- Τοποθεσία
- Οικονομικά
- Επισκευές
- Τρέχουσα αγορά
Αξιολογήστε την τοποθεσία του ακινήτου
Η τοποθεσία είναι ένα από τα πιο σημαντικά πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη κατά την αξιολόγηση μιας πιθανής επένδυσης σε ακίνητα. Μπορεί να σας βοηθήσει να κάνετε μια εκπαιδευμένη εικασία σχετικά με το δυναμικό της ιδιοκτησίας να εκτιμήσει όλα αυτά τα χρόνια.
Για παράδειγμα, ο γκουρού Real Estate Robert Kiyosaki μιλά για τα οφέλη από την αγορά ενός εισοδήματος ιδιοκτησίας κοντά σε μια κοινότητα κολλεγίων. Ο συλλογισμός είναι ότι υπάρχει πάντα άφθονη προσφορά ενοικιαστών, οι γονείς των μαθητών θα πληρώνουν συνήθως το ενοίκιο και συχνά μπορείτε να χρεώνετε υψηλότερο ενοίκιο λόγω της επιθυμίας της περιοχής και της αυξημένης ζήτησης για διαμερίσματα.
Τι είναι η γειτονιά
- Είναι προαστιακό ή αστικό;
- Είναι κοντά σε καταστήματα λιανικής πώλησης, κόμβους μεταφοράς, νοσοκομεία και σχολεία;
- Τι είδους ενοικιαστής θα θέλει να ζήσει εκεί; (οικογένειες, ηλικιωμένους, μεμονωμένα άτομα, μεσαία τάξη κ.λπ.)
- Υπάρχει άφθονη προσφορά ενοικιαστών στην περιοχή;
- Είναι κοντά στην τρέχουσα κατοικία σας; Αν είναι πολύ μακριά, θα πρέπει να υπολογίσετε το κόστος ταξιδίου όσον αφορά το οικονομικό κόστος από τη μετακίνηση και το κόστος ευκαιρίας από τη χαμένη παραγωγικότητα.
- Είναι η γειτονιά σταθερή, αναπτυσσόμενη ή σε παρακμή; Υπάρχουν πολλές κενές ιδιοκτησίες ή υπάρχουν πολλές νέες κατασκευές;
- Βλέπετε μια ευκαιρία για ανάπτυξη στο μέλλον; Για παράδειγμα, κατασκευάζεται μια νέα σιδηροδρομική γραμμή που συνδέεται με μια μεγάλη πόλη ή μια νέα εταιρεία μεταφέρεται στην περιοχή και δημιουργεί νέες θέσεις εργασίας. Αυτά μπορούν να αυξήσουν δραματικά την επιθυμία της τοποθεσίας.
Αξιολογήστε τα οικονομικά στοιχεία του ακινήτου
Γνωρίστε τον προϋπολογισμό σας
- Πόσο μπορείτε να βάλετε σε αυτήν την επένδυση;
- Πόσο μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να χάσετε;
- Αν χρειάζεστε πρόσθετα κεφάλαια, από πού θα τα πάρετε;
- Τι θα είναι η μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας και το επιτόκιο σας;
Κοιτάξτε την αξία του ακινήτου
- Ζητήστε να δείτε τα πραγματικά φύλλα εισοδήματος και εξόδων για το ακίνητο. Εάν δεν υπάρχουν, βεβαιωθείτε ότι είστε σε θέση να προβλέψετε εύλογα τα έξοδα λειτουργίας.
- Υπολογίστε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) για το ακίνητο.
- Ποιο είναι το τυπικό ποσοστό κενών θέσεων για την περιοχή σας;
- Ποιο είναι το προβλεπόμενο ενοίκιο για το ακίνητο;
- Τι θα κοστίσει η ασφάλιση;
- Πόσο είναι οι φόροι;
- Ποιο θα είναι το κόστος συντήρησης ιδιοκτησίας ;
- Έχετε καθορίσει την τιμή κεφαλαιοποίησης της αγοράς σας (Cap Rate) ; Αν δεν γνωρίζετε το ανώτατο επιτόκιο της αγοράς σας, θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν τοπικό μεσίτη ακινήτων.
- Αφού καθορίσετε το Κατώτατο όριο, μπορείτε τώρα να διαιρέσετε το NOI με το Κατώτατο όριο και να λάβετε την τρέχουσα τιμή της ιδιότητας.
