Όπως συμβαίνει σε όλα τα ακίνητα μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας, θα πρέπει να γνωρίζουμε αν προχωρούμε ή όχι στην ημερομηνία κλεισίματος, καθώς και εάν χρησιμοποιούμε ένα έτος "τραπεζίτης" 360 ημερών ή ένα ημερολογιακό έτος 365 ημερών.
Τα βήματα είναι:
- Προσδιορίστε τον αριθμό ημερών από το κλείσιμο έως την ημερομηνία λήξης της πολιτικής.
- Υπολογίστε το κόστος ανά ημέρα της ασφάλισης.
- Πολλαπλασιάστε τον αριθμό ημερών με το ποσό ανά ημέρα.
Ας κάνουμε μια δειγματοληπτική ασφάλιση. Ένας επενδυτής ακινήτων αναλαμβάνει το ασφαλιστήριο συμβόλαιο σε ένα ακίνητο. Το ετήσιο ασφάλιστρο για την πολιτική είναι $ 1350. Η πριμοδότηση πολιτικής καταβλήθηκε εξ ολοκλήρου στις 12 Φεβρουαρίου και το κλείσιμο είναι στις 15 Οκτωβρίου του ίδιου έτους. Χρησιμοποιούμε ένα ημερολόγιο 365 ημερών και προχωράμε στο κλείσιμο. Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής πληρώνει για την ημέρα κλεισίματος.
- # ημερών από τις 16 Οκτωβρίου έως τις 11 Φεβρουαρίου του επόμενου έτους είναι: 16 Οκτωβρίου + 30 Νοεμβρίου + 31 Δεκεμβρίου + 31 Ιανουαρίου + 11 Φεβρουαρίου = 119 ημέρες
- $ 1350 διαιρούμενο με 365 ημέρες = ημερήσιο κόστος $ 3,70
- $ 3.70 κόστος / ημέρα X 119 ημέρες = αναλογούν ποσό $ 440.30.
Το ποσό αυτό θα πιστωθεί στον Πωλητή και ΔΥΝΑΜΕΙΤΑΙ στον Αγοραστή.
Pro-ration και την τελική δήλωση
Γιατί υπάρχουν στοιχεία σε μια δήλωση κλεισίματος συναλλαγής ακίνητης περιουσίας που πρέπει να προ-αξιολογηθεί;
- Χρήματα σε μεσεγγύηση - μερικές φορές είναι απαραίτητο να αποφασίσετε αν κάποια από τα χρήματα που κρατούνται με μεσεγγύηση για έξοδα θα πρέπει να επιστραφούν στον πωλητή ή να παραμείνουν σε μεσεγγύηση για τον αγοραστή.
- Ασφάλιση - Τα ασφάλιστρα καταβάλλονται μπροστά, οπότε ο πωλητής έχει πληρώσει για ένα ολόκληρο έτος ασφάλισης. Κατά το κλείσιμο, ορισμένα από αυτά τα χρήματα πριμοδότησης επιστρέφονται στον πωλητή για το υπόλοιπο του έτους δεν θα έχουν στην ιδιοκτησία τους.
- Φόροι ιδιοκτησίας - Όπως και η ασφάλιση, αλλά λειτουργεί με τον άλλο τρόπο. Ας υποθέσουμε ότι κλείνετε τον Ιούνιο και ότι οι φόροι για το τρέχον έτος κυκλοφορούν το Νοέμβριο για πληρωμή μέχρι την 1η Ιανουαρίου. Ο αγοραστής θα είναι ο ιδιοκτήτης κατά τη φορολογική περίοδο, αλλά δεν ήταν για ολόκληρο το φορολογικό έτος. Έτσι, ο πωλητής θα οφείλει το οφειλόμενο ποσό μεταξύ του κλεισίματος και της φορολογικής ημερομηνίας. Συνήθως, το ποσό αυτό πιστώνεται στην πλευρά του αγοραστή κατά τη λήξη και ο αγοραστής πληρώνει τους φόρους όταν οφείλεται.
- Ενοικιάσεις - Οι ενοικιάσεις ακινήτων θα έχουν τα ενοίκια που καταβάλλονται για το μήνα στις αρχές του μήνα στις περισσότερες περιπτώσεις. Έτσι, εάν η διαπραγμάτευση κλείνει στις 15 του μήνα, ο πωλητής έχει καταβληθεί για ολόκληρο το μήνα, αλλά μόνο οφείλεται το ήμισυ αυτού. Ο αγοραστής θα πιστωθεί για το ποσό των ενοικίων για τις τελευταίες 15 ή 16 ημέρες του μήνα.
- Καταβολή εμπορικών μισθώσεων - Υπάρχουν διάφοροι τύποι μισθώσεων με διαφορετικές δομές πληρωμής. Είναι περίπλοκο, αλλά το κλείσιμο θα απαιτήσει την αναλογία του τι οφείλεται στον πωλητή για την περίοδο ιδιοκτησίας και τα υπόλοιπα ανήκουν στον νέο ιδιοκτήτη.
- Μισθώσεις αγροκτημάτων και αγροκτημάτων - Συχνά αγροκτήματα και αγροκτήματα μπορεί να χρηματοδοτούν γη από γείτονα ή από την κυβέρνηση για βόσκηση. Αν ναι, κάθε προπληρωμή που ισχύει για το χρόνο μετά το κλείσιμο θα πρέπει να μεταβεί στον πωλητή, καθώς δεν είναι πλέον ιδιοκτήτες. Ο αγοραστής θα είναι υπεύθυνος γι 'αυτό.
Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ότι πρόκειται για αποδεκτές πρακτικές, αλλά ορισμένες από αυτές μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγμάτευσης ως μέρος της συμφωνίας αγοράς. Δεν είναι σιδερένια. Ιδιαίτερα με την εμπορική ιδιοκτησία, ένας απότομος επαγγελματίας στον τομέα των ακινήτων μπορεί να είναι πολύτιμος για τον πελάτη τους επισημαίνοντας τομείς της συμφωνίας που θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγμάτευσης εάν έχουν χτυπήσει σε αδιέξοδο τιμών.