Οι εμπορικοί δανειστές είναι αρκετά προσεκτικοί στην αναδοχή τους. Δεδομένου ότι οι προσωπικές πιστωτικές ιστορίες των αγοραστών είναι σπάνια σημαντικές στον εμπορικό δανεισμό, χρησιμοποιούν άλλα κριτήρια για να λάβουν αποφάσεις δανεισμού. Τα εμπορικά ακίνητα αγοράζονται για τη δημιουργία εισοδήματος, επομένως ένα από τα κριτήρια που είναι δημοφιλές είναι να εξετάσουμε το εισόδημα για να δούμε αν είναι αρκετό να πληρώσει επαρκώς την υποθήκη και να αφήσει ένα κέρδος για τους δανειολήπτες.
Όταν ένας δανειστής εξετάζει ένα διαμέρισμα ή πολυκατοικία, αν θα χορηγηθεί μια υποθήκη και για πόσο, θα μπορούσε να προσδιοριστεί με τη χρήση του DSCR ή του δείκτη κάλυψης της υπηρεσίας χρέωσης. Είναι ένας απλός υπολογισμός, αλλά πολύ σημαντικός. Ο δανειστής δεν ενδιαφέρεται πολύ για μεμονωμένα πιστωτικά αποτελέσματα ή ιστορίες των ιδιοκτητών. Ο σκοπός της επένδυσης είναι η απόδοση επένδυσης (ROI), η απόδοση της επένδυσης και η ταμειακή ροή, επομένως η κύρια ροή μετρητών είναι η ταμειακή ροή.
Στην πραγματικότητα, οι επενδυτές πρέπει να εκτιμούν τη φροντίδα των δανειστών για να διασφαλίσουν ότι οι υπολογισμοί των ταμειακών ροών είναι σωστοί για ένα έργο διαμερισμάτων. Θα θέλουν να δουν οικονομικά στοιχεία που δείχνουν εισόδημα και έξοδα. Στη συνέχεια, θα διαπιστώσουν αν αυτοί οι αριθμοί μοιάζουν με αυτούς που θα συνεχίσουν στο μέλλον, ή πιθανόν να γίνουν καλύτεροι ή χειρότεροι. Όταν οι αριθμοί δείχνουν ότι η ταμειακή ροή θα καλύψει επαρκώς την υπηρεσία χρέους, επικυρώνει την επιλογή επενδύσεων και τις δεξιότητες αποτίμησης των επενδυτών.
Ενώ υπάρχουν πολλά μέρη για να δείτε πώς να υπολογίσετε το DSCR με ένα σχέδιο και το ποσό υποθηκών που έχει ήδη τεθεί σε ισχύ, είναι πιο πιθανό κάποιος αγοραστής να θέλει να ξέρει πόσο μπορούν να δανειστούν σε ένα έργο που σκέφτονται να αγοράσει. Οι επενδυτές πραγματοποιούν τους ίδιους τους υπολογισμούς τους και εξετάζουν τον επιλεγμένο δανειστή τους για να επικυρώσουν τους αριθμούς τους οποίους προέκυψαν.
Τόσο οι επενδυτές όσο και οι δανειστές έχουν έναν κοινό στόχο από αυτή την άποψη. Το έργο θα είναι αρκετά κερδοφόρο για να εξυπηρετήσει το χρέος με επαρκή κέρδη που απομένουν;
Θα εξετάσουμε αυτό από δύο κατευθύνσεις, παίρνοντας το τρέχον DSCR και αξιολογώντας μια ιδιοκτησία με DSCR που απαιτείται από το δανειστή. Αυτός ο υπολογισμός υποστηρίζεται σε αυτό το ποσό χρησιμοποιώντας έναν κοινό δανειστή ελάχιστο αποδεκτό DSCR 1,20. Τότε θα το κάνουμε προς την άλλη κατεύθυνση, παίρνοντας το DSCR.
Δυσκολία: Μέσος όρος
Χρόνος που απαιτείται: 20 λεπτά
Εδώ είναι πώς:
- Προσδιορίστε την ταμειακή ροή ή το ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα αφού αφαιρέσετε τις κενές θέσεις και τις πιστωτικές ζημίες .
