Εκτός από τον υπολογισμό της απόδοσης ιδίων κεφαλαίων πρώτου έτους , ένας επενδυτής ακίνητης περιουσίας μπορεί να θέλει να γνωρίζει την απόδοση ιδίων κεφαλαίων όπως προβλέπεται για τα επόμενα έτη ή ως εμπειρία μετά το πρώτο έτος.
Αυτό θα μπορούσε να είναι σημαντικό, καθώς μόλις το ακίνητο έχει εκτιμηθεί και η υποθήκη έχει καταβληθεί κάπως, το ποσό των ιδίων κεφαλαίων που επενδύθηκαν σε αυτό το σημείο θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί καλύτερα σε άλλα μέρη αν η τρέχουσα απόδοση ιδίων κεφαλαίων είναι χαμηλή.
- Δυσκολία: Εύκολη
- Χρόνος που απαιτείται: 10 λεπτά
Εδώ είναι πώς
- Αποκτήστε όσο το δυνατόν ακριβέστερη εκτίμηση της τρέχουσας ή της προβλεπόμενης αξίας του ακινήτου. Για αυτό το παράδειγμα, θα χρησιμοποιήσουμε αξία αξίας 510.000 δολαρίων.
- Καθορίστε την αποπληρωμή υποθηκών. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων είναι $ 375.000.
- Στη συνέχεια, υπολογίστε την ταμειακή ροή μετά από φόρους (CFAT) . Θα χρησιμοποιήσουμε 17.000 δολάρια.
- Η απόδοσή μας είναι η CFAT / (Value-Payoff):
$ 17.000 / ($ 510.000 - $ 375.000) = .126 ή 12.6% είναι η απόδοση της καθαρής θέσης
Συμβουλές
- Σε αυτό το παράδειγμα, η απόδοση ιδίων κεφαλαίων φαίνεται μεγάλη σε σύγκριση με τα επικρατούντα επιτόκια. Ωστόσο, εάν η υποθήκη είχε καταβληθεί περισσότερο και η αξία είχε αυξηθεί περισσότερο, το αποτέλεσμα θα μπορούσε να είναι το μισό ή να πει 6%.
Σε αυτή την περίπτωση, είναι πιθανό ότι η πώληση του ακινήτου και η επένδυση σε άλλο θα ήταν πιο σοφό λόγω της καλύτερης απόδοσης του ROE στο νέο ακίνητο.
Ας αναθεωρήσουμε την απόδοση επένδυσης (ROI) στην ενοικίαση ακινήτων
Υπάρχουν μερικοί πολύ καλοί λόγοι για τους οποίους οι επενδυτές διαπιστώνουν ότι η μετακίνηση περιουσιακών στοιχείων από τις αγορές μετοχών και ομολόγων σε ακίνητα μπορεί να αυξήσει δραματικά την απόδοση επένδυσης (Return on Investment).
Ας δούμε τι κάνει την ακίνητη περιουσία τόσο επικερδής:
- Ασφαλής: Είναι ένα απτό περιουσιακό στοιχείο που πραγματικά ασφαλίζετε για απώλειες. Εάν είναι κατεστραμμένο ή καταστραφεί, παίρνετε αποζημίωση. Εάν έχετε μετοχές μετοχών και η εταιρεία χρεοκοπεί ή υπάρχουν κακά κέρδη και οι τιμές των μετοχών σας καταρρέουν, αυτό είναι τα διαλείμματα.
- Πεπερασμένα: Μπορούν να κρατήσουν την εκτύπωση και την έκδοση μετοχών μετοχών σε μια εταιρεία, αλλά υπάρχουν μόνο τόσα πολλά ακίνητα στον κόσμο. Ναι, μπορείτε να οικοδομήσετε κάτι σε αυτό, αλλά εξακολουθεί να είναι ένα μοναδικό για πάντα μοναδικό κομμάτι γης.
- Πλεονεκτήματα φόρου κεφαλαιουχικών κερδών: Το κέρδος σας όταν πωλούνται τα αποθέματα πραγματοποιείται στο έτος που πωλείται, χωρίς εξαιρέσεις. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το Αναβαλλόμενο Φόρο 1031 από το IRS για να αναβάλλετε τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών από τα κέρδη από την πώληση επενδύσεων σε ακίνητα. Στην πραγματικότητα, μπορείτε να το αναβάλλετε για πάντα! Εάν έχετε αυξήσει το χαρτοφυλάκιο σας με την πάροδο των ετών χρησιμοποιώντας 1031 Ανταλλαγές σωστά, δεν έχετε πληρώσει φόρους κεφαλαίου κέρδη. Αν περάσετε μακριά, οι κληρονόμοι σας κληρονομούν την ιδιοκτησία με την τρέχουσα αυξανόμενη αξία της και όλα αυτά τα κεφαλαιακά κέρδη απλώς πηγαίνουν μακριά! Ναι, μπορείτε με κάποιο τρόπο να το πάρετε μαζί σας.
- Επιστροφές ταμειακών ροών και εκτίμηση: Τα ακίνητα με την πάροδο του χρόνου έχει αποδειχθεί ότι αυξάνονται σε αξία, αν και υπάρχουν λόξυγκας στην πορεία. Έτσι, αν έχετε μια ιδιότητα ενοικίασης, κερδίζετε μετοχές μέσω ανατίμησης και την ενοικιάζετε πέρα από το κόστος θετικής μηνιαίας ταμειακής ροής.
- Μετοχική αύξηση μέσω της καταβολής της υποθήκης: Πληρώνετε την εν λόγω πληρωμή υποθηκών κάθε μήνα, και ένα μέρος της πηγαίνει στα ίδια κεφάλαια. Κατασκευάζετε μια αξία ενεργητικού έναντι της οποίας μπορείτε να δανειστείτε με πολύ ευνοϊκές τιμές.
- Μείωση μεγάλων εξόδων: Μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδα διαχείρισης, συντήρησης και λειτουργίας καθώς και τους φόρους ακίνητης περιουσίας από το εισόδημά σας ή ακόμα και τα έσοδα από άλλες επενδύσεις.
- Οι αποσβέσεις είναι δώρο: Μπορείτε να υποτιμήσετε την αξία της δομής (όχι γης) πάνω από 27,5 χρόνια. Αυτά δεν είναι τα χρήματα που έχετε ξοδέψει, αλλά παίρνετε ένα δολάριο για δολάριο διαγραφή έναντι του εισοδήματος για απόσβεση κάθε χρόνο.
- Μεγάλη μόχλευση χαμηλού κινδύνου: Χρησιμοποιώντας υποθήκες, μπορείτε να αξιοποιήσετε το 80% ή περισσότερο του κόστους αγοράς ενός ακινήτου ενοικίασης. Γιατί να ξοδέψετε 200.000 δολάρια για να αγοράσετε ένα μετρητά στο σπίτι όταν μπορείτε να αγοράσετε τέσσερις από αυτές με προκαταβολές και να βάζετε αυτές τις τέσσερις ταμειακές ροές στην τράπεζα κάθε μήνα;