Αλλά η πραγματικότητα είναι ότι τα κέρδη σας από την πώληση της κύριας κατοικίας σας είναι πιθανό να είναι αρκετά μικρά - αν υλοποιηθούν καθόλου.
Αξιολόγηση ακινήτων και πληθωρισμός
Το πρώτο πράγμα που πρέπει να λάβουμε υπόψη είναι η εκτίμηση της οικίας σε σχέση με τον πληθωρισμό.
Ίσως να εκπλαγείτε να συνειδητοποιήσετε ότι η εκτίμηση του σπιτιού σας μπορεί να αντισταθμιστεί από τον πληθωρισμό. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα αν δεν ζείτε σε μια καυτή αγορά ακινήτων. Ακούμε δραματικές ιστορίες εκτίμησης σε ορισμένες περιοχές της χώρας, αλλά οι περισσότεροι αγοράζουν σπίτια σε περιοχές όπου η ετήσια εκτίμηση πιθανότατα δεν θα χτυπήσει τον πληθωρισμό πολύ.
Τον Σεπτέμβριο του 2007, σύμφωνα με την Federal Reserve Bank of St. Louis, η μέση τιμή πώλησης για τα νέα σπίτια που πωλήθηκαν στις Ηνωμένες Πολιτείες ήταν 240.300 δολάρια. Τον Σεπτέμβριο του 2017, ο αριθμός αυτός ανήλθε σε 319.700 δολάρια. Ωστόσο, όταν εκτελείτε ορισμένους αριθμούς χρησιμοποιώντας τον Αμερικανικό Υπολογιστή Πληθωρισμού, κάποια από αυτά εκτιμάται ότι εξαφανίζονται. Αντί να βλέπουμε 79,400 δολάρια σε εκτίμηση, η πραγματική αξία αυτής της ανατίμησης είναι πιο κοντά στα 33.648 δολάρια.
Αυτό εξακολουθεί να μην φαίνεται πολύ κακό. Εξάλλου, η αξία του σπιτιού σας έχει αυξηθεί κατά περισσότερο από $ 30.000. Αλλά ας μην ξεχνάμε το κόστος.
Η κατοχή ενός σπιτιού έρχεται με πρόσθετα έξοδα
Στη συνέχεια, θα πρέπει να αφαιρέσετε το κόστος της ιδιοκατοίκησης από τα κέρδη σας.
Ας υποθέσουμε ότι έχετε υποθήκη για $ 250.000 με επιτόκιο 3,92%. Κατά τη διάρκεια των 30 ετών, σύμφωνα με τον υπολο- γιστή υποθηκών της Google, θα πληρώσετε 175.533 δολάρια σε τόκους. Ακόμη και αν το σπίτι σας εκτιμάται από ένα διορθωμένο με πληθωρισμό 30.000 δολάρια κάθε 10 χρόνια (συνολικά $ 90.000), αυτό δεν είναι ακόμα αρκετό για να αντισταθμίσει το ενδιαφέρον που πληρώνετε για το δάνειο.
Και το ενδιαφέρον που πληρώνετε δεν είναι το μοναδικό κόστος που αντιμετωπίζετε. Θυμηθείτε ότι πληρώνετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας στα περισσότερα κράτη. Ο υπολογιστής ενυπόθηκων δανείων του Student Loan περιλαμβάνει έναν υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας. Αν ο φόρος ακίνητης περιουσίας σας ανέρχεται στο 1,5% ετησίως, θα μπορούσατε να δείτε μια συνολική φορολογική πληρωμή ύψους $ 117.000 κατά τη διάρκεια 30 ετών. Και αυτό δεν αναλαμβάνει καμία αύξηση του φόρου ακίνητης περιουσίας-όπως το σπίτι σας εκτιμά σε αξία, έτσι και οι φόροι ιδιοκτησίας σας.
