Πώς επενδύει το διαμέρισμα δημιουργεί ταμιακές ροές και δημιουργεί υποθήκες.
Η επένδυση σε διαμερίσματα και πολυκατοικίες δημιουργεί άριστες ταμειακές ροές, καθώς επίσης επωφελείται από τους συνήθεις φόρους και άλλα πλεονεκτήματα των επενδύσεων σε ακίνητα. Μάθετε σε αυτή τη σειρά άρθρων πώς η οικονομία κλίμακας αυξάνει τις ταμειακές ροές, πώς βελτιώνονται και πώς οι δανειστές χρησιμοποιούν δείκτες για να αναλύσουν τις ταμειακές ροές για αποφάσεις υποθηκών.
Τα διαμερίσματα και οι πολυκατοικίες που επενδύουν είναι ένα λογικό επόμενο βήμα για επενδυτές κατοικιών μίας οικογένειας ενοικιάσεων. Χρησιμοποιώντας το Αναβαλλόμενο Φόρο 1031, αυτοί οι επενδυτές μπορούν να μεταφέρουν τα κέρδη από την πώληση μονοκατοικιών σε πολυκατοικίες και να αναβάλουν τη φορολογία κεφαλαίου.
01 - Λόγοι για τους οποίους οι επενδυτές επιλέγουν διαμέρισμα και πολυκατοικίες
Δεκάδες χιλιάδες μονοκατοικιών ενοικιαστές κατοικιών ενοικίασης κατοικιών απολαμβάνουν όλα τα οφέλη αυτού του είδους επενδύσεων σε ακίνητα. Οι κύριες συνιστώσες είναι οι ταμειακές ροές σε συνδυασμό με τα φορολογικά πλεονεκτήματα και την εκτίμηση της αξίας με την πάροδο του χρόνου.
Όμως, πολλοί από αυτούς θα πωλούσαν πιθανώς αυτά τα σπίτια και θα μετακόμισαν στο διαμέρισμα και στην πολυκατοικία, εάν καταλάβαιναν πλήρως τα πλεονεκτήματα της οικονομίας κλίμακας. Η χρηματοδότηση των διαμερισμάτων αντιμετωπίζεται επίσης διαφορετικά. Οι αναφορές και τα περιουσιακά στοιχεία των μεμονωμένων επενδυτών είναι συχνά δευτερεύουσες εκτιμήσεις ως προς την πραγματική ταμειακή ροή που αναμένεται να αποφέρει το ακίνητο. Μάθετε πώς λειτουργούν τα πράγματα σε αυτή τη σειρά.
02 - Επένδυση διαμερισμάτων και πολυκατοικιών - Απώλεια κενών θέσεων και ζημιών
Ενώ η ταμειακή ροή στο διαμέρισμα και η πολυεπίπεδη επένδυση αποτελείται από εισοδηματικά και εξερχόμενα χρηματοοικονομικά στοιχεία, οι κενές θέσεις και οι πιστωτικές ζημίες επηρεάζουν την πλευρά του εισοδήματος προτού υπάρξει οποιαδήποτε ευκαιρία να ενισχυθεί η ταμειακή ροή μέσω ελέγχου των εξόδων. Μάθετε εδώ σχετικά με τις κενές θέσεις και τις πιστωτικές απώλειες από το μάρκετινγκ και τις διαφημιστικές επιρροές μέσω δραστηριοτήτων διαχείρισης ακινήτων για τον έλεγχο τους.
Ακόμα και μια απρόβλεπτη απώλεια μισθώματος ενός μηνός μπορεί να κάνει σημαντική αποδυνάμωση στην απόδοση επένδυσης (ROI). Μάθετε πώς μπορείτε να μειώσετε τις απώλειες που οφείλονται στην κενή θέση και τη μη καταβολή του ενοικίου, ή θα σας τιμωρηθούν στο τσέπη σας.
03 - Ταμειακή ροή σε διαμέρισμα και πολυκατοικία
Η κατοχή μεγάλου αριθμού μισθωμένων μονάδων σε μια τοποθεσία συνήθως δημιουργεί μεγαλύτερη ταμειακή ροή ανά μονάδα από ότι ένας επενδυτής θα πραγματοποιήσει μέσω πολλαπλών οικιστικών μονοκατοικιών ενοικίασης μονάδων που διαδίδονται γύρω από την περιοχή.
Όσο μεγαλύτερος είναι ο αριθμός των μονάδων κάτω από μια στέγη ή σε μια θέση, τόσο μεγαλύτερα είναι τα πλεονεκτήματα της οικονομίας κλίμακας. Ως ιδιώτης επενδυτής οικογενειακών κατοικιών δεν μπορείτε να πάρετε την επιρροή των διαπραγματεύσεων με τους πωλητές ότι ένας ιδιοκτήτης διαμερισμάτων 100 μονάδων έχει προς όφελός τους. Μάθετε εδώ σχετικά με την οικονομία κλίμακας και τον τρόπο χρήσης της σε διάφορες δραστηριότητες μάρκετινγκ και διαχείρισης για να μειώσετε το κόστος ανά μονάδα και, συνεπώς, να αυξήσετε τις ταμειακές ροές ανά μονάδα.
04 - Λόγοι που χρησιμοποιούνται για αποφάσεις χρηματοδότησης επενδύσεων διαμερισμάτων και πολυκατοικιών
Με τη χρήση του δείκτη "Break-even Ratio" και DSCR (Debt Coverage Ratio), οι δανειστές μπορούν να πάρουν ένα στιγμιότυπο της απόδοσης και της ταμειακής ροής ενός διαμερίσματος ή πολυκατοικίας και το μέγεθος μιας υποθήκης που μπορεί να υποστηρίξει αυτή η ταμειακή ροή.
Οι δανειστές δεν δίνουν την ίδια προσοχή στην οικονομική κατάσταση και τα περιουσιακά στοιχεία του μεμονωμένου κατόχου σε αντιπαροχή για πολλές οικογένειες. Μάθετε σε αυτό το άρθρο τον διαφορετικό τρόπο με τον οποίο οι δύο αυτοί δείκτες εξετάζουν τις ταμειακές ροές και τα στεγαστικά προσόντα των έργων.
05 - Ληστές και αποφάσεις χρηματοδότησης διαμερισμάτων και πολυκατοικιών
Υπάρχει μεγάλη προσοχή από τον αγοραστή και τον δανειστή στο διαμέρισμα και στην πολυεπίπεδη επένδυση. Σχεδόν κάθε στοιχείο γραμμής μάρκετινγκ, διαφήμισης, διαχείρισης και εξόδων στις οικονομικές καταστάσεις αναλύεται. Μάθετε εδώ πώς οι δανειστές εξετάζουν ένα διαμέρισμα ή ένα πολυκατοικιστικό έργο κατά τη λήψη αποφάσεων υποθηκών.
Χρησιμοποιήστε τα πράγματα που έχετε μάθει εδώ για να αποφασίσετε αν θέλετε να μετακινηθείτε σε μεγαλύτερες επενδύσεις. Είναι λιγότερο από μια απόφαση χρήματος από μια δέσμευση, μόχλευση και διαχείριση κινδύνων.