Σε αντίθεση με το χονδρεμπόριο παντοπωλείων, τα ακίνητα είναι χαμηλά γενικά και υψηλά κέρδη.
Η χονδρική πώληση ακίνητης περιουσίας σε άρθρα και βιβλία έχει καλή και κακή κάλυψη. Ας δούμε πρώτα έναν γενικό ορισμό: Η χονδρική πώληση ακινήτων λαμβάνει θέση μεταξύ ενός πωλητή και ενός αγοραστή και επωφελείται από την άμεση μεταπώληση ενός ακινήτου χωρίς σημαντική αποκατάσταση ή χρόνο ιδιοκτησίας.
Αυτός είναι ο ορισμός μου, αλλά ταιριάζει με την άποψή μου θεωρώντας την εκτεταμένη εργασία μου ανεξάρτητη γραφή ως συγγραφέας φαντασμάτων για επενδύσεις σε ακίνητα "γκουρού". Θα μπορούσατε να το ονομάσετε "flipping", αλλά η χονδρική πώληση φαίνεται να προσθέτει λίγο επαγγελματισμό.
Σε αντίθεση με άλλους χονδρεμπόρους σε διάφορους κλάδους, είναι πραγματικά πολύ χαμηλό γενικό και υψηλό περιθώριο κέρδους. Δεν έχετε:
- ενοικίαση και συντήρηση χώρου αποθήκης.
- χώρο γραφείου για τη διαχείριση και την πώληση από.
- εργαζομένων για τη διαχείριση του αποθέματος.
- φορτηγά για τη μεταφορά αποθεμάτων.
- ασφάλιση για να καλύψει όλα τα παραπάνω.
- την ανάγκη αγοράς από χύδην κατασκευαστές πριν από την πώληση.
Αυτά τα γενικά έξοδα είναι σημαντικά και οι περισσότεροι χονδρέμποροι έχουν κέρδη στα πολύ χαμηλά ενιαία ψηφία. Ο χονδρέμπορος ακίνητης περιουσίας από την άλλη πλευρά:
- μπορούν να εργαστούν από το τραπέζι της κουζίνας τους.
- δεν χρειάζεται να αποθηκεύσει τίποτα.
- δεν χρειάζεται εργαζόμενοι ούτε ασφάλιση γι 'αυτούς ή εγκαταστάσεις.
- μπορεί να ελέγξει ένα στοιχείο υψηλής αξίας με σχετικά λίγα χρήματα από την τσέπη.
Ποιος είναι ο πελάτης σας στην χονδρική πώληση ακινήτων;
Πριν να διερευνήσετε ποτέ ακίνητα για αγορά ή έλεγχο, χρειάζεστε αγοραστές-σε αναμονή. Ονομάζεται οικοδόμηση μιας λίστας αγοραστών και είναι κρίσιμο για την επιτυχία σας.
Οι κύριοι πελάτες σας είναι άλλοι επενδυτές, είτε οι αγοραστές ακίνητης περιουσίας είτε οι επενδυτές fix & flip. Μπορείτε να πουλήσετε στο λιανικό εμπόριο στους καταναλωτές, αλλά είναι πιο επικίνδυνο και δαπανηρό λόγω των εμπορικών και προμηθειών.
Πρέπει να δημιουργήσετε μια λίστα αγοραστών μέσω της οικοδόμησης σχέσεων με άλλους επενδυτές. Μπορείτε να γίνετε μέλος των κέντρων επενδύσεων σε ακίνητα για να τα συναντήσετε.
Μπορείτε να διαφημίσετε σε αυτούς μέσω της λειτουργίας ακινήτων για την πώληση διαφημίσεων σε εφημερίδες και Craigslist. Βασικά, πρέπει να συναντήσετε όσο το δυνατόν περισσότερους επενδυτές ακίνητων περιουσιών και πρέπει να διατηρήσετε μια βάση δεδομένων ή ένα αρχείο με ελάχιστες πληροφορίες σχετικά με το καθένα:
- τις γειτονιές τους που ενδιαφέρουν.
- το πρωταρχικό ενδιαφέρον τους. πρόκειται να επιδιορθώσουν και να αγοράσουν ακίνητα;
- το εύρος τιμών και τους στόχους κερδοφορίας τους. με άλλα λόγια, τι θα πληρώσουν για ένα σπίτι;
Μη βγείτε και αναζητήστε ιδιότητες ή τρέξτε το μάρκετινγκ έως ότου έχετε τουλάχιστον λίγους ενεργούς επενδυτές στη λίστα αγοραστών σας. Δεν θα θέλετε να δεσμευτείτε σε μια ιδιοκτησία χωρίς εύλογη προοπτική να την πουλήσετε γρήγορα.
