Θα είστε εγκεκριμένοι για ένα τμήμα 8 ενοικιαστή;
Πότε πρέπει να καθορίσει το PHA το εύρος των ενοικίων;
Υπάρχουν ορισμένες χρονικές στιγμές κατά τις οποίες μια Αρχή Δημόσιας Στέγασης πρέπει να καθορίσει εάν μια μονάδα είναι εύλογη. Αυτές οι περιπτώσεις περιλαμβάνουν:
- Όταν ένας ιδιοκτήτης προσπαθεί να έχει την μονάδα του / της εγκεκριμένη να καταλαμβάνεται από έναν μισθωτή του τμήματος 8.
- Όταν ο ιδιοκτήτης ενός μισθωτή του Τμήματος 8 απευθύνει έκκληση προς την Αρχή Δημόσιας Στέγασης για αύξηση του μισθώματος.
- Όταν ένα συμβόλαιο στέγης είναι ανανεωμένο, το PHA πρέπει να συγκρίνει το Δίκαιο Ενοικίαση Αγοράς πριν από ένα χρόνο με το Fair Market Rent που ισχύει 60 ημέρες πριν τη λήξη της σύμβασης. Εάν η τιμή του ενοικίου της Fair Market μειωθεί τουλάχιστον κατά πέντε τοις εκατό σε σύγκριση με την τιμή αγοράς του προηγούμενου έτους, η μονάδα πρέπει να επανεξεταστεί για να καθορίσει εάν το ποσό που θα καταβληθεί στον ιδιοκτήτη είναι εύλογο.
- Όταν το HUD δίνει εντολή στο PHA να το πράξει. - Αυτό συμβαίνει συχνά όταν η HUD επιθυμεί να αναθεωρήσει τον τρόπο με τον οποίο το PHA κατανέμει κεφάλαια και διεξάγει επιχειρήσεις.
- Όταν η Δημόσια Οικιακή Αρχή κρίνει ότι είναι απαραίτητο να το πράξει.
Πώς το PHA καθορίζει την λογική του ενοικίου;
Για να διαπιστωθεί αν μια μονάδα είναι εύλογη, η Δημόσια Οικιακή Αρχή θα συγκρίνει αυτή τη μονάδα με παρόμοιες μονάδες στην περιοχή. Αυτό γίνεται για να καθοριστεί εάν το ενοίκιο που χρεώνει ο ιδιοκτήτης είναι λογικό σε σύγκριση με μια παρόμοια μονάδα.
Για μια συγκρίσιμη μονάδα, το PHA θα αναζητήσει μια μονάδα που είναι παρόμοια σε:
- Θέση - Η μονάδα πρέπει να βρίσκεται σε περιοχή εντός της δικαιοδοσίας του PHA. Εάν η μονάδα βρίσκεται σε κοντινή περιοχή, το PHA πρέπει να κάνει τις κατάλληλες προσαρμογές.
- Είναι συγκρίσιμο σε μέγεθος - Ακόμη και αν οι μονάδες έχουν τον ίδιο αριθμό υπνοδωματίων, ένα υπνοδωμάτιο που είναι 600 τετραγωνικά πόδια δεν είναι συγκρίσιμο με ένα υπνοδωμάτιο που είναι 1200 τετραγωνικά πόδια. Οι μονάδες πρέπει συνεπώς να είναι παρόμοιες σε αριθμό υπνοδωματίων και σε τετραγωνικά μέτρα.
- Παρόμοια με τον τύπο - Για να είναι συγκρίσιμα, οι μονάδες πρέπει να βρίσκονται στον ίδιο τύπο ιδιοκτησίας , όπως σε ένα μονοκατοικία, πολυκατοικία, πολυκατοικία ή πολυκατοικία.
- Ημερομηνία κατασκευής - Η PHA δεν θα συγκρίνει ένα νεόκτιστο σπίτι με ένα σπίτι που χτίστηκε το 1900.
- Κατάσταση ιδιοκτησίας - Ένα περιουσιακό στοιχείο δεν θα συγκριθεί με ένα καλά διατηρημένο ακίνητο.
- Ποιότητα ανακαίνισης - Η PHA δεν θα συγκρίνει μια αναβαθμισμένη μονάδα με μια που δεν έχει ανακαινιστεί. Για παράδειγμα, μια μονάδα με ολοκαίνουργιες συσκευές κουζίνας και πατώματα από σκληρό ξύλο δεν θα συγκριθεί με μια μονάδα με χαλί ηλικίας 50 ετών και μόνο μια σόμπα εργασίας.
- Παροχές και υπηρεσίες ακινήτων - Η Αρχή Δημόσιας Στέγασης θα συγκρίνει μονάδες με παρόμοιες παροχές και υπηρεσίες, όπως πλυντήριο και στεγνωτήριο, κεντρικό κλιματισμό, καθορισμένο σημείο στάθμευσης, υπαίθριο χώρο, ανελκυστήρα ή θυρωρό.
- Αριθμός Περιλαμβανόμενων Βοηθητικών Υπηρεσιών - Η PHA πρέπει να λαμβάνει υπόψη τις υπηρεσίες κοινής ωφελείας που περιλαμβάνονται στην τιμή της μίσθωσης. Πρέπει να προβούν στις απαραίτητες προσαρμογές προκειμένου να συγκριθούν με ακρίβεια οι μονάδες.
Συγκριτικές Μονάδες
Όταν η Αρχή Δημόσιας Στέγασης καθορίζει τη λογική του ενοικίου, συγκρίνει τη μονάδα με παρόμοιες μονάδες στην περιοχή. Συγκρίσιμα τράβηξαν για δύο τύπους ιδιοτήτων:
- Ιδιότητες στην περιοχή που είναι παρόμοιες -Η PHA θα συγκρίνει τη μονάδα που προσπαθεί να εγκριθεί για το τμήμα 8 σε μονάδες της περιοχής που δεν αποτελούν μέρος δημόσιων προγραμμάτων στεγαστικής βοήθειας.
- Παρόμοιες Μονάδες Εγκαταστάσεων - Εάν η μονάδα που πρόκειται να εγκριθεί από το Τμήμα 8 βρίσκεται σε ακίνητο που έχει μία ή περισσότερες παρόμοιες μονάδες που δεν αποτελούν μέρος δημόσιου προγράμματος στεγαστικής βοήθειας, το PHA θα συγκρίνει τις μονάδες. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να βεβαιώσει ότι το ποσό του κουπονιού επιλογής κατοικίας του Τμήματος 8 δεν θα υπερβαίνει το ποσό του μισθώματος που ο ιδιοκτήτης συλλέγει για τις άλλες συγκρίσιμες μονάδες στις εγκαταστάσεις.
Τι εάν η μονάδα σας δεν θεωρείται εύλογη ενοικίαση;
Εάν, μετά τη διεξαγωγή της συγκρίσιμης αναζήτησης, η Αρχή Δημόσιας Στέγασης κρίνει ότι η μονάδα σας δεν είναι εύχρηστη, η μονάδα σας δεν θα είναι κατάλληλη για να στεγάσει τον μισθωτή του Τμήματος 8. Δεν θα μπορείτε να παραλάβετε το κουπόνι επιλογής στέγης, ακόμη και αν ο ενοικιαστής είναι πρόθυμος να πληρώσει περισσότερα από την τσέπη του για να ζήσει στη μονάδα σας. Ο μισθωτής του τμήματος 8 θα έχει το δικαίωμα να αναζητήσει μια μονάδα που θεωρείται λογική μίσθωση.