Στρατηγικές για την επένδυση σε ακίνητα χωρίς μετρητά
Υπάρχουν στρατηγικές για επενδύσεις σε ακίνητα χωρίς μετρητά.
Μπορείτε να ξεκινήσετε για τόσο λίγα όσο το κόστος μερικών εκατοντάδων επαγγελματικών καρτών. Αυτό δεν είναι ένα άρθρο σχετικά με το "εύκολο χρήμα". Ενώ υπάρχουν τρόποι για να ξεκινήσετε την επένδυση σε ακίνητα με απλά την επιθυμία σας και κάποια εργασία, δεν είναι εύκολο, αλλά μπορεί να μετατραπεί σε μετρητά στην τσέπη σας σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Υπάρχουν γκουρού παντού, στην τηλεόραση, στο έντυπο και στο Διαδίκτυο που διδάσκουν όλες αυτές τις μεθόδους. Μπορείτε να μάθετε πολλά από τις ιστοσελίδες επενδύσεων σε ακίνητα, αλλά να είστε προσεκτικοί σχετικά με την πληρωμή πολύ ακριβών μαθημάτων ή καθοδήγησης. Άλλοι έχουν μάθει τον σκληρό τρόπο που, ανεξάρτητα από το πόσο ο δάσκαλος σας γνωρίζει και σας διδάσκει, εξαρτάται από εσάς να το βγείτε και να το εφαρμόσετε. Μερικές από τις τεχνικές που θα σας επιτρέψουν να κάνετε τα χρήματα από την ακίνητη περιουσία χωρίς να έχετε οποιαδήποτε μετρητά για να ξεκινήσετε περιλαμβάνουν:
- Bird Dogging
- Αναθέσεις
- Επιλογές μίσθωσης
- Ενοικιαζόμενα σάντουιτς
- Πίσω στην πλάτη κλεισίματα
Ακολουθεί μια επισκόπηση των τεχνικών αυτών, του τρόπου λειτουργίας τους και του τρόπου με τον οποίο μερικοί επενδυτές ακίνητης περιουσίας τους χρησιμοποιούν για εισόδημα μετρητών νωρίς στις επενδυτικές τους δραστηριότητες.
Bird Dogging
Προτού να μπορέσετε πραγματικά να εκτιμήσετε την αξία ενός σκύλου πουλιών μπορεί να παρέχει επενδυτές σε ακίνητα, ας δούμε ποιοι είναι αυτοί οι επενδυτές. Το πρώτο πράγμα που έρχεται στο μυαλό είναι ένα "flipper", αγοράζοντας σπίτια, καθορίζοντάς τα και πωλώντας τα γρήγορα για κέρδος.
Στη συνέχεια, υπάρχει ο μακροπρόθεσμος επενδυτής που αγοράζει τα σπίτια ως ενοικιαζόμενα ακίνητα, πραγματοποιώντας ταμειακές ροές και εκτίμηση με την πάροδο του χρόνου.
Κάθε μία από αυτές τις στρατηγικές επενδύσεων σε ακίνητα μπορεί να είναι πολύ κερδοφόρα. Ποια στρατηγική επιλέγει ο επενδυτής είναι για τους στόχους, την ιδιοσυγκρασία και την ανοχή κινδύνου.
Υπάρχουν πολλοί περισσότεροι από αυτούς τους επενδυτές εκεί έξω από τους περισσότερους ανθρώπους, ειδικά οι μακροπρόθεσμοι επενδυτές ενοικίασης. Ποιοι είναι αυτοί? Μόνο μερικοί είναι οι τύποι υψηλού προφίλ που βλέπετε στην τηλεόραση. Η μεγάλη πλειοψηφία είναι άνθρωποι που βλέπετε κάθε μέρα. Μπορεί να έχουν μια άλλη επιτυχημένη επιχείρηση και να έχουν μετρητά που θέλουν να επενδύσουν σε ακίνητα.
Η λειτουργία των επιχειρήσεων τους απαιτεί τον μεγαλύτερο μέρος του χρόνου τους και τείνουν να βασίζονται σε παραδοσιακούς πόρους όπως οι κτηματομεσίτες για να τους βοηθήσουν να εντοπίσουν τις επενδύσεις σε ακίνητα επενδύσεων. Συνήθως θα πληρώνουν περισσότερα από όσα θα έπρεπε για αυτές τις συμφωνίες, καθώς οι κτηματομεσίτες εργάζονται έξω από το απόθεμα πολλαπλών υπηρεσιών καταχώρησης ( MLS ). Δεν υπάρχει μεγάλη ευελιξία στην τιμολόγηση, ειδικά με τις προμήθειες της συμφωνίας.
