Αν πρόκειται να αντικαταστήσετε τις ιδιότητες, πρέπει να καταλάβετε την ARV.
- Είναι ο επενδυτής ικανός να κάνει τις εργασίες επισκευής ή μπορεί να εντοπίσει και να εποπτεύσει κατάλληλα τους εργολάβους για να πάρει το έργο;
- Ο επενδυτής εκτιμά με ακρίβεια το κόστος όλων των εργασιών αναδιαμόρφωσης και επισκευής;
- Υπάρχει ακριβής εκτίμηση της τιμής ARV ή μετά την επισκευή του ακινήτου;
Όλα αυτά τα βήματα πρέπει να συμπληρωθούν με ακρίβεια. Δεν θα επενδύσετε και θα σπαταλάτε πολύ εάν τα έξοδα ανακαίνισης της τρέχουσας κατάστασης ακινήτων υπερεκτιμούν ή αν ο ARV σας έχει υπολογιστεί λανθασμένα. Πολλοί επενδυτές γνωρίζουν καλά την περιοχή και τις αγορές τους, διαθέτουν επαρκή ρεκόρ πωλήσεων σε κατοικίες παρόμοια με το ακίνητο και αισθάνονται σίγουροι για την ικανότητά τους να υπολογίζουν την αξία του ακινήτου μόλις ολοκληρώσουν τις ανακαινίσεις.
Για όσους δεν είναι σίγουροι, χρησιμοποιήστε έναν επαγγελματία ακίνητης περιουσίας για να κάνετε μια CMA ή ανταγωνιστική (συγκριτική) ανάλυση αγοράς στο σπίτι σαν να ολοκληρώθηκαν όλες οι εργασίες. Φυσικά θα μπορούσατε να χρησιμοποιήσετε έναν εκτιμητή, αλλά γενικά, θα κάνετε το ίδιο καλά με ένα άτομο ακίνητης περιουσίας που γνωρίζει την επιχείρησή τους και την περιοχή. Αν αναφέρετε με REALTOR, τότε αυτό είναι το άτομο που πρέπει να ρωτήσετε.
Προβληματισμοί για ARV στο Fix & Flip Investing
Το υψηλότερο περιθώριο κέρδους βραχυπρόθεσμη στρατηγική επενδύσεων σε ακίνητα είναι το πρόγραμμα fix & flip. Φυσικά, το δικαίωμα αγοράς σε βαθιά έκπτωση απαιτείται στο μπροστινό μέρος. Επίσης, γνωρίζοντας ότι θα έχετε έναν αγοραστή στην τιμή που χρειάζεστε για το επιθυμητό κέρδος σας είναι στο άλλο άκρο.
Αυτό είναι στο ARV, μετά την επισκευή αξία, του σπιτιού. Μεταξύ αυτών των δύο άκρων, είναι το στάδιο στερέωσης, και εκεί τα κέρδη γίνονται πολύ καλά, αλλά οι κίνδυνοι είναι επίσης υψηλότεροι.
- Πάρτε τις εκτιμήσεις υλικών σωστά και αγοράστε με εκπτώσεις. Εργαστείτε όχι μόνο με τα μεγάλα καταστήματα κατοικιών, αλλά και με τους εκκαθαριστές και τα καταστήματα αποκατάστασης.
- Γνωρίστε τους εργολάβους και τις δυνατότητές τους. Πρέπει να εποπτεύετε στο βαθμό που είναι απαραίτητο για να είστε σίγουροι ότι παίρνετε ποιοτική δουλειά που θα γίνει εγκαίρως και μέσα στον προϋπολογισμό.
- Προϋπολογισμός βασισμένος στον αγοραστή σας. Εάν πρόκειται να πουλήσετε σε έναν επενδυτή ακινήτων, διατηρήστε τα υλικά στην "αποδεκτή" περιοχή. Αν πουλάτε στην αγορά λιανικής πώλησης καταναλωτών, αναβαθμίστε σε τελειώματα που επιθυμούν οι αγοραστές, καθώς ανταγωνίζεστε στην αγορά.
Τα καλά νέα είναι ότι δεν πρόκειται για επιστήμη πυραύλων. Χρειάζεται προσοχή στη λεπτομέρεια και ορισμένες διαπραγματευτικές δεξιότητες.
Το ARV για Λιανικό Fix & Flip είναι μια ευκαιρία
Καθώς οι αγοραστές αρχίζουν να διεισδύουν ξανά στις αγορές από τη συντριβή, υπάρχει μια παρατεταμένη χαμηλή απογραφή κατάλληλων νέων και υφιστάμενων κατοικιών. Οι νέοι κατασκευαστές σπιτιού έχουν περάσει χρόνια με επίκεντρο ένα κτίριο διαμερισμάτων, καθώς εκεί είναι το σημείο όπου υπήρξε ζήτηση. τόσο λιγότερα νέα σπίτια διαθέσιμα.
Οι υπάρχοντες ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν κρατήσει τα σπίτια τους ενώ οι αξίες έχουν ανακάμψει. Πολλοί είναι ακόμα υποβρύχιοι στις υποθήκες τους, επομένως δεν θα πουλήσουν σύντομα. Άλλοι είναι έξω από κάτω, αλλά δεν αρκούν για να τους παρασύρουν να παρουσιάσουν τα σπίτια τους προς πώληση. θα συνεχίσουν να περιμένουν με αυξανόμενη ισότητα.
Οι Baby Boomers, οι οποίοι ήταν μεγάλοι πωλητές για να μειώσουν τα μεγέθη τους μετά την απομάκρυνση των παιδιών τους, δεν πωλούσαν ούτε ιστορικά ποσοστά. Σε πολλές περιπτώσεις, αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η κατάσταση της οικονομίας και της απασχόλησης κράτησε τα παιδιά τους στο σπίτι, ακόμα και μετά την αποφοίτηση από το κολλέγιο. Άλλοι απλά δεν βλέπουν καλή αξία στα μικρότερα σπίτια με τα αποθέματα κάτω και τις τιμές ψηλά, έτσι παραμένουν.
Δεν έχει σημασία ποιος είναι ο λόγος, αν μπορείτε να κάνετε τη σωστή συμφωνία σε ένα fixer και να προσθέσετε μερικά από τα νέα χαρακτηριστικά που θέλουν οι αγοραστές, μπορείτε να πουλήσετε σε έναν λιανικό αγοραστή με υψηλότερο περιθώριο που θα έχετε ποτέ από έναν επενδυτή.