Δυσκολία: Εύκολη
Χρόνος που απαιτείται: 5 λεπτά
Εδώ είναι πώς:
- Προσδιορίστε το ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα (GOI) του ακινήτου:
Ακαθάριστο δυνητικό εισόδημα - Θέση κενής θέσης και πιστωτική ζημία = Ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα
- Προσδιορίστε τα λειτουργικά έξοδα του ακινήτου. Αυτά περιλαμβάνουν τα έξοδα διαχείρισης, νομικών και λογιστικών, ασφαλιστικών, χρηματιστηριακών, συντήρησης, προμηθειών, φόρων, υπηρεσιών κοινής ωφέλειας κλπ.
- Αφαιρέστε τα λειτουργικά έξοδα από το Ακαθάριστο Έσοδο Λειτουργίας για να φτάσετε στο Καθαρό Έσοδο Λειτουργίας. Χρησιμοποιώντας το παράδειγμα ενός ακινήτου με ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα $ 52.000 και λειτουργικά έξοδα ύψους $ 37.000, το καθαρό λειτουργικό εισόδημά μας θα ήταν:
$ 52.000 - $ 37.000 = Καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης € 15.000
Οι εμπορικοί δανειστές χρησιμοποιούν διαφορετικά κριτήρια προσόντων για να καθορίσουν εάν μια υποθήκη είναι δικαιολογημένη και πόσο θα δανείζονται έναντι μιας περιουσίας. Οι ιδιοκτήτες επενδυτών συνήθως δεν αξιολογούνται μεμονωμένα ως προς το πιστωτικό ιστορικό τους, καθώς δεν είναι τόσο σημαντικό για τον δανειστή όσο το δυναμικό παραγωγής εισοδήματος του ακινήτου να υποθηκευθεί.
Το γεγονός είναι ότι ένας αγοραστής κατοικίας πρόκειται να ζήσει στο σπίτι που αγοράζουν, οπότε ο δανειστής αξιολογεί την ικανότητά τους να πληρώνουν την υποθήκη και το ιστορικό τους να πληρώνουν τις οφειλές.
Είναι μια πολύ διαφορετική κατάσταση από μια εμπορική ιδιοκτησία, ας πούμε ένα συγκρότημα γραφείων. Οι αγοραστές αγοράζουν αυτό το ακίνητο για έναν και μόνο σκοπό. για τη δημιουργία θετικών ταμειακών ροών από έσοδα από ενοίκια.
Εισόδημα
Το κίνητρο για την αγορά είναι το εισόδημα, οπότε ο δανειστής θέλει να αξιολογήσει την περιουσία βασισμένη κυρίως στο εισόδημα που θα δημιουργήσει.
Σίγουρα, η κατάσταση της περιουσίας και άλλοι παράγοντες εισέρχονται στο ενυπόθηκο τίτλο, αλλά το εισόδημα είναι ο μεγάλος παράγοντας. Αν το ακίνητο μπορεί να εξυπηρετήσει το χρέος (πληρώνει τις πληρωμές υποθηκών) και εξακολουθεί να έχει αποδεκτή μηνιαία εισοδηματική ταμειακή ροή, τότε πιθανόν να ξεκινήσει υποθήκη.
Εξοδα
Φυσικά, τα έξοδα αποτελούν το ήμισυ των βασικών εκτιμήσεων στον υπολογισμό του NOI. Είναι κρίσιμο να καταγράφονται όλες οι λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου. Αυτά μπορούν και συχνά περιλαμβάνουν:
- Μάρκετινγκ και διαφήμιση - Ανάλογα με τον τύπο ιδιοκτησίας, αυτή η κατηγορία εξόδων μπορεί να διαφέρει πολύ. Για μια ιδιοκτησία διαμερισμάτων, το μεγαλύτερο μέρος αυτής της δαπάνης θα ήταν η διαφήμιση για τη δημιουργία αιτούντων μισθωτών. Για ένα ακίνητο λιανικής ή γραφείου, το ίδιο ισχύει, αλλά μπορεί επίσης να υπάρξουν δαπάνες μάρκετινγκ για την παρουσίαση του ακινήτου στους καταναλωτές ή τους πελάτες για τους ενοικιαστές.
- Διαχείριση - Η επαγγελματική διαχείριση είναι ο κανόνας για μεγαλύτερες εμπορικές ιδιότητες. Αυτή η δαπάνη είναι σημαντική, αλλά μπορεί να αντισταθμιστεί πολύ από την αποταμίευση που μπορεί να παράγει ο επαγγελματίας στη λειτουργία και τη συντήρηση της ιδιοκτησίας.
- Βοηθητικά μέσα - Όσοι δεν μεταβιβάζονται σε ενοικιαστές θα είναι σε αυτή την κατηγορία.
- Επισκευές και Συντήρηση - Όλα σε αυτό τον τομέα, από τον εξωραϊσμό μέχρι την τοποθέτηση σπασμένων μονάδων κλιματισμού ή τη ζωγραφική μονάδων, βρίσκονται σε αυτόν τον κάδο.
- Ασφάλειες - Αυτό είναι μια μεγάλη δαπάνη επίσης.
Αυτές είναι οι κύριες κατηγορίες και υπάρχουν και άλλες δαπάνες που εξαρτώνται από τη χρήση του ακινήτου και των ενοικιαστών.
Εάν οι αναλογίες που επιθυμούσε ο δανειστής με βάση το εισόδημα δεν δείχνουν έγκριση, οι δανειολήπτες μπορούν να βρουν περισσότερα μετρητά για μια προκαταβολή για να ευθυγραμμίσουν τους δείκτες. Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι πολύ σημαντικό για τον εμπορικό δανεισμό.
Συμβουλές:
- Να είστε πολύ προσεκτικοί για να λάβετε όλες τις λειτουργικές δαπάνες στον υπολογισμό. Τα ελλείποντα έξοδα θα αυξήσουν τα καθαρά λειτουργικά έσοδα και συνεπώς θα προκαλέσουν στον πελάτη σας να πληρώσει υπερβολικά το ακίνητο με βάση την αποτίμηση χρησιμοποιώντας το ανώτατο όριο.
- Για τους πιο χρησιμοποιημένους υπολογισμούς επενδυτών που εξηγούνται και ένα υπολογιστικό φύλλο για τον υπολογισμό τους, πάρτε αυτό το lin, για τους 10 πρώτους υπολογισμούς .
Ο, τι χρειάζεσαι:
- Αριθμομηχανή
- Συνολική κατανομή των λειτουργικών εξόδων.
Κανένας από αυτούς τους υπολογισμούς δεν είναι επιστήμη πυραύλων. Θα φτάσετε γρήγορα στην ταχύτητα και θα είστε σε θέση να τα κάνετε ή να τα συζητήσετε με έξυπνο τρόπο με τους πελάτες των εμπορικών επενδυτών.