Πολλοί από αυτούς τους επενδυτές αγοράζουν πολλαπλές ιδιότητες. Ποια θα ήταν η αντίδρασή τους αν είχαν έλθει σε επαφή με κάποιον που δήλωσε ότι θα μπορούσαν να τους προσφέρουν συμφωνίες αγοράς στο σπίτι για 10% έως 40% λιγότερα χρήματα από αυτά που αγοράζουν επί του παρόντος; Η απάντηση είναι απλή, καθώς είναι σε αυτό για να βγάλουν λεφτά.
Όσο πληρώνουν λιγότερα για ένα σπίτι, τόσο καλύτερη είναι η απόδοση επένδυσης (ROI) από τις ταμειακές ροές και όσο πιο γρήγορα έχουν κλειδωμένες μετοχές.
Θα θέλουν αυτό το άτομο να τους φέρει προσφορές. Αυτό το πρόσωπο είναι γνωστό ως σκύλος πουλιών. Είναι λίγο σαν να είσαι χονδρέμπορος.
Μέσω της εργασίας, της έρευνας και της έρευνας, ο σκύλος του πουλιού βρίσκει ιδιοκτήτες σπιτιού που πρέπει να πουλήσουν και δεν κατάφεραν να το κάνουν ή οι ιδιοκτήτες σπιτιού με δυσκολίες υποθηκών ή κατασχέσεις πριν τους απαριθμηθούν. Αυτό είναι πουλί-dogging, και δεν απαιτεί μετρητά για να ξεκινήσετε, μερικές κάρτες και πολλές προσπάθειες. Ωστόσο, μπορεί να κάνει την ακίνητη περιουσία να επενδύει μια επιχείρηση για τον μέσο άνθρωπο με υπερβολικό χρέος και όχι πολλά μετρητά.
Είναι εκεί έξω ψάχνει για τα σπίτια κτηματομεσίτες δεν είναι λίστα. Στην πραγματικότητα, μερικοί σκύλοι πουλιών έχουν κτηματομεσίτες που τους τροφοδοτούν με μόλυβδο, όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού δεν έχει μπορέσει να πουλήσει. Ο σκύλος πουλιών παράγει κερδοφόρες επενδύσεις στον επενδυτή και οι αμοιβές μπορούν να κυμανθούν μεταξύ $ 2000 και $ 10.000 ανά συμφωνία όταν κλείσει.
Αναθέσεις
Ένας άλλος τρόπος να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα που επενδύουν χωρίς να χρησιμοποιήσετε κάποιο από τα δικά σας χρήματα είναι να χρησιμοποιήσετε αναθέσεις. Δεν είναι μια περίπλοκη διαδικασία αλλά απαιτεί να έχετε παραγγείλει τον αγοραστή σας πριν κλείσετε τον εαυτό σας σε μια σύμβαση αγοράς. Πρόκειται πραγματικά να κάνετε τη διαπραγμάτευση σας με τον πωλητή και να γράψετε ένα συμβόλαιο αγοράς. Η σύμβαση θα υποδηλώνει ότι ο αγοραστής είναι "το όνομά σας και / ή εκχωρεί".
Αυτό σας επιτρέπει να εκχωρήσετε τη σύμβαση σε κάποιον άλλο, τον αγοραστή σας, χωρίς άλλη συγκατάθεση του πωλητή. Πρέπει να είναι αγοραστής μετρητών, αλλά αυτό συμβαίνει συνήθως όταν κάνετε τέτοιου είδους συμφωνίες. Ο πωλητής θα ενημερωθεί απλώς ότι ο αγοραστής σας είναι τώρα ο αγοραστής και ότι η συναλλαγή θα προχωρήσει κανονικά σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης αγοράς.
