη και να σκεφτείτε πόσο χρόνο και προσπάθεια θα είστε σε θέση να αφιερώσετε στο έργο.
Και πάλι, ας δούμε το έργο για το οποίο μίλησα στην αρχή αυτού του άρθρου. Ας υποθέσουμε ότι τη συγκρίνετε με μια παρόμοια ευκαιρία. μια άλλη οικογένεια στην ίδια γειτονιά, η οποία όμως απαιτεί λιγότερη εργασία. Θα επωφεληθήκατε της ευκαιρίας αυτής πέρα από το ανώτερο, εκτός αν το δεύτερο προσέφερε σημαντικά υψηλότερο ποσοστό απόδοσης. Αλλά πόσο ψηλότερα;
Για να ξεκινήσετε τους επενδυτές, πάντα προσφέρω τις ίδιες συμβουλές: Σ 'αυτή την περιοχή σφάλμα από την πλευρά της προσοχής. Ένα έργο που μπορείτε να το κάνετε είναι απείρως καλύτερα από αυτό που έχετε καεί από τη στιγμή που είστε στα μισά του δρόμου. Βρείτε κάτι στο εύρος άνεσής σας που προσφέρει κάποιους αξιοπρεπούς αριθμούς, κάντε το και στη συνέχεια προχωρήστε σε ένα πιο απαιτητικό (και ελπίζω πιο κερδοφόρο) έργο την επόμενη φορά.
Συμπέρασμα:
Η ανάλυση είναι μέρος της τέχνης, μέρος της επιστήμης. Ρίξτε μια ματιά στα άλλα θέματα αυτής της ενότητας για περισσότερες ιδέες σχετικά με την αξιολόγηση των επενδύσεων.
Ο συγγραφέας Chris Smith είναι επενδυτής ακινήτων, ιδρυτής μιας ηλεκτρονικής αναφοράς για επενδυτές και επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας και έχει δημοσιεύσει άρθρα στο περιοδικό Corporate Finance, Euromoney και στο Business Journal Network.