Με την πώληση των ακινήτων, ο επαγγελματίας του ακινήτου επιλέγει πρόσφατα πωλούμενα ακίνητα που είναι παρόμοια με το ακίνητο και στην ίδια γεωγραφική περιοχή. Συγκρίνοντας αυτές τις ιδιότητες και προσαρμόζοντας τις διαφορές χαρακτηριστικών, γίνεται μια εκτίμηση της τιμής για την ιδιότητα του αντικειμένου.
Ωστόσο, ένας εξειδικευμένος επαγγελματίας στον τομέα των ακινήτων θα κάνει μια δεύτερη διαφορετική CMA για έναν πωλητή ή έναν αγοραστή.
Μια δεύτερη εμπεριστατωμένη CMA θα περιλαμβάνει συγκρίσεις με τις επί του παρόντος αναφερόμενες παρόμοιες ιδιότητες στην περιοχή. Θα χρησιμοποιήθηκε η ίδια διαδικασία, αλλά με τις ιδιότητες που βρίσκονται στη λίστα. Αυτό θα επιτρέψει την εκτίμηση του τρέχοντος ανταγωνισμού και θα μπορούσε να οδηγήσει σε αύξηση ή μείωση της εκτίμησης βάσει των πωληθεισών περιουσιακών στοιχείων.
Επίσης γνωστό ως: CMA, ανάλυση συγκρίσιμων στοιχείων
Ποιότητα συγκρίσιμων επιλογών
Βασική για την ακρίβεια της CMA στον καθορισμό της αγοραίας αξίας είναι η επιλογή των καλύτερων συγκρίσιμων ιδιοτήτων. Τρεις πράκτορες που επιλέγουν ακόμη και ένα διαφορετικό από τα τρία ή τέσσερα που χρησιμοποιούνται μπορούν να βρουν μερικές πολύ διαφορετικές εκτιμήσεις. Αυτό συμβαίνει πολύ όταν ένας πωλητής ψωνίζει για έναν πράκτορα κατάταξης. Λαμβάνουν μια εκτίμηση αξίας από διάφορους πράκτορες και εκπλήσσονται από τις διαφορές. Δυστυχώς, συχνά αυτός που τους δίνει τον μεγαλύτερο αριθμό είναι εκείνος που παίρνει την λίστα και συνήθως δεν είναι ένας καλός αριθμός.
Υπάρχουν πολλά πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν επιλέγετε comps:
- Όταν το ακίνητο που πωλείται: Πωλήσεις πάνω από δύο ή τρεις μήνες στο παρελθόν δεν είναι καλές comps, ειδικά σε ταχέως μεταβαλλόμενες αγορές. Όσο πιο πρόσφατες είναι οι πωλήσεις, τόσο λιγότερο πιθανό είναι ότι η αγορά έχει κινηθεί αρκετά για να καταστήσει τις τιμές πώλησης των ακινήτων άσχετες κατά την εποχή της CMA.
- Όπου βρίσκεται το ακίνητο: Η καλύτερη περίπτωση είναι ότι το σπίτι είναι στην ίδια υποδιαίρεση. Αυτό δεν είναι εφικτό σε πολλές περιπτώσεις, οπότε η επόμενη εξέταση είναι η τοποθέτηση comps στην ίδια γειτονιά ή γενική περιοχή. Όταν δεν μπορείτε να πάρετε τα κατάλληλα comps με αυτόν τον τρόπο, πολύ παρόμοια σπίτια σε παρόμοιες υποδιαιρέσεις σε άλλα μέρη της πόλης μπορεί να είναι ο μόνος διαθέσιμος πόρος.
- Χαρακτηριστικά του σπιτιού: Όταν πρόκειται για τον αριθμό των υπνοδωματίων, των λουτρών, των τετραγώνων του σπιτιού, του μεγέθους της παρτίδας και άλλων χαρακτηριστικών του σπιτιού, τα συγκρίσιμα σπίτια πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο ορατά. Είναι σπάνιο, εκτός από τις μεγάλες υποδιαιρέσεις cookie-cutter, ότι θα έχετε όλα αυτά τα πράγματα για να συγκρίνετε ακριβώς.
Ποιότητα των προσαρμογών
Το τελευταίο αυτό στοιχείο μας οδηγεί σε μια συζήτηση για το πώς αντισταθμίζουμε τον υπολογισμό μας για τις διαφορές στις δομές. Κάνουμε προσαρμογές, όπως και εκείνες των εκτιμητών, για να προσαρμόσουμε τις τιμές πώλησης των συγκρίσιμων κατοικιών για να ταιριάξουμε καλύτερα το θέμα μας.
Με άλλα λόγια, εάν διαθέτουμε 3 υπνοδωμάτια, 2 σαλόνια μπάνιου με ένα γκαράζ με δύο αυτοκίνητα και 2100 τετραγωνικά πόδια καθιστικού, θα προσπαθήσουμε να βρούμε τρία ή τέσσερα κομμάτια με όλα αυτά τα χαρακτηριστικά το ίδιο. Ωστόσο, σπάνια θα το πράξουμε, οπότε θα χρειαστεί να κάνουμε προσαρμογές στις τιμές πώλησής τους.
- Ας πούμε ότι ένα comp έχει μόνο δύο υπνοδωμάτια. Πρέπει να υποθέσουμε ότι θα πωλούσε για περισσότερα χρήματα με τρία, οπότε θα προσθέσουμε κάποια χρήματα πίσω στην πραγματική τιμή πώλησής του για να το προσαρμόσουμε στην ύπαρξη τριών υπνοδωματίων. Το ίδιο ισχύει και για τα μπάνια και τους χώρους γκαράζ.
- Εάν είναι ο άλλος τρόπος, πείτε τρία μπάνια όταν το σπίτι μας είχε μόνο δύο, τότε θα αφαιρέσαμε την αξία ενός λουτρού από την τιμή πώλησης στην προσαρμογή μας.
- Δεν χρειάζεται να κάνουμε τίποτα με τα τετράγωνα μεγέθη μέχρι να κάνουμε τον τελικό υπολογισμό μας.
Μόλις προσαρμόσουμε τα συγκρίσιμα σπίτια μας με τις τιμές πώλησης, διαιρούμε κάθε πωλημένη τιμή ανά τετραγωνικά πόδια για να πάρουμε την τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό πόδι. Ο μέσος όρος αυτών των τριών ή περισσοτέρων στοιχείων μας για να πάρουμε μια μέση τιμή ανά τετραγωνικό πόδι. Τότε απλά πολλαπλασιάζουμε αυτό με το τετραγωνικό μήκος του σπιτιού μας για να πάρουμε την εκτιμώμενη τρέχουσα αγοραία αξία μας.
Εκεί έχετε τη μεγάλη εικόνα κάνοντας μια CMA, αλλά θα θελήσετε να σκάψετε και να μάθετε περισσότερα και να εξασκηθείτε πριν τα κάνετε για πελάτες.