Η Susan Dawson, συνεργάτης του Waltz, Palmer και Dawson, LLC, συζητά τις ερωτήσεις που πρέπει να ρωτηθείτε πριν υπογράψετε μια εμπορική μίσθωση.
1. Έχω διαβάσει και καταλάβει ολόκληρη τη μίσθωση;
Ναι, πρέπει να το διαβάσετε.
Ξέρω, είναι ένα πολύ μεγάλο έγγραφο (και το αντιμετωπίζουμε, όχι πολύ ενδιαφέρον), αλλά πρέπει να ξέρετε τι είναι μέσα του.
Ελέγξτε τους όρους. Μην υποθέσετε ότι το πήρε σωστά. Βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει την ημερομηνία έναρξης, την ημερομηνία λήξης, το μίσθωμα, την κλιμάκωση ενοικίου και άλλους ειδικούς όρους για τους οποίους διαπραγματευτήκατε. Επίσης, βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τι είστε υποχρεωμένοι να κάνετε.
Ποιος είναι ο ιδιοκτήτης υποχρεωμένος να κάνει; Μπορείτε να το τερματίσετε; Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τι εισάγετε.
2. Έχω διαπραγματευτεί την καλύτερη δυνατή συμφωνία;
Ακριβώς επειδή σας έδωσαν μίσθωση, δεν σημαίνει ότι η διαπραγμάτευσή σας έχει λήξει. Πολλοί από τους όρους της μίσθωσης είναι ακόμη διαπραγματεύσιμοι. Όταν το διαβάζετε, κάντε μια λίστα με όλες τις διατάξεις που δεν σας αρέσει και τις αποστείλετε στον ιδιοκτήτη σας. Μπορεί να εκπλαγείτε από το πόσο είναι πρόθυμοι να αλλάξουν.
3. Έχω τη δομή της επιχείρησής μου;
Εάν θέλετε να προστατευτείτε από το εταιρικό κέλυφος , βεβαιωθείτε ότι είναι στη θέση του πρώτα.
Βεβαιωθείτε ότι έχετε καταθέσει το καταστατικό σας για μια εταιρεία ή Άρθρα της Οργάνωσης (ορισμένα κράτη αποκαλούν αυτά τα Πιστοποιητικά) για LLC πίσω από τον Υπουργό Εξωτερικών προτού υπογράψετε.
4. Κατανοώ την ορολογία της μίσθωσης;
Για παράδειγμα, οι περισσότερες μισθώσεις χρησιμοποιούν τον όρο "CAM", ο οποίος σημαίνει "Συντήρηση κοινής περιοχής".
Θα πρέπει να διατεθεί ένα ποσοστό του CAM για το οποίο είστε υπεύθυνοι, με βάση το ποσοστό του κτιρίου που ενοικιάζετε.
Βεβαιωθείτε ότι το ποσοστό βασίζεται στο μέγεθος του κτιρίου και δεν διαφέρει ανάλογα με το ύψος του μισθώματος του κτιρίου.
5. Έχω εξετάσει το αίτημα για μίσθωση CAM Stop?
Οι περισσότερες μισθώσεις αυτές τις μέρες είναι "τριπλό δίχτυ" (που σημαίνει ότι πληρώνετε το ενοίκιο, συν το αναλογούν μερίδιο της CAM και τους φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας για το ακίνητο).
Μπορείτε να ζητήσετε από τον ιδιοκτήτη τη μίσθωση CAM Stop, που σημαίνει ότι πληρώνετε μόνο για την αύξηση των τελών CAM και των φόρων ακίνητης περιουσίας πάνω από το αρχικό έτος μίσθωσης (που συχνά ονομάζεται "έτος βάσης").
Ενώ ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει τη βασική σας τιμή ενοικίασης, παίρνει πολύ από το "μυστήριο τέλος" έξω από το ενοίκιο. Εναλλακτικά, ζητήστε ένα καπάκι στο CAM, ώστε να μην μπορεί να αυξηθεί περισσότερο από ένα συγκεκριμένο ποσοστό διαπραγμάτευσης.
6. Έχω διαβάσει τον ορισμό CAM;
Αυτό είναι πιθανώς ένα από τα πιο μπερδεμένα τμήματα της μίσθωσης και θα εκπλαγείτε από το ποσό που πληρώνετε. Ελέγξτε για να βεβαιωθείτε ότι δεν πληρώνετε για πράγματα που σχετίζονται με τις προσπάθειες μάρκετινγκ του ιδιοκτήτη ή νομικές αμοιβές που σχετίζονται με τη διαπραγμάτευση άλλων μισθώσεων.
Άλλα πράγματα που ίσως θέλετε να χτυπήσετε είναι οποιαδήποτε αμοιβή διοίκησης άνω του 3%, πληρωμή παροχών για τους υπαλλήλους του ιδιοκτήτη, κόστος κατασκευής για άλλες μονάδες μίσθωσης.
