Τι είναι οι Φιλοδοξίες;
Πρώτον, κατανοείτε ότι τα καθήκοντα καταπιστευτικής διαχείρισης απαιτούνται μόνο εάν ο επαγγελματίας στον τομέα των ακινήτων ενεργεί με την ιδιότητα του «πράκτορα». Αν και όλοι μπορούν να ονομάζονται κτηματομεσίτες, το γεγονός είναι ότι πολύ λίγες συμφωνίες αυτές τις μέρες περιλαμβάνουν έναν κτηματομεσίτη πράγμα που ενεργεί ως πράκτορας.
Στα περισσότερα κράτη, η πρακτική του «πρακτορείου» στην ακίνητη περιουσία πεθαίνει. Στο παρελθόν, η χρηματιστηριακή αγορά ήταν πάντα ο «πράκτορας» του πωλητή.
Όταν ένας άλλος χρηματιστής έφερε έναν αγοραστή, αυτή η μεσιτεία έγινε «υπο-πράκτορας» του πωλητή. Δεν είναι δύσκολο να δούμε το πρόβλημα εδώ. Ο φτωχός αγοραστής δεν αντιπροσωπεύεται από κανέναν και ο "πράκτορας" του είναι πραγματικά υποχρεωμένος να είναι πιστός στα συμφέροντα του πωλητή.
Η υπο-υπηρεσία έχει σχεδόν εξαφανιστεί, με τους αγοραστές να εκπροσωπούνται τώρα από έναν επαγγελματία ακίνητης περιουσίας που εργάζεται προς το συμφέρον τους. Ωστόσο, είναι σπάνιο για αυτόν τον επαγγελματία ακίνητης περιουσίας να ενεργεί ως πραγματικός "πράκτορας". Αναφέρονται ως "μεσίτες συναλλαγών", "διευκολυντές" ή άλλοι όροι που δεν υποδηλώνουν ότι είναι πραγματικοί πράκτορες του αγοραστή.
Τα περισσότερα κράτη έχουν πλέον θεσπίσει νόμους που απαιτούν ένα συγκεκριμένο υπογεγραμμένο έγγραφο που καθιστά τον επαγγελματία ακίνητης περιουσίας έναν πράκτορα. Με αυτόν τον τρόπο δεν υπάρχει καμία παρεξήγηση ως προς το τι απαιτείται από τον πράκτορα και τι αναμένει ο πελάτης. Είναι τεχνικά ένας "πελάτης" εάν υπάρχει σχέση αντιπροσωπείας.
Στις περισσότερες περιπτώσεις αυτές τις μέρες, ο κτηματομεσίτης ενεργεί με κάποια άλλη ιδιότητα , που μερικές φορές ονομάζεται "διευκολυντής" ή "εκπρόσωπος".
Με αυτό το αδιέξοδο, ας δούμε τις διευρυμένες απαιτήσεις ή καθήκοντα για μια κατάσταση "πρακτορείου".
- Αφοσίωση: Πρόκειται για ένα βασικό καθήκον που απαιτεί ο πράκτορας να ενεργεί πάντα αποκλειστικά προς το συμφέρον του πελάτη. Κανένα άλλο προσωπικό, οικογενειακό ή επιχειρηματικό συμφέρον δεν μπορεί να έχει προτεραιότητα έναντι των συμφερόντων του πελάτη.
- Εμπιστευτικότητα: Ακόμη και μετά την ολοκλήρωση μιας συμφωνίας στο μέλλον, ο πράκτορας πρέπει πάντα να προστατεύει τις εμπιστευτικές και μυστικές του πελάτη.
- Γνωστοποίηση: Ο πράκτορας πρέπει να αποκαλύψει στον πελάτη όλες τις πληροφορίες που είναι σημαντικές και σχετικές. Για να αποφασίσετε αν κάτι είναι σημαντικό, σκεφτείτε: θα αλλάξει ο πελάτης μια απόφαση σχετικά με την αγορά ή την πώληση ή την αλλαγή μιας διαπραγμάτευσης με βάση τις πληροφορίες, εάν αποκαλυφθούν.
- Υποκειμενικότητα: Όσο δεν είναι παράνομο, ο πράκτορας πρέπει να κάνει ό, τι θέλει ο πελάτης να κάνει.
- Λογική φροντίδα και επιμέλεια: Να είστε ικανός και να κάνετε τη σωστή δουλειά.
- Λογιστική: Λογαριασμός για όλα τα χρήματα ή τα ακίνητα που ανήκουν στον πελάτη.
Εάν τα ανακατατάξετε λίγο, είναι πιο εύκολο να θυμηθείτε χρησιμοποιώντας το ακρωνύμιο OLDCAR για το πρώτο γράμμα κάθε υπηρεσίας. Η ύπαρξη ενός πραγματικού πράκτορα είναι ένα πολύ υψηλότερο επίπεδο εκπροσώπησης και κανένας επαγγελματίας στον τομέα των ακίνητων περιουσιών δεν πρέπει να ασκεί ως πράκτορας χωρίς πλήρη κατανόηση του τι σημαίνει, καθώς και της έγκρισης του μεσίτη τους.
Τα διορθωτικά μέτρα σε περίπτωση παραβίασης του Fiduciary
Λοιπόν, τι μπορεί να κάνει ο πελάτης εάν ο πράκτορας δεν εκτελέσει όπως απαιτείται;
Ακύρωση:
Όταν πρόκειται για παραβίαση των εμπιστευτικών καθηκόντων από έναν κτηματομεσίτη, ο κύριος υπόχρεος μπορεί να ζητήσει από τα δικαστήρια να καταγγείλουν τη σύμβαση και να τα αποκαταστήσουν πριν από την καταχώρισή τους.
Αυτό θα μπορούσε να συνεπάγεται την επιστροφή του ακινήτου στον πωλητή και την επιστροφή χρημάτων του αγοραστή. Δεν χρειάζεται να υπάρχει κάτι άδικο για την ίδια τη συναλλαγή, μόνο για την παραβίαση των καταπιστευματικών καθηκόντων από τον πράκτορα.
Καταπίεση της Επιτροπής:
Καμία πληρωμή δεν έχει δικαίωμα σε κτηματομεσίτη που παραβιάζει τα καθήκοντά του. Έτσι, ο πράκτορας μπορεί να υποχρεωθεί να επιστρέψει οποιαδήποτε αποζημίωση έλαβε.
Αποζημίωση:
Η παραβίαση των εμπιστευτικών καθηκόντων από έναν κτηματομεσίτη μπορεί να προκαλέσει ζημιές στην αρχή του πελάτη. Αν ναι, ο πράκτορας θα πρέπει να αποζημιώσει τον πελάτη για τις ζημίες αυτές. Ας υποθέσουμε ότι ο αντιπρόσωπος του πωλητή μιας περιουσίας απέτυχε να παρουσιάσει μια καλύτερη προσφορά στον πωλητή από αυτή που δέχτηκε. Ο πράκτορας θα πρέπει να επιστρέψει στον πωλητή τη διαφορά στις χαμηλότερες και υψηλότερες προσφορές.
Εάν έχετε έναν πληρεξούσιο ως πελάτη ακίνητης περιουσίας, σχεδόν πάντα θα σας πω ότι δεν θέλουν έναν "πράκτορα". Δεν θέλουν την έκθεση σε εμπιστευτική ευθύνη .