Εάν σκέφτεστε να επενδύσετε σε ακίνητα για ενοικιάσεις ακινήτων , υπάρχει πολλή έρευνα για να κάνετε. Θα πρέπει επίσης να είστε σίγουροι ότι είστε κατάλληλοι να είστε ιδιοκτήτης και ότι έχετε το χρόνο να διαχειριστείτε τις ιδιότητες. Ωστόσο, αυτό που θέλουμε να κάνουμε εδώ είναι να εξετάσουμε τον τρόπο με τον οποίο μια ιδιοκτησία παράγει ταμιακές ροές από τις μισθωτικές πράξεις .
Για παράδειγμα, θα χρησιμοποιήσουμε ένα τετράπλευρο, με τις τέσσερις μονάδες να προορίζονται για μίσθωση πλήρους απασχόλησης. Πρόκειται για έναν απλό υπολογισμό της ταμειακής ροής για την απεικόνιση του δυναμικού της ακίνητης περιουσίας ως επένδυση. Το κρίσιμο για αυτό, όπως συμβαίνει με τις περισσότερες επενδύσεις, είναι μια έξυπνη και καλά μελετημένη αγορά στο μπροστινό μέρος. Θα υποθέσουμε για το παράδειγμά μας ότι αυτός ο αγοραστής έκανε την έρευνά τους και έκανε μια καλή αγορά στο τετράπλευρο μας. Ακολουθούν τα στοιχεία αγοράς και ενοικίασης:
- Η τιμή αγοράς του τετράπλευρου είναι $ 325.000.
- Ο αγοραστής τοποθετεί 20 τοις εκατό κάτω, ή $ 65.000, χρηματοδοτώντας $ 260.000.
- Το 30ετές δάνειο ανέρχεται στο 6,5%, με την πληρωμή αρχής / τόκου ύψους $ 1,643 το μήνα.
- Οι φόροι και η ασφάλιση κατά την αγορά είναι $ 3.600 / έτος, για συνολική πληρωμή $ 1.943 το μήνα.
Ο αγοραστής έκανε την έρευνά τους και βλέπει μια σταθερή ζήτηση ενοικίασης για αυτές τις μονάδες, οι οποίες παραμένουν κατεχομένες τις περισσότερες φορές. Ωστόσο, για να είναι προσεκτικοί στους υπολογισμούς τους, θα υπολογίζεται ένας κίνδυνος κενής θέσης και μη πληρωμής κατά 6% για την πρόβλεψη της πραγματικής ταμειακής ροής .
Οι μονάδες είναι όμοιες και ενοικιάζονται για $ 900 ανά μήνα το καθένα. Ας δούμε πώς καταρρέει ο υπολογισμός μας:
- Το ακαθάριστο έσοδο από ενοίκια είναι $ 900 Χ 4 Χ 12 μήνες, ή $ 43.200 ανά έτος.
- Οι πληρωμές είναι $ 1.943 χ 12 = 23.316 δολάρια ετησίως.
- Το κόστος επισκευής του προηγούμενου ιδιοκτήτη έχει κατά μέσο όρο $ 1.700 ανά έτος.
- Οι κενές θέσεις και οι πιστωτικές ζημίες εκτιμώνται στο 6% των ενοικίων ή στα 2.592 $ ετησίως.
- Ο ιδιοκτήτης ξοδεύει περίπου 400 δολάρια κάθε χρόνο σε διάφορα έξοδα διαφήμισης και διαχειρίζεται το ακίνητο μόνο του.
Αυτά είναι τα βασικά επιχειρησιακά στοιχεία που μπαίνουν στον υπολογισμό της ταμειακής μας ροής . Ας πάρουμε τον υπολογισμό μας στα κέρδη:
- Έσοδα ενοικίου - Απώλεια κενής θέσης - Πληρωμές - Έξοδα = Ταμειακή ροή
- $ 43.200 - $ 2.592 - $ 23.316 - $ 2.100 = $ 15.192 / 12 = $ 1.266 το μήνα σε θετικές ταμειακές ροές.
Αν αναλογιστείτε την απόδοση σας ως " μετρητά με μετρητά επένδυσης", θα διαιρέσετε την πραγματική επένδυση μετρητών σας αξίας $ 65.000 κάτω στην ετήσια απόδοση μετρητών, ή $ 15.192. Αυτή είναι μια απόδοση 23% για τα μετρητά που επενδύσατε! Υπάρχουν λίγες επενδύσεις εκεί έξω που αποφέρουν αυτού του είδους την απόδοση.
Η ταμειακή ροή είναι συνάρτηση πολλών εισροών και οποιεσδήποτε ή πολλές από αυτές μπορούν να αλλάξουν και να βλάψουν ή να βελτιώσουν τη ροή μετρητών. Ορισμένες επηρεάζουν την αγορά και την οικονομία. Εάν ένας σημαντικός τοπικός εργοδότης κλείσει ή μετακινηθεί, η ζήτηση για ακίνητο μπορεί να πέσει κατά τη διάρκεια της νύχτας. Αυτό είναι κάτι που δεν μπορείτε να ελέγξετε, αλλά ελπίζουμε να αποφύγετε κάνοντας τη δέουσα επιμέλεια σας για την υγεία και τα σχέδια των τοπικών εργοδοτών. Εάν είναι υγιείς και κερδοφόρες με μια μακρά μίσθωση που πρόσφατα ανανεώθηκε, πιθανόν να είστε σε καλή κατάσταση.
Άλλοι παράγοντες που είναι εκτός ελέγχου σας είναι οι φόροι ακίνητης περιουσίας και η ασφάλιση ακινήτων.
Οι φόροι και τα ασφάλιστρα μπορούν να αυξηθούν, αυξάνοντας το λειτουργικό κόστος και μειώνοντας τα λειτουργικά έσοδα και τις ταμειακές ροές. Αυτοί οι αρνητικοί παράγοντες μπορούν να αντισταθμιστούν με άλλους παράγοντες για τους οποίους έχετε κάποιο έλεγχο. Θα μπορούσατε να βρείτε τρόπους μείωσης του κόστους μάρκετινγκ, διαχείρισης και συντήρησης. Φυσικά, εάν η αγορά ενοικίασης είναι ισχυρή, μπορείτε να αυξήσετε τα ενοίκια. Είναι μια λεπτή ισορροπία, καθώς μπορεί να αυξήσει τις κενές θέσεις. Η απώλεια εισοδήματος από πιο κενές μονάδες μπορεί εύκολα να εξαλείψει τυχόν κέρδη από τα αυξημένα ενοίκια.
Ελέγξτε τις υπόλοιπες σειρές επενδύσεων σε ακίνητα ενοικίασης για να δείτε τους άλλους τρόπους με τους οποίους το παράδειγμα αυτό το ακίνητο παρέχει φορολογικά και άλλα κίνητρα και επιστροφές.