Δεν είμαστε όλοι οι πράκτορες;
Ο "κτηματομεσίτης" είναι ένας γενικός όρος που αναφέρεται στην κατοχή μας, αλλά δεν καθορίζει πάντα τη θέση και τα καθήκοντά μας σε μια συναλλαγή. Ο " Οργανισμός ", το υψηλότερο επίπεδο εκπροσώπησης, απαιτεί ορισμένα καθήκοντα εμπιστευτικότητας , συμπεριλαμβανομένης της εμπιστευτικότητας των πελατών και της πλήρους αποκάλυψης. Η απαίτηση εμπιστευτικότητας συνεχίζεται και μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Εργάζεστε με γνώμονα τα συμφέροντα του πελάτη, που σημαίνει τα περισσότερα χρήματα για την καταχώριση του πωλητή σας ή τη χαμηλότερη τιμή για τον αγοραστή σας.
Broker Συναλλαγών, Διαμεσολαβητής συναλλαγών ή Μη-πράκτορας
Στις περισσότερες πολιτείες, εάν δεν έχετε συμφωνήσει συγκεκριμένα σε μια σχέση αντιπροσωπείας με τον πελάτη σας, δεν είστε ο "πράκτορας" τους σε σχέση με τις καταπιστευτικές απαιτήσεις. Θα πρέπει ακόμα να αντιμετωπίζετε όλα τα μέρη δίκαια και ειλικρινά, αλλά δεν θα οφείλονταν αναγκαστικά σε εμπιστευτικότητα, ούτε πλήρη αποκάλυψη στον πελάτη σας. Αυτή η κατάσταση έχει χρησιμοποιηθεί ευρύτερα με την επέκταση του "Οργανισμού αγοραστών", που αντιπροσωπεύει τους αγοραστές ως πράκτορά τους.
Αυτή η σημαντική κατάσταση εξηγείται στην παρακάτω διπλή υπηρεσία.
Διπλή υπηρεσία στην αγορά ακινήτων
Η διπλή υπηρεσία δεν είναι δυνατή, αλλά είναι ένας όρος που χρησιμοποιείται στις περισσότερες πολιτείες. Είναι αδύνατο να παρασχεθεί εμπιστευτικότητα και πλήρης αποκάλυψη σε δύο πελάτες την ίδια στιγμή. Ωστόσο, ο όρος ισχύει για την εκπροσώπηση τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή όταν βρίσκεστε σε καθεστώς αντιπροσωπείας με κάθε έναν.
Απαιτεί προσεκτική αποκάλυψη στους δύο πελάτες ότι η ικανότητά σας να εκπροσωπείτε τους επιθετικά έχει αλλάξει. Θεωρείται από πολλούς ότι είναι μια επικίνδυνη πρακτική, με πιθανές συγκρούσεις συμφερόντων.
Υποπρακτορείο
Η υποταγή υπήρξε από την αρχή της οργανωμένης πρακτικής των ακινήτων. Περιγράφει έναν πράκτορα ο οποίος φέρνει έναν αγοραστή για την καταχώριση άλλης εταιρείας και ο αντιπρόσωπος του αγοραστή εργάζεται για λογαριασμό του πράκτορα και του πωλητή, γεγονός που οφείλεται σε καταπιστευματικά καθήκοντα. Είναι σχεδόν νεκρό παντού τώρα, καθώς δεν ήταν καλό για τους αγοραστές και έκανε τους μεσίτες και τους πωλητές να είναι υπεύθυνοι για τις ενέργειες ή τα λάθη του αντιπροσώπου του αγοραστή.
Ορισμός Οργανισμού
Ο καθορισμένος οργανισμός επιτρέπει σε έναν μεσίτη να προσφέρει εναλλακτική λύση στη διπλή υπηρεσία όταν τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής εκπροσωπούνται στο σπίτι και οι δύο έχουν συμφωνίες αντιπροσωπείας. Ο μεσίτης αναθέτει έναν πράκτορα να είναι ο "πράκτορας" του πωλητή και ένας άλλος πράκτορας που εκπροσωπεί τον αγοραστή. Και οι δύο διατηρούν την ιδιότητα "πρακτορείου" με τις απαιτούμενες εμπιστευτικές υποχρεώσεις. Απαιτεί ορισμένες διαδικασίες για τη διατήρηση των πληροφοριών των αντίστοιχων πελατών στο σπίτι, με πρόσβαση περιορισμένη στον κατάλληλο πράκτορα.