Διαβάστε περισσότερα σχετικά με τη διαπραγμάτευση των όρων CAM.
7. Ποια είναι η ευθύνη μου για τις κεφαλαιουχικές δαπάνες;
Οι « κεφαλαιουχικές δαπάνες » όταν χρησιμοποιούνται σε εμπορική μίσθωση αναφέρονται συνήθως σε μεγάλες διαρθρωτικές δαπάνες, δηλαδή στέγη, θεμέλια, HVAC (θέρμανση, εξαερισμός, κλιματισμός) και άλλες σημαντικές επισκευές / αντικαταστάσεις.
Αυτό που είναι "πρότυπο" είναι διαφορετικό από πόλη σε πόλη και ιδιοκτησία σε ακίνητο, αλλά συνήθως συμβουλεύω τους πελάτες ενάντια σε υπογραφή οποιασδήποτε μίσθωσης που μετατοπίζει το βάρος αυτών των επισκευών ή αντικατάστασης του κόστους στον ενοικιαστή. Εάν ο ιδιοκτήτης σας απαιτεί να πληρώσετε για αυτά τα έξοδα, υπάρχουν συμβιβασμοί.
Για παράδειγμα, εάν η μίσθωση αναφέρει ότι είστε υπεύθυνος για την επισκευή και την αντικατάσταση του HVAC, προτείνετε στον ιδιοκτήτη να χτυπήσει "αντικατάσταση" και ότι η υποχρέωση επισκευής σας περιορίζεται σε σύμβαση συντήρησης, ίσως δύο φορές το χρόνο και ότι είστε υπεύθυνος για όλες τις γενικές επισκευές έως ένα ορισμένο ετήσιο μέγιστο ποσό.
8. Μπορεί η μίσθωση να καταλογιστεί ;
Ελέγξτε αν ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη μίσθωση σε περίπτωση που ζητήσετε μια ανάθεση. δηλαδή, για κάποιον άλλον να αναλάβει τη μίσθωση αν πουλάτε την επιχείρηση. Για πολλές επιχειρήσεις, η θέση σας είναι ένα μεγάλο κομμάτι της αξίας της.
Αν ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη μίσθωση μόλις ζητήσετε μια ανάθεση, αυτό θα μπορούσε να σκοτώσει την πώλησή σας. Ζητήστε από τον ιδιοκτήτη να αφαιρέσει αυτήν την διάταξη ή να επιτρέψει την τροποποίησή της, ώστε να μην ισχύει σε περίπτωση πώλησης της επιχείρησής σας. Κατανοήστε ότι ο ιδιοκτήτης θα εξακολουθεί να επιθυμεί το δικαίωμα να απορρίψει την ανάθεση εάν ο νέος ενοικιαστής δεν είναι οικονομικά αποδεκτός.
9. Θα χρειαστώ προσωπική εγγύηση ;
Εάν μπορείτε να ξεφύγετε από την υπογραφή μίσθωσης χωρίς προσωπική εγγύηση, είστε εξαιρετικά τυχεροί. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αυτές τις μέρες δεν θα υπογράψουν αν δεν εγγυηθείτε προσωπικά τη μίσθωση. Αλλά οι εγγυήσεις είναι διαπραγματεύσιμες.
Σκεφθείτε να παράσχετε εγγύηση μόνο για ένα μέρος της μίσθωσης, ας πούμε το μισό. Ή διαπραγματευτείτε μια εγγύηση που διαρκεί μόνο 6 έως 12 μήνες μετά το τέλος και όχι το υπόλοιπο της μίσθωσης.
10. Είμαι ρεαλιστής;
Εάν η μίσθωσή σας αντιπροσωπεύει το 3% ενός μεγαλύτερου ακινήτου, ο ιδιοκτήτης θα είναι πολύ πιο απίθανο να διαπραγματευτεί μαζί σας από ό, τι αν ο χώρος σας είναι 25% ή περισσότερο. Για να κατανοήσετε πραγματικά ποια στοιχεία είναι σημαντικά για τη διαπραγμάτευση, σκεφτείτε να προσλάβετε έναν δικηγόρο για να αναθεωρήσετε το έγγραφο και να σας βοηθήσουμε στις διαπραγματεύσεις.
Η μίσθωση μπορεί να φαίνεται απίστευτα μονόπλευρη και επαχθής, αλλά υπάρχουν πολλοί πολύ καλοί λόγοι για πολλές από αυτές τις διατάξεις και ένας δικηγόρος μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε πότε να κόψετε και να τρέξετε και πότε αξίζει τον κίνδυνο.
Για περισσότερες πληροφορίες
Εύρεση και μίσθωση μιας τοποθεσίας επιχείρησης