Ορισμοί και διαφορές
Ορισμός μιας Βελτίωσης
Μια βελτίωση είναι μια ενημέρωση ιδιοκτησίας που θα επεκτείνει την "ωφέλιμη ζωή" του ακινήτου.
Η θεωρία εδώ είναι ότι δεν είναι μόνο μια βραχυπρόθεσμη λύση, μάλλον είναι κάτι που θα προσθέσει αξία στο ακίνητο για τα επόμενα χρόνια.
Οι βελτιώσεις είναι συνήθως εκτενέστερες από τις επισκευές και συνήθως συνεπάγονται μεγαλύτερο κόστος. Οι βελτιώσεις περιλαμβάνουν:
- Προσθέτοντας κάτι που δεν υπήρχε προηγουμένως εκεί,
- Αναβάθμιση κάτι που υπήρχε ή
- Προσαρμογή του στοιχείου σε νέα χρήση.
Παραδείγματα Βελτιώσεων:
- Προσθήκη προσθήκης
- Προσθήκη κεντρικού κλιματισμού
- Εγκατάσταση συστήματος ασφαλείας
- Εγκαθιστώντας ολοκαίνουργιο δάπεδο σκληρού ξύλου
- Αντικατάσταση μιας ολόκληρης στέγης
- Αντικατάσταση όλων των υπαρχόντων υδραυλικών εγκαταστάσεων
- Αντικατάσταση όλων των υπαρχόντων ηλεκτρικών
- Ανακαίνιση κουζίνας
- Ανακαίνιση ενός μπάνιου
- Αντικατάσταση όλων των Windows
- Προσθέτοντας μια τράπουλα
Ορισμός επισκευής
Μια επισκευή είναι απαραίτητη συντήρηση για να διατηρηθεί το ακίνητο σε κατοικήσιμη και λειτουργική κατάσταση. Το IRS ορίζει τις επισκευές ως εκείνες που «δεν προσθέτουν σημαντική αξία στο ακίνητο ή παρατείνουν τη ζωή του».
Όταν κάτι επιδιορθωθεί, γενικά αποκαθίσταται στην προηγούμενη καλή του κατάσταση, χωρίς να βελτιώνεται.
Οι επισκευές μπορούν συνήθως να ολοκληρωθούν για ένα λογικό ποσό χρημάτων.
Παραδείγματα επισκευών:
- Επισκευή ξύλινου δαπέδου
- Επανατοποθέτηση ενός δωματίου
- Επισκευή στέγης
- Επισκευή Υφιστάμενων Υδραυλικών Εγκαταστάσεων
- Επισκευή υφιστάμενων συσκευών
- Αντικατάσταση κουφώματος
- Αντικατάσταση ενός παραθύρου
- Αντικατάσταση σπασμένου ανιχνευτή καπνού
- Αντικατάσταση στρογγυλεμένων σανίδων
- Αντικατάσταση κροκιδωτών πλακιδίων δαπέδου
Πώς να αφαιρέσετε βελτιώσεις στους φόρους σας
Μπορείτε να αφαιρέσετε τις βελτιώσεις που έγιναν στην ιδιοκτησία σας, ωστόσο, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε την πλήρη αξία της βελτίωσης στο έτος που σημειώθηκε η βελτίωση. Αυτό συμβαίνει επειδή μια βελτίωση προσθέτει αξία στην ιδιοκτησία σας για τα επόμενα χρόνια, όχι μόνο κατά το τρέχον έτος.
Επομένως, οι βελτιώσεις πρέπει να κεφαλαιοποιούνται και να αποσβένονται σύμφωνα με ένα καθορισμένο χρονοδιάγραμμα απόσβεσης (θα είναι διαφορετικό για κάθε στοιχείο). Πρέπει να διαιρέσετε το κόστος της βελτίωσης κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής της βελτίωσης και στη συνέχεια να λάβετε μια ετήσια έκπτωση με βάση τη δαπάνη του συγκεκριμένου έτους.
Παράδειγμα τρόπου μείωσης της βελτίωσης
Κάνατε μια βελτίωση ύψους $ 5.000 στην ιδιοκτησία σας. Επομένως, πρέπει να το αφαιρέσετε σε ένα προκαθορισμένο πρόγραμμα απόσβεσης . Θα χρησιμοποιήσουμε ένα πρόγραμμα απόσβεσης 10 ετών.
