Οι επενδυτές ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούν μια ποικιλία μαθηματικών εργαλείων για την ανάλυση της απόδοσης των επενδυτικών ακινήτων τους. Έχουμε πάρει μερικές από τις πιο δημοφιλείς και εξηγούν το σκοπό τους και πώς να κάνουν αυτούς τους υπολογισμούς επενδύσεων σε ακίνητα .
Μόλις μάθετε γι 'αυτά, κατεβάστε τα υπολογιστικά φύλλα. Το ένα είναι το Φύλλο Υπολογιστών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, και το άλλο είναι το ίδιο φύλλο με δείγματα δεδομένων σε αυτό για να σας δείξει μορφές.
01 - Ακαθάριστο δυνητικό εισόδημα
Ο υπολογισμός ακαθάριστου δυνητικού εισοδήματος εξηγείται εδώ.
02 - Ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα
Ο υπολογισμός αυτός λαμβάνει υπόψη τις απώλειες λόγω κενής θέσης και μη πληρωμής. Οι δαπάνες για κενές μονάδες περιλαμβάνουν τη διαφήμιση για έναν νέο μισθωτή, τη συντήρηση μικρών συντηρήσεων, τη βαφή και την αποκατάσταση ενός νέου ενοικιαστή και το κόστος διαχείρισης για μια νέα μίσθωση.
Μεταβείτε στον παρακάτω σύνδεσμο για περισσότερες λεπτομέρειες και παράδειγμα υπολογισμού.
Λεπτομερής υπολογισμός του ακαθάριστου λειτουργικού εισοδήματος.
03 - Ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίων
Αν και δεν είναι το πιο ακριβές εργαλείο, το GRM μπορεί να σας δώσει ένα γρήγορο εργαλείο σύγκρισης για να αποφασίσετε αν θα κάνετε μια πιο εμπεριστατωμένη ανάλυση.
Αν κάνετε ψώνια για πολυκατοικία, θα μπορούσατε να τα βρείτε πολλά στην περιοχή. Ο υπολογισμός GRM σας δίνει ένα πολύ γρήγορο εργαλείο για να δείτε ποιοι θα σας φέρουν στην κορυφή της λίστας σας για περισσότερη έρευνα. Είναι ένα τραχύ εργαλείο, αλλά βοηθάει για αυτό το ένα σκοπό.
Κάντε κλικ στον παρακάτω σύνδεσμο για παράδειγμα υπολογισμού.
Λάβετε βοήθεια για τον πολλαπλασιαστή του Μικτού Μίσθωσης εδώ.
04 - Καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης
Εδώ ρίχνουμε τα λειτουργικά έξοδα , όπως η διαχείριση, οι επισκευές, τα χρήματα, κ.λπ. για το NOI μας. Μπορεί να υπάρχει ένας μακρύς κατάλογος εδώ, αλλά είναι μόνο τα λειτουργικά έξοδα, όχι η απόσβεση ή η μεγάλη εργασία που πρέπει να υποτιμηθεί με την πάροδο του χρόνου.
- διαχείριση
- διαφήμιση
- Καθαρισμός
- συντήρηση
- επισκευές
- νομικός
- λογιστική
- περισσότερο...
Κάντε κλικ παρακάτω για να δείτε ένα παράδειγμα υπολογισμού NOI.
Ο υπολογισμός του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος εξηγείται εδώ.
05 - Ποσοστό κεφαλαιοποίησης
Χρησιμοποιώντας το λειτουργικό εισόδημα άλλων ακινήτων και τις πρόσφατες τιμές πώλησης, προσδιορίζεται το ποσοστό κεφαλαιοποίησης και στη συνέχεια εφαρμόζεται στο εν λόγω ακίνητο για τον προσδιορισμό της τρέχουσας αξίας με βάση το εισόδημα.
Το Cap Rate είναι ένα εργαλείο που χρησιμοποιείται από όλους σχεδόν τους εμπορικούς και επενδυτικούς επενδυτές, καθώς και τους δανειστές και άλλους που επιθυμούν να υπολογίσουν την αξία ενός ακινήτου βάσει της εισοδηματικής του ροής και να το συγκρίνουν με άλλες ιδιότητες στην ίδια περιοχή της αγοράς.
Κάντε κλικ στο σύνδεσμο για παράδειγμα υπολογισμούς ποσοστού cap.
06 - Ταμειακή ροή προ φόρων (CFBT)
Παίρνουμε καθαρά λειτουργικά έσοδα και αφαιρούμε τις δαπάνες κεφαλαίου μετρητών καθώς και την εξυπηρέτηση του χρέους, προσθέτουμε τα έσοδα από τα δάνεια και τα έσοδα από τόκους.
Τώρα βγαίνουμε στην λεπτομέρεια και πιο κοντά στην πραγματική καθαρή απόδοση της επένδυσης για το ακίνητο. Η Ταμειακή Ροή Πριν από τους Φόρους έχει εξετάσει όλα τα στοιχεία δαπάνης, ακόμη και εκείνα που δεν έχουν μετρητά από την τσέπη. Τώρα βλέπουμε τι θα πάρει ο ιδιοκτήτης για ταμειακές ροές πριν από τις μεμονωμένες φορολογικές τους υποχρεώσεις.
07 - Ταμειακή ροή μετά από φόρους (CFAT)
Αυτό είναι εύκολο, καθώς το CFBT αφαιρείται από τους φόρους. Χρησιμοποιώντας τον δείκτη φορολογικού συντελεστή του ιδιοκτήτη ή του επενδυτή, αυτός ο υπολογισμός φτάνει στο άθλιο κομμάτι του τι έχει απομείνει αφού όλοι παίρνουν την περικοπή τους, ακόμα και ο θείος Σαμ.
Κάντε κλικ στο σύνδεσμο για παράδειγμα υπολογισμού.
08 - Αναλογία Break-Even
Προσθέστε την υπηρεσία χρέωσης στα λειτουργικά έξοδα και διαιρέστε με το λειτουργικό εισόδημα.
Αυτό είναι δημοφιλές με τους δανειστές. Θέλουν να μάθουν πότε το ακίνητο θα έχει πληρώσει όλα τα έξοδα λειτουργίας και θα ξεσπάσει το κέρδος για το υπόλοιπο του έτους.
09 - Απόδοση ιδίων κεφαλαίων - Έτος 1
Αυτή είναι η ποσοστιαία απόδοση της επένδυσης μετρητών σας το πρώτο έτος.
10 - Λάβετε τα Φύλλα Υπολογιστών Επενδύσεων Ακινήτων εδώ
Έχω βάλει όλα αυτά σε κάποια εύκολο να κατεβάσετε και να χρησιμοποιήσετε υπολογιστικά φύλλα που κάνουν όλα τα μαθηματικά για σας.
Φυλλάδιο υπολογιστών για επενδύσεις σε ακίνητα
Δείγμα φύλλου με δεδομένα που έχουν εισαχθεί