Παράδειγμα: Συγκρότημα διαμερισμάτων με έξι μονάδες. Τρία ενοίκια για $ 700 το μήνα και τα άλλα τρία ενοίκια για $ 800 το μήνα.
Δυσκολία: Εύκολη
Χρόνος που απαιτείται: 5 λεπτά
Εδώ είναι πώς:
- 3 μονάδες * $ 700 / μήνα = 2100 $
- $ 2100 * 12 = $ 25.200
- 3 μονάδες * $ 800 / μήνα = 2400 $
- 2400 $ * 12 = 28.800 $
- $ 25.200 + $ 28.800 = $ 54.000 Ετήσιο εισόδημα. Αυτό είναι το GPI μας.
Συμβουλές:
- Να θυμάστε ότι αναλαμβάνουμε πλήρη πληρότητα και όλες τις πληρωμές.
- Αποκτήστε τους κορυφαίους υπολογισμούς στο υπολογιστικό φύλλο υπολογισμών επενδύσεων σε ακίνητα.
Ο, τι χρειάζεσαι:
- Αριθμομηχανή
Γιατί είναι το δυνητικό εισόδημα;
Ζητήστε από οποιονδήποτε ιδιώτη επενδυτή την ιδέα του ενός τέλειου κόσμου ενοικίου ακινήτου και τα δύο πρώτα πράγματα που θα ακούσετε είναι ότι θέλουν έναν μισθωτή που πληρώνει πλήρως το ενοίκιο εγκαίρως και επίσης ότι ανανεώνουν τη μίσθωση ξανά και ξανά. Στη συνέχεια, ο κατάλογος θα περιλαμβάνει πράγματα όπως καλά συμπεριφερόμενοι ενοικιαστές, πράγματα που δεν σπάζουν, κλπ. Ωστόσο, τα δύο πρώτα είναι αυτά που μιλάμε εδώ.
Σχετίζονται με τις κενές θέσεις και τις πιστωτικές απώλειες . Αυτό είναι το χαμένο εισόδημα όταν το μίσθωμα δεν πληρώνεται, είτε επειδή απλά δεν πληρώνουν είτε επειδή η μονάδα είναι κενή. Ας σκεφτούμε μια κατάσταση όπου χάνετε έναν μισθωτή χωρίς πολύ προειδοποίηση και διαφημίζετε ένα καινούργιο.
Δυστυχώς, σας παίρνει ένα μήνα και ένα μισό για να τους μεταφέρει στο σπίτι και το μίσθωμα να ρέει και πάλι.
Εάν το ενοίκιό σας είναι $ 800 / μήνα ($ 9.600 ετησίως), αυτή η περίοδος κενής θέσης θα μείωνε το εισόδημά σας κατά $ 1.200 για το μήνα και το μισό. Αυτό είναι το 12,5% των εσόδων ολόκληρου του έτους. Θα μπορούσε να είναι ακόμα χειρότερο αν είχαν σταματήσει να πληρώνουν ενοίκια για ένα μήνα και τελικά τα καταφέρατε, τώρα είστε σε απώλεια εισοδήματος δυόμισι μηνών.
Αυτό είναι $ 2.000, ή μια απώλεια 21% στα έσοδα.
Μπορείτε να δείτε ότι η κενή θέση και η απώλεια πιστώσεων μπορεί να είναι αρκετά επιζήμια για την απόδοση της επένδυσής σας (ROI) για το ακίνητο. Και, δεν εξετάζουμε ούτε καν την κανονική ανακατασκευή και προετοιμασία για έναν νέο μισθωτή που συμβαίνει κάθε φορά που λήγει μίσθωση και οι ένοικοι κινούνται έξω. Πιθανότατα έχετε κάποια τοιχοποιία, ζωγραφική και τουλάχιστον ένα τέλος καθαρισμού.
Πόσο καταστροφική μπορεί να είναι;
Δεν προσπαθώ να τρομάξω κανέναν, αλλά θα πρέπει να καταλάβετε τα αποτελέσματα της μη καταβολής του μισθώματος και του χρόνου παραμονής. Πολλοί επενδυτές είναι ενθουσιασμένοι για να πάρουν μια διψήφια απόδοση σε μια επένδυση σε ακίνητα. Ακόμη και αν υπολογίζεται μόνο σε μετρητά που επενδύονται (προκαταβολή και κόστος κλεισίματος), είναι μια ωραία κατάσταση για να δείτε μια απόδοση 20% έως 30%.
Όμως, όπως μπορείτε να δείτε από το χαμένο μας παράδειγμα ενοικίου παραπάνω, παίρνετε ένα σημαντικό χτύπημα όταν χάνετε το 12% έως 20% των εσόδων σας. Μην αφήσετε να σας κρατήσει από την επένδυση, αλλά πάντα δοκιμάστε το καλύτερό σας για να πάρετε τους καλύτερους ενοικιαστές, συνέντευξη και κτηνοτρόφους τους καλά, και να πάρει όσο πιο προειδοποίηση μπορείτε πριν μετακινηθείτε έξω.
Κάποια Ενθάρρυνση
Τώρα που έχω ρίξει μια βρεγμένη κουβέρτα πάνω από τις σκέψεις σας για να γίνετε πλούσιος ένοικος βαρώνος, ας πάρουμε ένα λεπτό για να σκεφτούμε γιατί τα ακίνητα, και ιδιαίτερα τα ακίνητα, είναι ένας τόσο καλός τρόπος για να οικοδομήσουμε πλούτο.
Μην ξεχάσετε:
- τακτική μηνιαία ταμειακή ροή .
- ανατίμηση κατά την πάροδο του χρόνου.
- φορολογικό πλεονέκτημα της αφαίρεσης των εξόδων εμπορίας, διαχείρισης και λειτουργίας:
- φόροι ιδιοκτησίας
- ΑΣΦΑΛΙΣΗ
- τόκους στεγαστικών δανείων
- έξοδα διαφήμισης
- έξοδα διαχείρισης
- επισκευής και συντήρησης.
- τη φορολογική απόσβεση από την απόσβεση.
- αυξήστε το χαρτοφυλάκιό σας με το Αναβαλλόμενο Φόρο 1031
Είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να επενδύσετε. Απλά κάντε το καλύτερό σας για να πάρετε και να κρατήσετε καλούς ενοικιαστές.