Η μη πρόβλεψη της απώλειας εσόδων από ενοίκια λόγω κενών μονάδων και η μη καταβολή του μισθώματος θα οδηγήσει σε απώλεια κερδοφορίας στο εισόδημα των πελατών σας που παράγουν επενδύσεις σε ακίνητα.
Προκειμένου να βοηθήσετε τους πελάτες να προσδιορίσουν την καταλληλότητα μιας αγοράς, βεβαιωθείτε ότι η δέουσα επιμέλεια περιλαμβάνει μια εκτίμηση της κενής θέσης και της πιστωτικής ζημίας. Μπορείτε να είστε σίγουροι ότι οι περισσότεροι δανειστές θα λάβουν αυτό υπόψη επίσης.
- Προσδιορίστε ένα αναμενόμενο ποσοστό απώλειας λόγω κενής θέσης και μη πληρωμής, ελέγχοντας την κατάσταση των συγκρίσιμων ακινήτων και την πρόσφατη ζημία που υπέστη η εν λόγω ιδιοκτησία.
Η απώλεια κενών και πιστωτικών ζημιών του προηγούμενου έτους από το εν λόγω ακίνητο μπορεί να ήταν 3% του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος. Άλλες συγκρίσιμες ιδιότητες παρουσίασαν κατά μέσο όρο 4%. Επιλέξτε μια τιμή στο μείγμα, ας πούμε 3,60%.
- Προσαρμόστε τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης για το επόμενο έτος από τυχόν αναμενόμενες αυξήσεις ενοικίων. Αν προβλέπετε αύξηση κατά 5% στο ενοίκιο και το καθαρό λειτουργικό εισόδημα φέτος είναι $ 44.000 τότε:
$ 44.000 Χ 1.05 = $ 46.200
- Υπολογίστε την αναμενόμενη νομισματική ζημία για το επόμενο έτος λόγω κενών θέσεων και πιστωτικών ζημιών:
46,200 δολάρια (καθαρό λειτουργικό εισόδημα) X .0360 (3,6%) εκτίμηση ζημιών = 1663,20 δολάρια.
Ο, τι χρειάζεσαι:
- Αριθμομηχανή
- Κάποιες εκτιμήσεις για τα ποσοστά κενών θέσεων και ζημιών
Μείωση απωλειών κενής θέσης
Δεν θα ενοικιάσετε ακίνητη περιουσία χωρίς απώλεια κενών θέσεων, καθώς οι άνθρωποι κινούνται, αλλάζουν τους στόχους της ζωής τους και απλώς αποφασίζουν ότι θέλουν να είναι κάπου αλλού. Ωστόσο, η απώλεια κενών θέσεων μπορεί να μειωθεί σημαντικά με μία ή περισσότερες από αυτές τις προσεγγίσεις:
- Αγορά για τους κατάλληλους ενοικιαστές: Εάν διαφημίζετε χαμηλό ενοίκιο και, στη συνέχεια, αυξάνετε το μίσθωμα, θα πάρετε μερικές γρήγορες κενές θέσεις. Μπορεί να θέλετε να διαφημίσετε ένα ειδικό για να πάρετε έναν καλό μισθωτή σε μια μονάδα, αλλά όταν η μίσθωση είναι πάνω μπορούν να περιμένουν μια άλλη παραχώρηση.
- Κρατήστε ένα ωραίο ακίνητο και αγορά αυτό το γεγονός: Συνεχίστε τις μονάδες σας, κάνετε τις επισκευές αμέσως και βεβαιωθείτε ότι οι ενοικιαστές σας έχουν ένα ωραίο μέρος για να ζήσουν. Είναι πιο πιθανό να ανανεώσουν τη μίσθωση τους εάν είναι ευχαριστημένοι με την ιδιοκτησία.
- Διατηρήστε άριστη εξυπηρέτηση και σχέσεις με τους μισθωτές: Ακόμα κι αν κάτι ξεσπάσει, ένας μισθωτής είναι πιθανό να έχει μια καλή στάση γι 'αυτό, αν το αναφέρουν και εσείς την φροντίζετε αμέσως. Επιτρέψτε τους να σας ενημερώσουν για τα προβλήματα και στη συνέχεια να τα φροντίσετε ευτυχώς.
- Κίνητρα ενοικιαστές να ανανεώσουν τη μίσθωση τους: Υπολογίστε τι θα σας κοστίσει για να καθαρίσετε, να βάψετε και να προετοιμάσετε μια μονάδα για έναν νέο μισθωτή και στη συνέχεια να προσθέσετε το μάρκετινγκ και το κόστος εφαρμογής / συνέντευξης. Εάν ένας ενοικιαστής είναι καλός και πληρώνει εγκαίρως, να του προσφέρετε κάποιο κίνητρο που είναι ίσο με αυτό που θα ξοδέψατε αν έφυγε και μπορείτε απλά να τον κρατήσετε.
- Πραγματοποιήστε ακριβείς και ολοκληρωμένες οδηγίες: Όταν ένας ενοικιαστής μετακινείται, ανατρέξτε σε λεπτομερή μορφή και κάντε φωτογραφίες σχετικά με την κατάσταση της μονάδας. Όταν κινούνται έξω, κάνετε το ίδιο πράγμα. Έχετε έναν σαφή ορισμό της κανονικής "φθοράς" στη μίσθωση, και να λάβει οποιεσδήποτε ζημίες πάνω από αυτό το επίπεδο από την κατάθεση βλάβης τους.
Μείωση της μη καταβολής του μισθώματος
Πρόκειται για την πρόληψη, καθώς δεν μπορείτε να ενισχύσετε κάποιον να πληρώνει ενοίκιο εάν δεν το έχει ή δεν θέλετε να το πληρώσετε. Το γεγονός είναι ότι στις περισσότερες περιπτώσεις ένας μισθωτής που κινδυνεύει να μην πληρώσει θα έχει κάποιο παρελθόν ιστορικό μη πληρωμής ή πιστωτικών προβλημάτων.
Μόλις έχετε ό, τι φαίνεται να είναι ένας βιώσιμος υποψήφιος ενοικιαστής και ενδεχομένως έχετε καταβάλει ένα μη επιστρέψιμο τέλος αίτησης, πληρώνετε για έναν έλεγχο πίστωσης και ιστορικού. Αυτό θα πρέπει να σας προειδοποιεί για τους υψηλού κινδύνου ενοικιαστές που έχουν ένα επικίνδυνο ιστορικό πληρωμών.
Αυτά είναι τα έξοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας για την επένδυση σε ακίνητα.
Αλλά, όπως και σε κάθε άλλη επιχείρηση, μπορείτε να λάβετε μέτρα για να μειώσετε τα έξοδά σας.