Να είστε εξαιρετικά προσεκτικοί για να γνωρίζετε τις επιλογές της αντιπροσωπείας του χρηματιστηρίου σας
Μελετήστε το νόμο στην πολιτεία σας όσον αφορά την αντιπροσώπευση ακινήτων.
Στη συνέχεια, μελετήστε τις επιλογές που ο μεσίτης σας επιλέγει να προσφέρει στους πελάτες του. Όλοι οι μεσίτες δεν πρέπει να προσφέρουν όλα τα είδη εκπροσώπησης. Τα διορθωτικά μέτρα προς τον πελάτη για παραβίαση των καθηκόντων εμπιστευτικότητας μπορεί να είναι οδυνηρά για τον πράκτορα και τον μεσίτη.
Στην αρχή, όλοι ήταν "πράκτορας" για τον πωλητή. Ο εξωτερικός πράκτορας της εταιρείας που συνέβη να εντοπίσει έναν αγοραστή για την εγγραφή απλώς εργάστηκε ως subagent για τον μεσίτη εισαγωγής και τον πωλητή. Έτσι, κάθε επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας που εμπλέκεται στη συναλλαγή εργάστηκε για τον πωλητή. Μπορεί να μαντέψετε ότι άλλες επιλογές έχουν εξελιχθεί για να παρουσιάσουν έναν πιο ισότιμο ανταγωνισμό για τον αγοραστή.
"Οργανισμός αγοραστών", η πρακτική της παροχής εκπροσώπησης ανώτερου επιπέδου αντιπροσωπείας και εμπιστευτικών καθηκόντων στους αγοραστές, έχει γίνει αρκετά δημοφιλής στους περισσότερους τομείς. Τώρα μπορείτε να έχετε μια γραπτή συμφωνία αντιπροσωπείας με έναν αγοραστή που τους υπόσχεται όλες τις εμπιστευτικές υποχρεώσεις της αντιπροσωπείας και τις πολύ καλές προσπάθειές σας για λογαριασμό τους.
Το μόνο που είναι υπέροχο μέχρι να υπογράψετε μια συμφωνία αντιπροσωπείας αγοραστή και στη συνέχεια να καταλήξετε να γράψετε ένα συμβόλαιο αγοράς για τον εν λόγω αγοραστή μόνο του ή της εταιρείας σας, όπου έχετε υπογράψει και μια συμφωνία αντιπροσωπείας αντιπροσωπείας. Τώρα ξαφνικά η εταιρεία σας είναι "πράκτορας" και για τους δύο βασικούς παράγοντες της συναλλαγής. Προφανώς, αυτό είναι ένα πρόβλημα, καθώς δεν μπορείτε πλέον να εκπληρώσετε τις απαιτήσεις για να διατηρήσετε όλες τις πληροφορίες σας ιδιωτικές και να αποκαλύψετε όλα όσα γνωρίζετε ταυτόχρονα. Ένα παράδειγμα θα ήταν μια κατάσταση διαζυγίου πωλητή (ων). Αν είστε αντιπρόσωπός τους, δεν θα το αποκαλύψετε, αλλά αν είστε πράκτορας του αγοραστή και δεν έχετε καμία σχέση με τον πωλητή, θα δώσετε αυτές τις πληροφορίες στους αγοραστές σας για να τους βοηθήσετε ενδεχομένως να κάνουν καλύτερη συμφωνία. Εάν είστε διπλός πράκτορας, δεν μπορείτε να κάνετε ούτε. Πρέπει λοιπόν να ενημερώσετε και τα δύο μέρη ότι η νέα σας κατάσταση άλλαξε την ικανότητά σας να τα εξυπηρετήσετε.
Κάτω από διάφορα ονόματα, οι χρηματιστηριακές συναλλαγές, ο διαμεσολαβητής, η μη εξουσιοδοτημένη αντιπροσωπεία αποτελούν εκπροσώπηση χωρίς καθήκοντα καταπιστευτικής υπηρεσίας. Είναι δίκαιες για όλους τους ενδιαφερόμενους, αλλά διευκολύνουν χωρίς την εκπροσώπηση.
Από μια καθαρά προσανατολισμένη στον πελάτη και από ηθική άποψη, ανεξάρτητα από το ρόλο σας ή την κατάσταση εκπροσώπησης, είναι όλα σχετικά με την ειλικρίνεια, τη δίκαιη και τη διαφάνεια στις συναλλαγές σας.