Μια άλλη σκέψη κατά την ανάθεση των διαπραγματεύσεων είναι η αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων που δίνετε στον πωλητή. Αυτά τα χρήματα κατατίθενται στην εταιρία τίτλου που χειρίζεται το κλείσιμο και δεν θα σας επιστραφεί. Θα μεταφερθεί στον αγοραστή σας. Έτσι, θα θελήσετε να διατηρήσετε το ποσό αυτό όσο το δυνατόν χαμηλότερα, καθώς εξακολουθεί να υπάρχει κάποιος κίνδυνος η συμφωνία να μην κλείσει.
Εάν εργάζεστε τακτικά με αγοραστές επενδυτών, ενδέχεται να είστε σε θέση να λάβετε πραγματικά την αμοιβή σας όταν κάνετε την ανάθεση της σύμβασης σε αυτούς και δεν χρειάζεται να περιμένετε μέχρι το κλείσιμο. Εντούτοις, μπορείτε να πληρώσετε όταν κλείσει η συμφωνία. Φυσικά, εάν είστε καλά ευθυγραμμισμένοι με ορισμένους αγοραστές και μπορείτε να περιγράψετε τη συμφωνία σε αυτούς και να λάβετε μια προφορική δέσμευση, μπορεί να είστε σε θέση να πάρετε και τα σοβαρά χρήματα μπροστά πριν κλειδώσετε το σπίτι.
Επιλογές μίσθωσης
Τα βασικά στοιχεία μιας στρατηγικής επιλογής μίσθωσης είναι μια μίσθωση με μηνιαίες δόσεις μίσθωσης και μια επιλογή αγοράς της περιουσίας στο τέλος της περιόδου μίσθωσης. Ας δούμε ένα παράδειγμα για να δείξουμε πώς λειτουργεί. Είστε ένας επενδυτής που θέλει να κατέχει ένα σπίτι ως ενοικιαζόμενο ακίνητο, αλλά δεν βρίσκεστε αρκετά χρήματα για μια προκαταβολή. Μπορεί να έχετε ακόμη και ένα πιστωτικό αποτέλεσμα που θα έκανε το δανεισμό πολύ ακριβό.
Μέσω μάρκετινγκ με πινακίδες ληστών, εφημερίδων και διαφημίσεων Craigslist ή απλώς παραπομπής από στόμα σε στόμα, εντοπίζετε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού με μεγάλη κίνητρα, ο οποίος δεν κατάφερε να πουλήσει το σπίτι του. Ας δούμε ένα υποθετικό παράδειγμα. Ας πούμε ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού είχαν το σπίτι που αναφέρονται, αλλά δεν ήταν σε θέση να πουλήσουν.
Το σπίτι αξίζει 100.000 δολάρια στην τρέχουσα αγορά, το υπόλοιπο των υποθηκών τους είναι $ 70.000 και οι πληρωμές τους είναι $ 525 / μήνα με φόρους και ασφάλειες. Ένας σύζυγος έχει απολύσει τη δουλειά τους, και ο άλλος έχει βρει μια καλύτερη δουλειά κι έτσι πρέπει να μετακινηθούν σύντομα. Ακολουθεί ο επενδυτής μας:
- Προσφορές για μίσθωση του σπιτιού τους για 3 χρόνια με πληρωμές μισθωμάτων ίσες με τις πληρωμές κατ 'οίκον τους.
- Τους καταβάλλει 1.500 δολάρια ως μη επιστρεπτέα πληρωμή με δικαίωμα μίσθωσης για να έχουν το δικαίωμα, αλλά όχι την υποχρέωση, να αγοράσουν το σπίτι στο τέλος της μίσθωσης για $ 80.000.
- Με μια λεκτική συμφωνία, ο επενδυτής χρησιμοποιεί μάρκετινγκ ή άλλες μεθόδους για να εντοπίσει έναν μισθωτή για το σπίτι που είναι πρόθυμος να πληρώσει $ 750 / μήνα για να μισθώσει. Θα υπογράψουν τουλάχιστον μία μίσθωση ενός έτους.
- Κατά τη διάρκεια της τριετούς μίσθωσης, οι φόροι και η ασφάλιση θα παραμείνουν όπως / είναι, με τη μεσεγγύηση στην πληρωμή να φροντίζει αυτά τα στοιχεία.
- Εκταμίευση: $ 525 x 3 για τις πληρωμές μισθωμάτων πρώτου και τελευταίου μήνα και εγγύηση ύψους $ 1.575 + 1.500 για την πληρωμή του δικαιώματος μίσθωσης = $ 3.075.
