Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης ή το Κατώτατο όριο είναι ένα εργαλείο υπολογισμού που χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση ακινήτων, κυρίως εμπορικών και πολυκατοικιών. Είναι το ΝΟΙ, το Καθαρό Λειτουργικό Έσοδο της ιδιοκτησίας διαιρούμενο με την τρέχουσα αγοραία αξία ή την τιμή αγοράς.
Στη συνέχεια, πρέπει να ξέρετε πώς να υπολογίσετε την τιμή κεφαλαιοποίησης:
Εξυπηρετώντας τους πελάτες σας με επενδυτές σε ακίνητα, θα πρέπει να είστε σε θέση να τους βοηθήσετε στην αποτίμηση των ακινήτων.
Μια κοινή μέθοδος που χρησιμοποιήθηκε, μεταξύ άλλων, είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης ή το ανώτατο όριο.
• Υπολογισμός ποσοστού κεφαλαιοποίησης
Υπολογισμός εισοδήματος Αξία ακινητοποίησης χρησιμοποιώντας το ανώτατο όριο και το καθαρό εισόδημα
Μόλις ο πελάτης σας έχει ένα εισοδηματικό περιουσιακό στοιχείο υπό εξέταση, μπορείτε να βοηθήσετε τους να δουν αν η ζητούμενη τιμή είναι δικαιολογημένη χρησιμοποιώντας το τρέχον ανώτατο όριο για συγκρίσιμα ακίνητα και το καθαρό εισόδημα που παράγει αυτό το ακίνητο. Ακολουθεί ο τρόπος υπολογισμού της αξίας χρησιμοποιώντας το ανώτατο όριο και το εισόδημα .
Προσδιορίστε το εισόδημα περιουσίας που δικαιολογεί την τιμή αναζήτησης:
Εάν ο πελάτης σας γνωρίζει την ζητούμενη τιμή ενός ακινήτου και το τρέχον ανώτατο όριο για παρόμοια ακίνητα, μπορείτε να υπολογίσετε τα καθαρά εισοδήματα ενοικίασης που είναι απαραίτητα για να δικαιολογήσετε την ζητούμενη τιμή. Αν θέλετε να καθορίσετε το εισόδημα που πρέπει να παράγει το ακίνητο για να δικαιολογήσει την ζητούμενη τιμή, εδώ είναι η μέθοδος υπολογισμού .
Γνωρίστε τους υπολογισμούς με ποσοστό κεφαλαιοποίησης για να εξυπηρετήσετε σωστά τους επενδυτές σας .:
Η επένδυση σε ακίνητα έχει αρκετό κίνδυνο, χωρίς οι πελάτες σας να αναλαμβάνουν περισσότερο αγοράζοντας υπερτιμημένες εισοδηματικές ιδιότητες.
Μέρος της αξίας σας ως κτηματομεσίτης ή μεσίτης είναι να τους βοηθήσει να καθορίσουν την πραγματική αξία ενός ακινήτου.
Η χρήση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι ένα από τα διάφορα εργαλεία αποτίμησης και θα μάθετε πώς να τα χρησιμοποιήσετε στους συνδέσμους αυτού του προφίλ του εργαλείου ποσοστού κεφαλαιοποίησης.
Ποια είναι μερικά από τα άλλα εργαλεία υπολογισμού που χρησιμοποιούνται στην αποτίμηση εμπορικών και οικιστικών ακινήτων;
- NOI, καθαρό λειτουργικό εισόδημα : Ως επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας που εξυπηρετεί πελάτες επενδύσεων, πρέπει να είστε πολύ εξοικειωμένοι με όλες τις μεθόδους αποτίμησης των εισοδηματικών περιουσιακών στοιχείων. Ένα από αυτά είναι ο υπολογισμός του Καθαρού Εισοδήματος Λειτουργίας, καθώς χρησιμοποιείται με το ανώτατο όριο για τον προσδιορισμό της αξίας μιας περιουσίας.
- Καθαρή απόδοση εκμίσθωσης : Η αρχή μιας επιτυχημένης στρατηγικής επένδυσης σε ακίνητα είναι μια ακριβής εκτίμηση της απόδοσης ενοικίασης για το μελλοντικό ακίνητο. Εδώ βλέπουμε πώς να υπολογίζουμε την καθαρή απόδοση ενοικίασης, η οποία λαμβάνει υπόψη τα έξοδα ιδιοκτησίας, αν και όχι τις πληρωμές υποθηκών.
- Ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίων : Ως κτηματομεσίτης που εργάζεται με επενδυτές ακίνητων περιουσιών, πιθανότατα θα κάνετε αρκετούς υπολογισμούς αγοραίας αξίας για κάθε ακίνητο που αγοράστηκε τελικά. Ο Ακαθάριστος Πολλαπλασιαστής Ενοικίασης (GRM) είναι εύκολο να υπολογιστεί, αλλά δεν είναι ένα πολύ ακριβές εργαλείο για την εξακρίβωση της αξίας.
- Ταμειακή ροή ενός ακινήτου ενοικίασης : Εάν έχετε φτάσει σε αυτό το άρθρο σε μια αναζήτηση, αποτελεί μέρος της Ανάλυσης Επενδύσεων σε Ακίνητα. Ξεκινήστε εκεί για να περάσετε μια λεπτομερή ανάλυση ενός δείγματος ιδιοκτησίας.
- Ακαθάριστο Δυναμικό Εισόδημα : Θέλουμε να γνωρίζουμε ποιο εισόδημα θα πραγματοποιηθεί αν ένα ακίνητο είναι πλήρως κατειλημμένο και συλλέγονται όλα τα ενοίκια. Λαμβάνουμε αριθμό μονάδων φορές ετήσιο ενοίκιο για ένα σύνολο.
- Ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα, ΔΑΙ : Μόλις γνωρίζουμε το ακαθάριστο δυνητικό εισόδημα ενός ακινήτου που επενδύει σε ακίνητα, φτάνουμε στο Ακαθάριστο Λειτουργικό Έσοδο αφαιρώντας τις εκτιμώμενες ετήσιες απώλειες λόγω μη πληρωμής ή κενών θέσεων.
- Αποσβέσεις ενός ακινήτου ενοικίασης : Στη σειρά μας σχετικά με τις επιστροφές ενοικίων ακινήτων ενοικίασης, χρησιμοποιούμε ένα παράδειγμα τετράπλευρο ως επένδυση μας. Μπορείτε να πάρετε τα στοιχεία αγοράς εδώ, ωστόσο, να θυμάστε ότι ήταν μια αγορά $ 325.000 τετραπλή για ενοικίαση και των τεσσάρων μονάδων με πλήρη απασχόληση.
- Αναλογία ανανέωσης για ακίνητα ενοικίασης : Οι δανειστές χρησιμοποιούν την αναλογία απομείωσης / εξισορρόπησης ως μία από τις μεθόδους ανάλυσης τους όταν εξετάζουν την παροχή χρηματοδότησης για ένα ακίνητο που επενδύει σε ακίνητα. Η υπερβολική αναλογία θραύσματος-ισοτιμίας είναι μια προειδοποιητική ένδειξη.
Η ομορφιά της επένδυσης σε ακίνητα είναι ότι υπάρχουν αυτά τα αξιόπιστα εργαλεία υπολογισμού για την αξιολόγηση της επένδυσής σας.
Εάν έρθουν μαζί για να σας πω ότι κοιτάζετε μια ευκαιρία, ίσως να θέλετε να επωφεληθείτε πριν πάει μακριά.