Θα υποθέσουμε ότι δεν υπάρχει αξία διάσωσης, που σημαίνει ότι δεν αξίζει τίποτα μετά τα 10 χρόνια. Επίσης, θα υποθέσουμε ότι η απόσβεση είναι ευθεία, πράγμα που σημαίνει ότι το κόστος θα κατανέμεται ομοιόμορφα κατά τη διάρκεια των 10 ετών.
Ως εκ τούτου, μπορείτε να διεκδικήσετε ($ 5000/10) ένα έξοδο $ 500 κάθε χρόνο για τα επόμενα 10 χρόνια. Υποθέτοντας ότι έχετε φορολογικού συντελεστή 28%, θα εξοικονομήσετε ($ 500 * .28) $ 140 φόρους για το έτος.
Πώς να αφαιρέσετε τις επισκευές στους φόρους σας
Μια επισκευή γίνεται για να επαναφέρετε ένα στοιχείο στην προηγούμενη κατάσταση του.
Ως εκ τούτου, μπορείτε να αφαιρέσετε το πλήρες κόστος της επισκευής κατά το φορολογικό έτος που ολοκληρώθηκε η επισκευή.
Παράδειγμα του τρόπου αποδυνάμωσης μιας επισκευής
Πραγματοποιήσατε μια επισκευή στο ακίνητό σας αξίας $ 5.000. Ως επισκευή, μπορείτε να αφαιρέσετε ολόκληρο το έξοδο κατά το τρέχον έτος. Υποθέστε ότι ο φορολογικός σας συντελεστής είναι 28%. Έτσι, θα εξοικονομήσετε ($ 5.000 * .28) $ 1400 σε φόρους.
Βελτιώσεις έναντι επισκευών, ποιο είναι καλύτερο;
Το ένα δεν είναι απαραίτητα καλύτερο από το άλλο. Μια βελτίωση, όπως η προσθήκη μιας προσθήκης, προσθέτει αξία στην ιδιοκτησία σας, αλλά το συνολικό κόστος μιας επισκευής, όπως ο καθορισμός διαρροής οροφής, μπορεί να αφαιρεθεί αμέσως από τους φόρους σας, αφήνοντας περισσότερα χρήματα στην τσέπη σας.
Η ιδανική κατάσταση θα ποικίλει ανάλογα με τις ανάγκες σας. Ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να μεγιστοποιήσουν όλες τις άμεσες διαγραφές, επειδή το βιοτικό τους εισόδημα εξαρτάται από το ετήσιο εισόδημα από ενοίκια.
Σε αυτό το σενάριο, η δυνατότητα ταξινόμησης μιας δαπάνης ως επισκευής θα ήταν επωφελής επειδή θα μεγιστοποιούσε τα δολάρια μετά το φόρο του ιδιοκτήτη για το συγκεκριμένο έτος. Ωστόσο, εάν ο ιδιοκτήτης δεν χρειαστεί επιπλέον μειώσεις για το συγκεκριμένο έτος, η επέκταση της διάρκειας ζωής των αποσβέσεων για αρκετά χρόνια, με την ταξινόμηση της δαπάνης ως βελτίωση, θα μπορούσε να είναι επωφελής.
Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων και ιδιοκτήτες ακινήτων χρησιμοποιούν ένα κενό θέτοντας έναν μισθωτή στο ακίνητο και στη συνέχεια εκτελώντας «επισκευές». Αυτό επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να εκτελέσει εκτενέστερη συντήρηση που διαφορετικά μπορεί να χαρακτηριστεί ως βελτίωση. Με τον μισθωτή που ήδη ζει εκεί, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ισχυριστεί ότι το έργο είναι απαραίτητο για να κρατήσει τον ενοικιαστή ικανοποιημένο.
Για εκείνα τα πράγματα που θα μπορούσαν να πέσουν σε μια γκρίζα περιοχή μεταξύ των βελτιώσεων και των επισκευών, εξαρτάται πραγματικά από το πόσο άνετα είστε εσείς και ο λογιστής σας υπερασπιζόμενοτε την απαίτησή σας από την εξέταση IRS.
* Θα πρέπει πάντα να συμβουλευτείτε το IRS ή έναν πιστοποιημένο λογιστή για να αποφασίσετε ποιες μειώσεις ισχύουν για την συγκεκριμένη σας κατάσταση.