Η αξία ισούται με τα καθαρά λειτουργικά έσοδα διαιρούμενα με το ανώτατο όριο
Εάν είστε επενδυτής ακινήτων και σκέφτεστε να αγοράσετε ένα ακίνητο, ένα από τα πρώτα πράγματα που θέλετε να κάνετε είναι να καθορίσετε όχι μόνο την αγοραία αξία της περιουσίας αλλά και τα λειτουργικά έσοδα και έξοδα.
Θα σας πει εάν ανταποκρίνεται στους στόχους σας για ταμειακές ροές και κερδοφορία. Και αν ξεκινάτε, η κατανόηση του ανώτατου ορίου είναι σημαντική για την μελλοντική σας ανάπτυξη.
Προσδιορισμός της αξίας της ιδιότητας
Πρώτα πρέπει να καθορίσετε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) του αντικειμένου που εσείς ή ο πελάτης σας σκέφτεστε. Το NOI ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου είναι τα ενοίκια του μείον τα έξοδά του. Εάν είναι ένα συγκρότημα διαμερισμάτων, καθορίστε το καθαρό εισόδημα από ενοίκια μετά από αυτό που κοστίζει να διατηρηθεί.
Αυτό μπορεί να είναι ένα κομμάτι μιας πρόκλησης, διότι ιδανικά, θα χρειαστείτε τις δηλώσεις εισοδήματος και εξόδων από την ιδιοκτησία που μόνο ο σημερινός ιδιοκτήτης θα είχε. Αλλά μπορείτε επίσης να υπολογίσετε το NOI πολλαπλασιάζοντας την τιμή πώλησης με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.
Ενα παράδειγμα
Ένα σχέδιο έξι μονάδων διαμερισμάτων μπορεί να αποφέρει κέρδη ύψους 30.000 δολαρίων από ενοίκια. Καθορίστε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης από μια πρόσφατη, συγκρίσιμη, πωληθείσα ιδιοκτησία. Τώρα διαιρέστε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για να αποκτήσετε το τρέχον αποτέλεσμα αξίας ακινήτων.
Ας πούμε ότι το συγκρίσιμο ακίνητό σας πουλήθηκε για $ 250.000. Έχετε διαπιστώσει ότι το NOI της ιδιοκτησίας μετά την αφαίρεση των εφαρμοστέων εξόδων είναι $ 50.000. Διαχωρίστε το με την τιμή πώλησης των 250.000 δολαρίων. Έχετε ποσοστό κεφαλαιοποίησης 0,2 ή 20 τοις εκατό.
Εάν υποθέσετε ένα ποσοστό κεφαλαιοποίησης 20 τοις εκατό. Τα 30.000 δολάρια διαιρούμενα κατά 20 τοις εκατό είναι $ 150.000, που θα ήταν η τρέχουσα αξία του ακινήτου.
Άλλα εργαλεία
Λάβετε υπόψη ότι αυτή δεν είναι η μόνη μέθοδος υπολογισμού των τιμών ακίνητης περιουσίας. Είναι μόνο ένα εργαλείο στο κουτί. Οι διάφοροι υπολογισμοί αποτίμησης και οικονομικής απόδοσης που χρησιμοποιούν οι επενδυτές και οι επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας στις καθημερινές τους συνήθειες έχουν κάποια αξία.
Υπάρχουν βιβλία γεμάτα περίπλοκους υπολογισμούς που χρησιμοποιούνται για την αξιολόγηση ακινήτων και για τον προσδιορισμό της απόδοσης των επενδύσεων σε ακίνητα και της ιδιοκτησίας και των ακινήτων ενοικίασης. Οι περισσότεροι επενδυτές χρησιμοποιούν περίπου μισή δωδεκάδα από αυτούς τους υπολογισμούς τακτικά για επενδύσεις σε κατοικίες. Μερικοί ισχύουν για την χονδρική πώληση, ορισμένοι για να διορθώσουν και να κλέψουν τα έργα, και άλλοι για την ενοικίαση επενδύοντας. Μερικοί είναι πιο χρήσιμοι για τον επενδυτή ενοικίασης για τον προσδιορισμό της μακροπρόθεσμης απόδοσης των χαρτοφυλακίων τους.
Εμπορική επένδυση ακινήτων
Ένα εντελώς νέο επίπεδο μαθηματικών εμπλέκεται στις επενδύσεις εμπορικών ακινήτων. Υπάρχουν ορισμένοι πολύ εξειδικευμένοι υπολογισμοί που χρησιμοποιούνται από τους δανειστές για να καθορίσουν εάν θα χρηματοδοτήσουν μια αγορά ή ένα έργο. Είναι καλό να γνωρίζουμε γι 'αυτά γιατί πολλοί πολύ επιτυχημένοι επενδυτές κατοικιών εξελίσσονται σε επενδύσεις πολλών οικογενειών και εμπορικών ακινήτων.
Η επιλογή των υπολογισμών αποτίμησης και κέρδους που πρέπει να χρησιμοποιήσετε εξαρτάται από τους στόχους σας και τον τύπο ιδιοκτησίας.
Αν είστε επενδυτής που αγοράζει μονοκατοικίες ενοικίασης ακινήτων, θα χρησιμοποιήσετε κάποιους υπολογισμούς, αλλά πιθανώς να μην είστε εκείνοι που ενδιαφέρονται για το ανώτατο όριο και άλλους υπολογισμούς για πολλούς οικογενειακούς προσανατολισμούς.
Ενοικιάσεις ακινήτων
Η αρχή μιας επιτυχημένης στρατηγικής επένδυσης σε ακίνητα είναι μια ακριβής εκτίμηση της απόδοσης ενοικίασης για το μελλοντικό ακίνητο. Όταν διαθέτετε ακίνητα ενοικίασης, η καθαρή απόδοση ενοικίασης σας λέει πόσο καλά κάνει η επένδυσή σας όχι μόνο με τους παράγοντες της αγοράς και το ενοίκιο, αλλά και με το κόστος σας, συμπεριλαμβανομένης της διαχείρισης και της συντήρησης.
Η κατώτατη γραμμή
Όσοι επενδύουν σε ακίνητα μέσω ακινήτων που παράγουν έσοδα πρέπει να έχουν μια μέθοδο για τον προσδιορισμό της αξίας οποιασδήποτε ιδιοκτησίας σκέφτονται να αγοράσουν. Οι ανώτατες τιμές χρησιμοποιούνται ευρέως σε μελέτες αποτίμησης εμπορικών και πολυεπιχειρησιακών ακινήτων και κερδοφορίας.
Μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να καθορίσουν μια καλή τιμή πώλησης για ένα ακίνητο - ή από την άλλη πλευρά, την αξία μιας εισηγμένης περιουσίας έναντι της ζητούμενης τιμής.
Ως επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας που εξυπηρετεί πελάτες επενδύσεων, θα πρέπει να είστε πολύ εξοικειωμένοι με όλες τις μεθόδους αποτίμησης των εισοδηματικών περιουσιακών στοιχείων. Αν κάνετε όλη τη δική σας συντήρηση και διαχείριση ενοικιαζόμενων ακινήτων, ενδέχεται να μην έχετε κόστος, εκτός από υλικά, αν δεν εκτιμάτε την εργασία σας. Ωστόσο, είναι πολύ πιο πιθανό ότι θα έχετε πολλαπλές δαπάνες και το καθαρό λειτουργικό εισόδημά σας είναι ο αριθμός που λαμβάνετε μετά από όλες αυτές τις αφαιρέσεις δαπανών.