Ποιες είναι οι πηγές σας για ακίνητα για χονδρική πώληση ακινήτων;
Μόλις έχετε αγοραστές στη λίστα σας, ήρθε η ώρα να βγείτε έξω και να βρείτε ιδιότητες που θα σας κάνουν ένα κέρδος ως χονδρέμπορος. Θα μπορούσαν να είναι:
- κατασχέσεις.
- ιδιοκτήτης κατέλαβε προ-κατασχέσεις.
- ιδιοκτήτης που καταλαμβάνεται από δυσάρεστες πωλητές.
- εγκαταλελειμμένες προ-κατασχέσεις.
- δημοσίου πλειστηριασμού.
Foreclosures είναι εύκολο να βρεθούν μέσω ιστοσελίδες αποκλεισμού και άλλες πηγές που δημοσιεύουν λίστες ιδιοκτησίας αποκλεισμού. Οι ιδιοκτήτες ιδιόκτητων ακινήτων συνήθως απαιτούν μάρκετινγκ. Οι μέθοδοι εμπορίας χονδρικής πώλησης ακινήτων περιλαμβάνουν:
- σημάδια ληστής.
- αγγελίες σε εφημερίδες.
- Διαφημίσεις Craigslist.
- χονδρεμπόρου.
- χονδρεμπόριο επενδυτών blogging.
- μάρκετινγκ κοινωνικών χώρων.
- σχέσεις με μεσίτες ακινήτων και μεσίτες υποθηκών.
Όταν εντοπίσετε μια ιδιοκτησία που θα μπορούσε να είναι σωστή για έναν από τους αγοραστές σας, η εκτέλεση των αριθμών και η δέουσα επιμέλεια είναι η επόμενη. Θα πρέπει να είστε πολύ προσεκτικοί για να καλύψετε όλο το κόστος που καλύπτετε, καθώς και μια πολύ κοντινή ιδέα για το τι θα έχει ο αγοραστής σας για το κόστος, ειδικά στη συμφωνία fix & flip. Με άλλα λόγια, χρειάζεστε να βρείτε αυτό που αξίζει το ακίνητο στην τρέχουσα αγορά, στη συνέχεια αφαιρέστε αυτά τα στοιχεία για να δείτε τι μπορείτε να πληρώσετε για αυτό:
- η έκπτωση που αξίζει ο αγοραστής.
- το ενοίκιο που μπορεί να χρεωθεί αν ο αγοραστής σας είναι επενδυτής ακινήτου.
- το κόστος της αποτοξίνωσης εάν ο αγοραστής σας είναι ένας επενδυτής fix & flip.
- το κόστος για να φτάσετε στο τραπέζι κλεισίματος.
- το επιθυμητό κέρδος σας.
Εάν εκτελέσετε όλους τους αριθμούς και βλέπετε ότι αυτή η ιδιοκτησία μπορεί να ξαναπωληθεί γρήγορα σε έναν από τους αγοραστές της λίστας σας, ήρθε η ώρα να συμβληθείτε για να την αγοράσετε ή να κλειδώσετε τον έλεγχο μέσω μιας από τις δύο μεθόδους:
- Συμβόλαιο εκχώρησης - Υπογράφετε μια συμφωνία με τον πωλητή που σας επιτρέπει να "αντιστοιχίσετε" τα δικαιώματα αγοράς και τις ευθύνες σας σε άλλο (τελικά τον αγοραστή σας). Θα χρειαστείτε κάποια σοβαρά χρήματα, αλλά δεν θα χρειαστείτε περαιτέρω χρηματοδότηση με αυτή τη μέθοδο. Πηγαίνετε στον αγοραστή σας και κάνετε μια ανάθεση των δικαιωμάτων σας για μια τιμή που περιλαμβάνει το κέρδος σας. Ο αγοραστής σας αναλαμβάνει και το κλείνει.
- Συμβόλαιο για Αγορά - Στην πραγματικότητα υπογράφετε μια συμφωνία για να αγοράσετε το ακίνητο. Αυτό θα απαιτήσει δύο κλεισίματα, ένα για την αγορά σας και ένα άλλο δικαίωμα μετά από τον αγοραστή σας να αγοράσει από εσάς. Θα χρειαστείτε σοβαρά χρήματα και θα χρειαστείτε χρηματοδότηση συναλλαγών για να πληρώσετε για το σπίτι και να εισπράξετε το τέλος και την επιστροφή από το δεύτερο κλείσιμο.
Πρόκειται για μια επισκόπηση της διαδικασίας, αλλά θα πρέπει να βοηθήσει εκείνους που ενδιαφέρονται για την χονδρική πώληση ακινήτων να επωφεληθούν από τους άλλους συνδέσμους και να μάθουν περισσότερα.