Συνολικά ενοίκια 187.000 δολαρίων / έτος - 9% κενές θέσεις & πιστωτικές απώλειες (16.830 δολάρια) = 170.170 δολάρια
- Στη συνέχεια, φτάστε στο NOI ή καθαρά λειτουργικά έσοδα αφαιρώντας όλα τα άλλα έξοδα λειτουργίας και διαχείρισης, συμπεριλαμβανομένων των φόρων και των ασφαλίσεων.
Ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα - Όλα τα έξοδα = ΝΟΙ ή Καθαρά λειτουργικά έσοδα
170,170 δολάρια - 72,470 (έξοδα) = 97.700 δολάρια NOI
$ 97.700 / 12 μήνες = $ 8142 / μήνα NOI
- Εάν ο δανειστής χρησιμοποιεί ένα ελάχιστο αποδεκτό DSCR 1,20, τότε τα $ 8142 / μήνα θα πρέπει να είναι 1,2 φορές το μηνιαίο ποσό υποθήκης. Για να φτάσετε σε αυτή τη μέγιστη πληρωμή, είναι απαραίτητο να διαιρέσετε τα $ 8142 κατά 1,2.
$ 8142 μηνιαίο καθαρό εισόδημα / 1,20 ελάχιστο DSCR = $ 6785 / μήνα μέγιστη πληρωμή υποθηκών.
- Τώρα είναι μόνο απαραίτητο να καθοριστεί πόσο θα δανείστηκε με τα τρέχοντα επιτόκια. Εάν αυτός ο αγοραστής μπορεί να περιμένει ένα επιτόκιο 6,875% σε ένα δάνειο 30 ετών, ένας υπολογιστής υποθηκών θα μας πει ότι ο δανειστής μπορεί να είναι διατεθειμένος να δανείσει περίπου $ 1.032.836 σε αυτό το ακίνητο , καθώς αυτό το δάνειο και το επιτόκιο θα είχαν ως αποτέλεσμα την πληρωμή κεφαλαίου και τόκων από $ 6785 / μήνα, και το ελάχιστο 1,20 DSCR.
Οι περισσότεροι αριθμομηχανές υποθηκών θα σας επιτρέψουν να εισάγετε την πληρωμή, το επιτόκιο και τον χρόνο για να υπολογίσετε το ποσό του δανείου.
- Όταν ξεκινήσαμε, γνωρίζαμε ότι υποστηρίζαμε ένα ποσό υποθήκης χρησιμοποιώντας ένα δηλωμένο DSCR, καθώς είμαστε αγοραστές που θέλουν να υπολογίσουν πόσο θα μπορούσαν να δανειστούν για την υποθήκη ενός ακινήτου που αξιολογούμε για αγορά. Αλλά, ας κάνουμε έναν υπολογισμό DSCR όπου γνωρίζουμε τα έξοδα του τρέχοντος έργου και την πληρωμή υποθηκών.
$ 223.000 NOI / $ 172.000 Ετήσιες Πληρωμές Στεγαστικών Δανείων = 1.30 DSCR
1.3 είναι καλύτερη από 1.2 σε αυτή την περίπτωση, έτσι πιθανώς ένα αποδεκτό DSCR. Ωστόσο, αν αναζητηθεί ένα νέο δάνειο σε ένα λειτουργικό έργο, θα χρησιμοποιούσε την τρέχουσα ΝΟΙ όπως κάναμε αρχικά για να δούμε τι μπορεί να είναι διαθέσιμο ως ποσό ενυπόθηκου δανείου.
Όταν οι αριθμοί λειτουργούν, οι επενδυτές και οι δανειστές μπορούν να αισθάνονται καλά σχετικά με τη χρηματοδότηση του έργου και τη μελλοντική κερδοφορία.
Ο, τι χρειάζεσαι:
- Τα στοιχεία εσόδων και εξόδων για το ακίνητο.
- Υπολογιστής υποθηκών.