- Έχετε κάνει μια συγκριτική ανάλυση αγοράς (CMA);
- Ποιες είναι οι συγκρίσιμες κατοικίες στην περιοχή που πωλούν; Είτε αγοράζετε ένα ακίνητο ενοικίασης είτε ψάχνετε να γυρίσετε ένα σπίτι, θα θέλετε να βεβαιωθείτε ότι δεν πληρώνετε υπερβολικά το ακίνητο.
Αξιολογήστε ποιες επισκευές είναι απαραίτητες
Με ποιες επισκευές είστε άνετοι;
- Θέλετε ένα ακίνητο που χρειάζεται μόνο ένα παλτό χρώματος και ένα καινούργιο χαλί, είστε εντάξει με μέτριο όγκο εργασίας ή είστε άνετοι με ένα αποτοξίνωσης (νέα υδραυλικά, ηλεκτρικά, δάπεδα, τοίχοι κ.λπ.)
Μπορείτε να έχετε το δικαίωμα να κάνετε αυτές τις επισκευές;
- Το κόστος των επισκευών θα ποικίλει σημαντικά, ανάλογα με το αν μπορείτε να το κάνετε μόνοι σας ή αν πρέπει να προσλάβετε κάποιον άλλο για να το κάνετε.
- Ο προϋπολογισμός σας για την κατασκευή υλικών και δεξιοτεχνίας θα ποικίλει επίσης ευρέως ανάλογα με το εάν ανανεώνετε σπίτι με εκατομμύριο δολάρια ή μισθωμένο ακίνητο πενήντα χιλιάδων δολαρίων.
- Ένας άλλος γενικός κανόνας είναι ότι οι επισκευές θα κοστίζουν πάντα περισσότερο από ό, τι έχετε προγραμματίσει. Εάν προσλαμβάνετε έναν ανάδοχο, μια εργασία δύο εβδομάδων συχνά μετατρέπεται σε τέσσερις εβδομάδες. Ακόμα κι αν κάνετε τις επισκευές μόνοι σας, το κόστος μπορεί να ξεπεραστεί. Για παράδειγμα, Σχεδιάζετε να τοποθετήσετε νέο γυψοσανίδας σε ένα δωμάτιο για $ 800. Όταν ανοίγετε τους τοίχους, βρίσκετε μια προσβολή από τερμίτες και την ανάγκη όχι μόνο να εξοντώσετε αλλά και να αναδιαμορφώσετε τους τοίχους. Τα απρόβλεπτα έξοδα όπως αυτά θα αυξηθούν γρήγορα. Δεν θα χρεωθείτε μόνο με υψηλότερο προϋπολογισμό κατασκευής, αλλά θα πληρώσετε επιπλέον κόστος χρηματοδότησης, που ονομάζεται "μαλακό κόστος", για να πληρώσετε την υποθήκη, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και την ασφάλεια στην κενή ιδιοκτησία ενώ αυτές οι επιπρόσθετες επισκευές ολοκληρώνονται.
Αξιολογήστε την επένδυση συγκριτικά με την τρέχουσα αγορά
Προσπαθώντας να γυρίσετε ένα McMansion κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης δεν θα είναι το πιο εύκολο εγχείρημα. Σε μια ύφεση, η αγορά ενός αποκλεισμένου ακινήτου για ενοικίαση σε ενοικιαστές μπορεί να είναι ένα καλύτερο στοίχημα για επιτυχία. Πρέπει να εξετάσετε τι είναι trending στην αγορά ακινήτων τώρα και να προσαρμόσετε το σχέδιό σας αναλόγως.
Αν αγοράσετε αυτό το McMansion και έχετε τα χρήματα για να το κρατήσετε για επτά χρόνια έως ότου μπορείτε να το πουλήσετε με κέρδος, τότε ναι, μπορεί να είναι μια καλή επένδυση. Ένα άλλο πράγμα που πρέπει να εξετάσουμε κατά την αγορά ενός ακινήτου είναι η αξία μεταπώλησής του. Υψηλά επιθυμητά περιουσιακά στοιχεία είναι αυτά που μπορούν εύκολα να αγοραστούν και να πωληθούν ανεξάρτητα από την αγορά. Είναι πάντα σε ζήτηση. Σκεφτείτε τους ως αναγκαιότητες, όπως το ψωμί και το νερό.
Οι άνθρωποι δεν χρειάζονται ένα σπίτι με μια εσωτερική πισίνα και αίθουσα τηλεόρασης. Οι άνθρωποι χρειάζονται ένα σπίτι με καθαρό μπάνιο και ισχυρή οροφή. Θέλετε το ακίνητό σας να απευθυνθεί στους περισσότερους ανθρώπους, ώστε να έχετε τον μεγαλύτερο αριθμό μελλοντικών ενοικιαστών και αγοραστών.