- Πληρωμή σε μετρητά: $ 750 x 3 για πρώτη, τελευταία και εγγύηση ασφαλείας = $ 2.250.
Αυτή είναι η χειρότερη κατάσταση των ταμειακών διαθεσίμων, με τον επενδυτή από την τσέπη του $ 825. Ωστόσο, θα μπορούσαν να έχουν διαπραγματευτεί καλύτερα με τον πωλητή και να αναβάλλουν την εγγύηση, ή να τα καταργήσουν συνολικά, μειώνοντας το ποσό που θα ήταν από την τσέπη τους σε περίπου $ 300.
Αυτό δεν είναι κακό για να ελέγξετε αυτό το σπίτι και κλειδώστε σε μια κερδοφόρα αγορά στο τέλος. Είναι ήδη αξίζει περισσότερο από την τιμή που πρέπει να καταβληθεί, και θα εκτιμήσουν κατά πάσα πιθανότητα κατά τη διάρκεια της τριετούς μίσθωσης. Η θετική ταμειακή ροή των $ 250 / μήνα θα ανέλθει στα $ 9,000 για την περίοδο των 3 ετών. Έτσι, ακόμη και αν ο επενδυτής δεν ασκήσει το δικαίωμα αγοράς του σπιτιού, έχουν κάνει ένα καλό κέρδος λαμβάνοντας υπόψη το μικρό χρηματικό ποσό που έχουν επενδύσει.
Ενοικιαζόμενα σάντουιτς
Η μίσθωση σάντουιτς είναι ακριβώς όπως το όνομα υποδηλώνει: δύο επιλογές μίσθωσης με τον επενδυτή στη μέση. Σε αυτή την περίπτωση, ο επενδυτής θέλει να έχει την επιλογή να αγοράσει το ακίνητο με έκπτωση στο τέλος της περιόδου μίσθωσης και θέλει να βρει έναν μισθωτή που θέλει να αγοράσει το σπίτι, αλλά δεν μπορεί λόγω πιστωτικών προβλημάτων ή έλλειψης των μετρητών για προκαταβολή. Οι περισσότεροι άνθρωποι σε αυτή την κατάσταση που θέλουν να είναι ιδιοκτήτες, είναι στην ευχάριστη θέση να βρουν το σωστό σπίτι που μπορούν να αγοράσουν με μια επιλογή μίσθωσης, έχοντας χρόνο να βελτιώσουν την πίστωση τους και να πάρουν την προκαταβολή μαζί.
Θα χρησιμοποιήσουμε το προηγούμενο παράδειγμα, αλλά αντί ενός τακτικού μισθωτή, ο επενδυτής βρίσκει κάποιον που θέλει να αγοράσει ή να νοικιάσει ένα σπίτι. Όλοι οι αριθμοί είναι οι ίδιοι, εκτός από το γεγονός ότι ο αγοραστής μισθωτής θέλει να είναι κύριος του σπιτιού στο τέλος μιας τριετούς περιόδου μίσθωσης.
Ο αγοραστής ενοικίου όχι μόνο πληρώνει αρχικά την πρώτη, την τελευταία και την εγγύηση προκαταβολή, αλλά και μια επιλογή μίσθωσης μη επιστρέψιμη πληρωμή για το δικαίωμα να αγοράσει το σπίτι στο τέλος της μίσθωσης. Επίσης, ο αγοραστής μισθωτής συμφωνεί ότι αν αγοράσουν το σπίτι, η τιμή θα είναι $ 110.000. Τώρα η ταμειακή ροή για τον επενδυτή μοιάζει με αυτό:
- Ίδια $ 3,075 που βγαίνουν στον πωλητή για την πρώτη επιλογή μίσθωσης.
- $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1.500 μίσθωσης επιλογή πληρωμής από αγοραστή ενοικιαστή έρχονται = 3.750 δολάρια.
- Ένας επενδυτής θα μπορούσε επίσης να έχει ζητήσει υψηλότερη πληρωμή επιλογής μίσθωσης, αλλά ήταν ευχαριστημένος με θετική ταμειακή ροή $ 675 όταν υπογράφηκαν και οι δύο συμφωνίες.
