Η σωρευτική απόσβεση είναι η απόσβεση του ακινήτου σε ίσα ποσά πέραν της επιτρεπόμενης διάρκειας ζωής του ακινήτου για φορολογικούς σκοπούς. Μια ορισμένη εμπορική ιδιοκτησία μπορεί να αποσβεστεί χρησιμοποιώντας μια φορολογική ζωή 39 ετών, για παράδειγμα. Αν το κόστος του ακινήτου είναι $ 895.000, τότε η διαίρεση αυτού του ποσού κατά 39 θα αποδώσει ίσο ποσό ίσο με $ 22.949 σε υποτίμηση κάθε χρόνο για 39 χρόνια.
Μειώσεις και Πλεονεκτήματα για τους επενδυτές Home Rental
Η επένδυση σε ακίνητα έχει κάποια ξεχωριστά πλεονεκτήματα έναντι της επένδυσης στο χρηματιστήριο.
Υπάρχουν κάποιες τακτικές κρατήσεις που θα περιμένατε, αλλά και άλλες που ίσως δεν γνωρίζετε. Μιλάμε τώρα για ενοικιαζόμενα ακίνητα, συγκεκριμένα μονοκατοικίες ενοικιαζόμενες κατοικίες ή καταλύματα, και έτοιμες προς ενοικίαση, χωρίς ενοικίαση.
Due Diligence και δικαίωμα αγοράς
Πριν μιλήσουμε για κρατήσεις, θέλω να καταστήσω απολύτως σαφές ότι δεν θέλετε να εξετάσετε παρακράτηση κατά την αξιολόγηση μιας κατοικίας ενοικίου για επένδυση. Σίγουρα, όταν κάνετε τον τελικό αριθμό-τραγάνισμα μπορείτε να δείτε πόσο μεγάλη θα κάνετε με τις εκπτώσεις που εξετάζονται. Αλλά, όταν εισέρχεστε στη συμφωνία, θέλετε μόνο να εξετάσετε τα βασικά στοιχεία και να επικεντρωθείτε στην ΤΑΜΕΙΑ ΡΟΗΣ.
- Μπορείτε να αγοράσετε το ακίνητο σε τιμή χαμηλότερη από την τρέχουσα αγοραία αξία, κλείνοντας με κέρδος στα ίδια κεφάλαια στον πίνακα κλεισίματος;
- Η τρέχουσα αγορά και το ανταγωνιστικό περιβάλλον θα στηρίξουν το ενοίκιο που θα πληρώσει τα έξοδα και θα αφήσει ωραία μηνιαία κέρδη ως ταμειακή ροή που μπορείτε να πάρετε στην τράπεζα;
- Έχετε επιτρέψει ορισμένες κενές θέσεις και πιστωτικές ζημίες;
- Έχετε ΟΛΕΣ τις δαπάνες σας είτε καρφωμένες είτε εκτιμημένες προσεκτικά:
- διαφήμιση
- διαχείριση
- επισκευές
- φόροι ιδιοκτησίας
- ΑΣΦΑΛΙΣΗ
- οποιεσδήποτε επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας πληρώνετε, όπως συνήθως νερό και αποχέτευση
- Με την πληρωμή υποθηκών σας και με όλα τα παραπάνω, θα μπορείτε να πάρετε κάποια χρήματα στην τράπεζα κάθε μήνα;
Αυτά είναι όλα να βρεθούν πριν να αγοράσετε αυτό το ακίνητο! Όλα όσα μιλάμε μετά από αυτό είναι σάλτσα. Σίγουρα, θα μπορούσατε να λάβετε υπόψη ορισμένα ή όλα αυτά τα άλλα πράγματα για να αξιολογήσετε την επένδυση, αλλά αυτό σας φέρνει πιο κοντά στη γραμμή αν κάτι πάει στραβά.
Αφαίρεση των ανωτέρω δαπανών
Τα έξοδά σας που αναφέρονται παραπάνω είναι όλα εκπεστέα έναντι του εισοδήματος για φορολογικούς σκοπούς. Παρόλο που δεν θεωρείται λειτουργικό κόστος, μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε τους τόκους των ενυπόθηκων δανείων . Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε σημαντικές επισκευές, όπως αντικατάσταση εξοπλισμού, καθώς θα πρέπει να υποτιμηθεί, αλλά μπορείτε να αφαιρέσετε το τμήμα αυτό κάθε χρόνο.
Δομή Αποσβέσεις
Επί του παρόντος, το IRS σας επιτρέπει να υποτιμήσετε τη δομή ενός ακινήτου ενοικίου πάνω από 27,5 χρόνια. Πρέπει να αφαιρέσετε την ρεαλιστική αξία της γης, καθώς η γη δεν υποτιμά. Έτσι, ακριβώς όπως ένα παράδειγμα μιας επιπλέον ετήσιας αφαίρεσης, υποθέστε ότι έχετε μια δομή αξίας $ 180.000. Διαχωρίστε αυτό κατά 27,5 για να λάβετε $ 6,545. Αυτή είναι η ετήσια αφαίρεση από την απόσβεσή σας και δεν ξοδέψατε δεκάρα για να το πάρει!
Αυτό που βλέπουμε είναι μια συσσώρευση δαπανών και εάν όλα αυτά συγκεντρωθούν μαζί και είστε στο φορολογικό σκέλος 25%, θα μπορούσατε να βάζετε άλλα 3.000 έως 5.000 δολάρια στην τσέπη σας κάθε χρόνο.
Αυτό είναι μερικές εκατοντάδες δολάρια κάθε μήνα.
Ανάπτυξη μέσω του Exchange 1031
Αυτό χρησιμοποιείται μόνο αν αποφασίσετε να αναπτύξετε το χαρτοφυλάκιό σας πωλώντας τα ακίνητα με κερδοφόρα κέρδη και εκμεταλλευόμενοι τα χρήματα αυτά σε άλλες ιδιότητες. Είναι περίπλοκο, οπότε πρέπει να συμβουλευτείτε έναν λογιστή και οι κανόνες είναι αυστηροί. Ο επενδυτής είναι σχεδόν χέρια-off, όπως ένα τρίτο μέρος πρέπει να λάβει τα έσοδα από την πώληση και να εκταμιεύσει τα κεφάλαια για να αγοράσει το νέο ακίνητο.
Εντούτοις, το κάνει σωστά, δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε κέρδη κεφαλαίου για την πώληση του έτους που πωλήθηκε. Μπορείτε να τα αναβάλλετε μέχρι να πουλήσετε τελικά το ακίνητο και να μην στρέψετε σε άλλο. Αλλά εάν κρατάτε την ιδιοκτησία μέχρι θανάτου, οι κληρονόμοι σας θα την κληρονομήσουν στη τότε τρέχουσα αξία και όλα αυτά τα κεφαλαιουχικά κέρδη θα εξαφανιστούν για φορολογικούς σκοπούς!