Είναι αλήθεια ότι μπορείτε να αφαιρέσετε μερικές από τις δαπάνες σας στη φορολογική σας δήλωση, αλλά μια έκπτωση δεν έχει την ίδια αξία με μια πίστωση. Μπορεί να μειώσει το εισόδημά σας και τη φορολογική σας υποχρέωση, αλλά όχι σε βάση δολαρίου για δολάριο. Εξάλλου, σύμφωνα με το Ίδρυμα Φορολογίας, μόνο το 30% των νοικοκυριών αναλύει. Αν δεν είστε μεταξύ εκείνων που αναγράφουν, δεν θα δείτε κανένα φορολογικό όφελος που σχετίζεται με την υποθήκη σας.
Άλλα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία σπιτιού περιλαμβάνουν συντήρηση και επισκευές, καθώς και ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να πληρώσετε ασφάλιση υποθηκών εάν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από 20 τοις εκατό. Μέχρι να επηρεάσετε τις δεκαετίες αυτών των δαπανών, προσθέτοντας στους τόκους των στεγαστικών σας δανείων και στους φόρους ακίνητης περιουσίας, οι πιθανότητες ακόμη και να σπάσουν είναι ακόμη αρκετά μικρές - ακόμη και αν το σπίτι σας εκτιμάται σε αξία με την πάροδο του χρόνου.
Τι θα συμβεί αν τελειώσετε να πωλούν απροσδόκητα;
Μας αρέσει να πιστεύουμε ότι η αγορά ακινήτων θα ανεβαίνει πάντα. Ωστόσο, όπως είδαμε μεταξύ του 2007 και του 2009, η ακίνητη περιουσία μπορεί να σχηματίσει μια φούσκα όπως κάθε άλλο περιουσιακό στοιχείο. Η έκρηξη της φούσκας των ακινήτων δημιούργησε μια κατάσταση στην οποία χιλιάδες άνθρωποι κατέληξαν να χάνουν πολλά χρήματα. Εάν μπορείτε να οδηγήσετε μια πτώση των τιμών, μπορεί να μην χάσετε τόσο πολύ.
Ωστόσο, αν είστε αναγκασμένοι να πωλήσετε κατά τη διάρκεια μιας συντριβής της αγοράς ακινήτων, δεν υπάρχει τίποτα που μπορείτε να κάνετε για να σώσετε την κατάσταση. Θα μπορούσατε να χάσετε χρήματα στο σπίτι σας, πέρα από αυτά που έχετε ήδη καταβάλει σε τόκους, φόρους και άλλα έξοδα.
Τι για την ενοικίαση;
Φυσικά, ως ατελής επένδυση ως αγορά μπορεί να είναι, είναι δυνατόν να επισημάνουμε ότι η ενοικίαση μπορεί να μην είναι η λύση. Μετά από όλα, όταν κάνετε τις πληρωμές υποθηκών, δημιουργείτε τουλάχιστον μετοχές στο σπίτι σας.
Όταν νοικιάζετε, βοηθάτε τον ιδιοκτήτη σας να οικοδομήσει ίδια κεφάλαια.
Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι η ενοικίαση θα πρέπει να αποφεύγεται με κάθε κόστος. Ανάλογα με την αγορά σας, η μίσθωση μπορεί να είναι μια καλή επιλογή, ακόμα κι αν αυτό σημαίνει ότι δεν είστε οικοδόμοι.
Αυτό ισχύει ιδιαίτερα εάν ζείτε σε μια περιοχή με υψηλές τιμές κατοικίας και μπορείτε να νοικιάσετε για λιγότερο από το συνολικό μηνιαίο κόστος υποθηκών, συντήρησης και άλλων δαπανών. Όχι μόνο εξοικονομείτε χρήματα σε μηνιαία βάση, αλλά μπορείτε στη συνέχεια να επενδύσετε τη διαφορά στην αγορά και ενδεχομένως να συνειδητοποιήσετε μεγαλύτερη εκτίμηση από ό, τι θα έχετε πάρει από την επένδυση στο σπίτι σας.