- Ο πωλητής κάνει $ 675 μπροστά, $ 250 / μήνα για 34 εναπομείναντες μήνες (πρώτο / τελευταίο πληρωμένο) και $ 30.000 μεικτό κέρδος με την πώληση του σπιτιού για $ 110.000 αλλά πληρώνουν μόνο $ 80.000.
- Το μεικτό κέρδος των επενδυτών ανέρχεται σε 39.175 δολάρια, με μηδενικά δολάρια από τα χρήματά τους.
Ένα άλλο πλεονέκτημα αυτής της στρατηγικής είναι ότι ο αγοραστής ενοικιαστής ελπίζει να είναι κύριος του σπιτιού και θα το φροντίσει καλύτερα. Στην πραγματικότητα, ορισμένοι επενδυτές διαπραγματεύονται τις μισθώσεις που απαιτούν από τον μισθωτή να πληρώσει τα πρώτα $ 100 ή περισσότερα για επισκευές. Δεδομένου ότι η ασφάλιση και οι φόροι καταβάλλονται στην αρχική πληρωμή υποθηκών, τα έξοδα είναι ελάχιστα.
Αν ο επενδυτής θέλει να καλύψει όλες τις βάσεις, μπορεί να πληρώσει άμεσα τις πληρωμές υποθηκών, χωρίς να αφήσει τον πωλητή να καταλήξει σε θέση όπου μπορεί να υποχωρήσει ούτως ή άλλως. Οι επιλογές μίσθωσης και οι μισθώσεις σάντουιτς είναι στρατηγικές που χρησιμοποιούνται συχνά από επενδυτές ακινήτων για την προσθήκη ακινήτων στο χαρτοφυλάκιό τους και για τη δημιουργία μηνιαίων ταμειακών ροών.
Πίσω στην πλάτη κλεισίματα
Η δυσκολία στέγασης και στεγαστικών δανείων που άρχισαν να εκτυλίσσονται το 2007 δημιούργησαν πολλές αλλαγές στις επιχειρήσεις δανεισμού και στις συναλλαγές επί ακινήτων. Οι εταιρίες τίτλου που παρείχαν διπλά κλεισίματα και χρηματοδότησαν μια συμφωνία με τα έσοδα ενός άλλου δεν είναι πουθενά να βρεθούν τώρα. Ωστόσο, υπάρχει ένας τρόπος να χονδρικής και flip ιδιότητες με back-to-back κλεισίματα χωρίς να χρησιμοποιήσετε τα δικά σας χρήματα.
Φυσικά, η πρώτη απαίτηση είναι ότι έχετε μια κερδοφόρα συμφωνία χονδρικής flip που έχει συσταθεί. Πρέπει να έχετε το πρώτο ακίνητο που αγοράσατε στη σωστή τιμή και έναν έτοιμο επενδυτή να το αγοράσετε από εσάς με ένα καλό κέρδος. Το κέρδος πρέπει να είναι επαρκές για να καλύψει ένα τέλος που θα χρειαστεί για να χρησιμοποιήσετε τα χρήματα των άλλων ανθρώπων για να κλείσετε την πρώτη διαπραγμάτευση έτσι ώστε να μπορείτε να κλείσετε τη δεύτερη πώληση στον επενδυτή σας.
Η συναλλακτική χρηματοδότηση είναι η διαδικασία λήψης ενός πολύ βραχυπρόθεσμου δανείου για τη χρηματοδότηση μιας συμφωνίας με ένα επόμενο κλείσιμο για την πώληση της περιουσίας την ίδια ημέρα ή μέσα σε 24 ώρες συνήθως. Ένας δανειστής συναλλαγών θα τοποθετήσει τα κεφάλαια στην εταιρεία τίτλου που απαιτείται για να κλείσει η πρώτη συμφωνία.
Μόλις ολοκληρωθεί η συμφωνία, θα προχωρήσετε στη δεύτερη συμφωνία, η οποία προγραμματίζεται συνήθως πίσω από αυτήν. Η τελική δήλωση για αυτή τη συμφωνία θα αντικατοπτρίζει μια πληρωμή στον δανειστή συναλλαγής για το ποσό που δανείστηκε στην πρώτη συμφωνία συν το τέλος τους. Αυτό συνήθως είναι τουλάχιστον 2.500 δολάρια, και μπορεί επίσης να βασίζεται σε ένα ποσοστό του δανεισθέντος ποσού. Παίρνετε το υπόλοιπο και τα κέρδη σας.