Αφήνοντας το IRS να σας βοηθήσει στην επένδυση σε ακίνητη περιουσία
Στη σειρά Rental Rental Income Series, εξετάζουμε τους τρόπους με τους οποίους ένα τετράπλευρο μίσθωμα μπορεί να επιστρέψει τα χρήματα και τα φορολογικά πλεονεκτήματα στον ιδιοκτήτη. Αυτά περιλαμβάνουν:
- Έσοδα από ενοικίαση μετά από άμεσες δαπάνες, ασφάλειες και φόρους περιουσίας.
- Αφαίρεση απόσβεσης για συμψηφισμό των φόρων επί του εισοδήματος από μίσθωση.
- Η έκπτωση του τόκου των στεγαστικών δανείων.
Θα μιλήσουμε για την έκπτωση τόκων ενυπόθηκων δανείων σε αυτό το άρθρο. Χρησιμοποιώντας το παράδειγμά μας το ακίνητο που αγοράσαμε για $ 325.000 με ένα δάνειο 260.000 δολαρίων, το υποθήκη μας είναι περίπου $ 16.814 το πρώτο έτος του δανείου. Ανατρέχοντας στον υπολογισμό των ταμειακών ροών μίσθωσης και της απόσβεσης, βρισκόμαστε σε πιθανή φορολογική υποχρέωση στα $ 25.999.
25,999 δολάρια - 16,814 δολάρια = 9185 δολάρια
Αυτό απέχει πολύ από το κακό, καθώς έχουμε δει ότι βγάζουμε $ 15.192 σε μετρητά, πραγματοποιώντας εκτίμηση της περιουσίας και πληρώντας μόνο φόρους στα $ 9185. Να θυμάστε ότι άλλα άρθρα αυτής της σειράς συζητούν τα αποσβέσιμα και άλλα στοιχεία εισοδήματος και τις κρατήσεις. Στην περίπτωση αυτής της έκπτωσης του ενυπόθηκου τόκου, το IRS σας βοηθά να κρατήσετε αυτό το ακίνητο ενώ εκτιμάται σε αξία, καθώς και να απολαμβάνετε μια θετική ταμειακή ροή με λιγότερη φορολογική υποχρέωση αυτή τη στιγμή.
Άλλα πλεονεκτήματα φόρου ακίνητης περιουσίας
Όλα τα επαγγελματικά σας έξοδα:
Εάν εκτελείτε διαφημίσεις για ενοικιαστές, μπορείτε να το αφαιρέσετε. Αν πληρώνετε για τη φιλοξενία ή για έναν ιστότοπο για τις ιδιότητές σας, μπορείτε να το αφαιρέσετε. Η συντήρηση, οι τακτικές επισκευές (και όχι τα σημαντικά πράγματα που πρέπει να αποσβένονται) και οι δαπάνες μεταξύ ενοικιαστών, όπως η ζωγραφική, είναι όλες εκπτώσιμες.
Αν μισθώνετε επαγγελματικές εταιρείες διαχείρισης ή πληρώνετε δικηγόρο και λογιστή για υπηρεσίες που σχετίζονται με τα ακίνητά σας, είναι επίσης εκπεστέα.
Εάν παρακολουθείτε, μπορείτε ακόμη και να αφαιρέσετε τα έξοδα διανυόμενου χιλιομέτρου για να ελέγξετε τα ακίνητά σας.
Υποτίμηση
Αυτό είναι πραγματικά καλό, δεδομένου ότι παίρνετε να αφαιρέσετε ένα έξοδο όταν δεν έχετε ξοδέψει πραγματικά χρήματα! Ελέγξτε με τον λογιστή σας, αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις το IRS θα σας επιτρέψει να υποτιμήσετε την αξία μιας δομής, όχι της γης, πάνω από 27,5 χρόνια εάν πρόκειται για ακίνητο.
Λοιπόν, ας πούμε ότι κατέχετε ένα σπίτι ενοικίασης που αγοράσατε για $ 187.000. Η γη εκτιμάται σε 37.000 δολάρια, έτσι η δομή σας αξίζει $ 150.000. Διαχωρίστε αυτό κατά 27,5 για να πάρετε $ 5.455. Μπορείτε να το αφαιρέσετε ως δαπάνη απόσβεσης κάθε έτος ιδιοκτησίας. Φυσικά, κανένα δώρο από τον Θείο Σαμ έρχεται χωρίς πρόβλημα. Ορισμένες ή όλες οι υποτιμήσεις σας ενδέχεται να υποστούν εκ νέου ανάκτηση, εάν πωλήσετε το ακίνητο με κέρδος. Συμβουλευτείτε έναν λογιστή για λεπτομέρειες.
Το Αναβαλλόμενο Φόρο 1031
Αυτό είναι ένα που σίγουρα δεν παίρνετε με τα αποθέματα. Όταν πουλάτε τα μετοχικά σας κεφάλαια με κέρδος, οφείλετε το σημερινό ποσοστό φόρων κεφαλαιουχικών κερδών για το έτος της πώλησης. Είναι το ίδιο για τα περισσότερα άλλα επενδυτικά ακίνητα, αλλά όχι για επενδύσεις σε ακίνητα.
Οι κανόνες είναι περίπλοκοι, επομένως θα χρειαστείτε έναν λογιστή και / ή μια εταιρεία ανταλλαγής 1031 για να τους εξηγήσετε την κατάστασή σας.
Σε μια πραγματικά απλή επισκόπηση, εάν μεταφέρετε ολόκληρο το κέρδος από την πώληση ενός ακινήτου σε άλλο ακίνητο, δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε κέρδη κεφαλαίου για το κέρδος αυτό, αντί να τα μεταφέρετε εμπρόθεσμα μέχρι την τελική πώληση.
Ακόμα καλύτερα, μπορείτε να συνταξιοδοτηθείτε σαν βασιλιάς και να το πάρετε μαζί σας! Λοιπόν, όχι τεχνικά. Εάν αφήσετε την περιουσία σας στους κληρονόμους σας, θα την κληρονομήσουν με την "αυξανόμενη" αξία. Αυτό σημαίνει ότι θα κληρονομηθεί στην αξία στο θάνατό σας και όλα τα κεφαλαιακά κέρδη θα εξαφανιστούν για φορολογικούς σκοπούς! Εν τω μεταξύ απολαύσατε τη συνταξιοδότησή σας στην ταμειακή ροή.
Λοιπόν, βγείτε και αγοράστε ένα σπίτι ενοικίασης!