Μεταξύ Νοεμβρίου 2007 και Νοεμβρίου 2017, το S & P 500 είχε ετήσια απόδοση 9,672% προσαρμοσμένη στον πληθωρισμό. Ας υποθέσουμε ότι θα σας κοστίσει 1.100 δολάρια το μήνα για να αγοράσετε ένα σπίτι κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, αλλά αντ 'αυτού ζήσατε σε ένα διαμέρισμα με μηνιαίο ενοίκιο ύψους $ 700. Εάν επενδύσατε τη διαφορά των 400 δολαρίων μεταξύ μίσθωσης και αγοράς κάθε μήνα για αυτά τα 10 χρόνια, η αξία της επένδυσής σας θα ήταν $ 83.587,81.
Υπάρχει επίσης το γεγονός ότι η ενοικίαση σημαίνει ότι δεν χάνετε ένα σωρό χρήματα αν είστε αναγκασμένοι να πουλήσετε το σπίτι σας κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης. Από την άλλη πλευρά, αν κατορθώσετε να παραμείνετε στο σπίτι σας και να βγείτε από τις εκδηλώσεις της αγοράς και την κάμψη των ακινήτων, μπορείτε να δημιουργήσετε αρκετό κεφάλαιο στο σπίτι σας ώστε να μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε κατά τη συνταξιοδότησή σας. Ακόμα κι αν μόνο σπάσει ακόμη (ή ακόμα και αν χάσετε συνολικά) στο σπίτι, μπορεί να είναι ένα όχημα αναγκαστικής αποταμίευσης που έχει τη δυνατότητα να σας παρέχει ένα μεγάλο ποσό κεφαλαίου όταν πουλάτε.
Μπορεί επίσης να είναι ένας τόπος για να ζήσετε χωρίς ενοίκια στα έτη συνταξιοδότησής σας (μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας), ή μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια αντίστροφη υποθήκη για να αποκτήσετε πρόσβαση στα ίδια κεφάλαια, προκειμένου να κλείσετε ένα κενό εισοδήματος συνταξιοδότησης. Δεν θα δείτε αυτές τις επιλογές όταν νοικιάσετε.
Όταν αγοράζετε ένα σπίτι είναι μια επένδυση
Αντί να βλέπετε την κύρια κατοικία σας ως επένδυση, εξετάστε άλλους λόγους για να αγοράσετε. Ίσως θέλετε ένα μέρος για να καλέσετε το δικό σας, να οικοδομήσουμε ισότητα, και να θέσει τις ρίζες σε μια κοινότητα. Αυτοί είναι όλοι οι λόγοι για να αγοράσετε! Αντίθετα, αν νομίζετε ότι θα έχετε πιο κινητό τρόπο ζωής, μπορεί να έχει περισσότερη νόημα να νοικιάσετε, ακόμα και αν δεν δημιουργείτε δικαιοσύνη. Όσο προβαίνετε σε άλλες προβλέψεις για το μέλλον σας, η μίσθωση μπορεί να είναι μια βιώσιμη επιλογή, ανάλογα με την τοπική αγορά και τους μακροπρόθεσμους στόχους σας για τον τρόπο ζωής.
Τέλος, αν θέλετε να μετατρέψετε το σπίτι σας σε πραγματική επένδυση, πρέπει να κάνετε κάτι άλλο εκτός από το να ζείτε σε αυτό. Η ενοικίαση του μετά την μετακίνηση ή τη χρήση του για να κάνετε τα χρήματα μέσω Airbnb μπορεί να είναι τρόποι για να δείτε πραγματικά μια επιστροφή στην αγορά κατοικίας σας.
Αλλά αν ζείτε μόνο εκεί, μην υπολογίζετε σε αυτό παρέχοντας μεγάλες επενδυτικές αποδόσεις.