Κατανόηση των αριθμών
Εάν η χρήση μιας περιουσίας πρόκειται να παράγει εισόδημα από ενοίκια ή μισθώσεις, η μέθοδος εισοδήματος της εκτίμησης ή της αποτίμησης χρησιμοποιείται πιο συχνά. Το καθαρό εισόδημα που παράγεται από το ακίνητο χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με ορισμένους παράγοντες για τον υπολογισμό της αξίας του στην τρέχουσα αγορά εάν πωλείται.
Δεν είναι μόνο οι επενδυτές στο ακίνητο που ενδιαφέρονται για το καθαρό εισόδημα που παράγεται από τις επιχειρήσεις.
Θα αναζητούν σχεδόν πάντα χρηματοδότηση και οι δανειστές θα εξετάσουν προσεκτικά τα στοιχεία για τα έσοδα και τα έξοδα ώστε να είναι όσο το δυνατόν πιο ασφαλή η επένδυσή τους. Οι δανειστές θέλουν να δουν τα κανονικά ενοίκια που ξεπερνούν τα έξοδα για να κάνουν τις πληρωμές υποθηκών με κέρδος που έμεινε για τους ιδιοκτήτες.
Χρησιμοποιώντας την τιμή κεφαλαιοποίησης (Cap Rate) για την εκτίμηση της αξίας
Όταν χρησιμοποιείται ποσοστό κεφαλαιοποίησης για την αποτίμηση περιουσιακών στοιχείων του εισοδήματος, χρησιμοποιείται το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του ακινήτου και υπάρχει αντίστροφη σχέση μεταξύ της ζητούμενης τιμής και του ανώτατου ορίου. Με άλλα λόγια, όσο υψηλότερο είναι το ανώτατο όριο, τόσο χαμηλότερη είναι η ζητούμενη τιμή.
Χρησιμοποιώντας τον πολλαπλασιαστή πολλαπλών ενοικίων για την εκτίμηση αξίας
Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστων ενοικίων ή το GRM χρησιμοποιεί τα ακαθάριστα ενοίκια ενός ακινήτου και όχι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα που χρησιμοποιείται με το ανώτατο όριο. Υπάρχουν δύο τρόποι για να γίνει αυτός ο υπολογισμός, καθώς υπάρχει ακαθάριστο δυνητικό εισόδημα (GPI) και ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα (GOI).
Όπως φαίνεται από τους υπολογισμούς του καθενός, η εκτίμηση αξίας είναι πολύ καλύτερη με βάση το ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα , καθώς θεωρούνται οι απώλειες για την κατοχή και τη μη πληρωμή.
Στη συνέχεια, η κατάσταση και τα μελλοντικά έξοδα πρέπει να ληφθούν υπόψη
Πιο υποκειμενικό, αλλά πολύ σημαντικό, λαμβάνει υπόψη την κατάσταση της περιουσίας.
Καθώς καμία από τις μεθόδους αποτίμησης του εισοδήματος δεν λαμβάνει υπόψη την κατάσταση της περιουσίας και τα μελλοντικά πιθανά μεγάλα έξοδα επισκευής, αυτά πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την τελική εκτίμηση της αξίας.
Όταν αγοράζετε ένα υπάρχον ακίνητο, θα μπορούσε να λειτουργούσε πολύ αποτελεσματικά ή θα μπορούσε να υπάρξουν επιχειρησιακά προβλήματα που να καταστέλλουν το καθαρό εισόδημα. Όταν οι επενδυτές αξιολογούν ένα σχέδιο διαμερίσματος ως παράδειγμα, τα ενοίκια μπορεί να μην είναι τα ενοίκια και τα έξοδα μπορεί να είναι υψηλότερα ή χαμηλότερα από ό, τι θα έπρεπε.
Ας πούμε ότι ένας ιδιοκτήτης έχει δώσει παραχωρήσεις ενοικίου σε κάποιους ενοικιαστές σε αντάλλαγμα για υπηρεσίες ή απλά επειδή είχαν προβλήματα και ο ιδιοκτήτης δεν θέλει να τους εκδιώξει. Ή, οι επισκευές και τα έξοδα συντήρησης ήταν χαμηλότερα από τον κανόνα για παρόμοιες ιδιότητες. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ήταν κουραστικό των διοικητικών καθηκόντων ή απλά να μην ανησυχεί για τα προβλήματα που έρχονται κάτω από το δρόμο από κακή συντήρηση.
Οι επενδυτές που εξετάζουν κάθε πτυχή της επιχείρησης θα μπορούσαν να δουν μια ευκαιρία επειδή οι αριθμοί μίσθωσης δεν είναι πραγματικοί. Θεωρούν ότι η απόκτηση μισθωτών σε αυτές τις μονάδες με πλήρη τρέχοντα ενοίκια θα κατέληγε σε σημαντική διαφορά στην καθαρή κερδοφορία, έτσι θέλουν να το αγοράσουν. Μπορούν να δουν ότι τα έξοδα του ακινήτου δεν είναι όπως θα έπρεπε και η ιδιοκτησία πέφτει σε χαλάρωση, έτσι ώστε να μπορούν να μεταβιβάσουν την αγορά.
Οι έντονοι επενδυτές και σίγουρα οι δανειστές θα τραβήξουν προσεκτικά τα οικονομικά του έργου για να είναι σίγουροι ότι οι πραγματικοί αριθμοί είναι ό, τι δουλεύουν. Είναι εκπληκτικό το πόσες μικρότερες εμπορικές ιδιοκτησίες έχουν κακή διαχείριση. Είτε τα ενοίκια είναι πολύ χαμηλά, τα έξοδα είναι πάρα πολύ υψηλά, ή ένας συνδυασμός και των δύο. Οι επενδυτές που σταματούν στους βασικούς υπολογισμούς αποτίμησης χωρίς να σκάβουν τα ενοίκια και τα έξοδα συχνά μεταβιβάζουν τις πολύ καλές προσφορές ή την υπερπληρωμή για ακίνητα.
Γνωρίστε τη μέθοδο Εισοδήματος, καθώς χρησιμοποιείται πολύ
Αν σχεδιάζετε να συνεργαστείτε με πελάτες επενδυτών, περάστε σημαντικό χρονικό διάστημα αν είναι απαραίτητο για να μάθετε τη μέθοδο του εισοδήματος αποτίμησης. Δεν θέλετε οι πελάτες αγοραστών ή πωλητών επενδυτών να χρησιμοποιούν ορολογία που δεν αναγνωρίζετε ή ζητάτε υπολογισμούς που δεν μπορείτε να εκτελέσετε.
Η συνεργασία με τους επενδυτές μπορεί να είναι αρκετά ανταμείβοντας, καθώς αυτή η εξειδικευμένη αγορά ακινήτων είναι αρκετά ενεργή.
Θα χτίσετε επίσης μεγάλη επαναλαμβανόμενη επιχείρηση, καθώς και παραπομπές από ικανοποιημένους πελάτες των επενδυτών.
** Ενημέρωση: Αναβαθμίζω αυτό το άρθρο μετά τη συντριβή της αγοράς ακινήτων και κατά τη διάρκεια ό, τι φαίνεται να είναι η αρχή μιας ανάκαμψης. Οι εκτιμητές έγιναν εξαιρετικά συντηρητικοί μετά τα προβλήματα της αγοράς και κατηγορήθηκαν για την επιβράδυνση της ανάκαμψης με υποτιμητικές ιδιότητες και τη χρήση αποκλεισμών για συγκρίσιμα στοιχεία. Ωστόσο, φαίνεται να επιστρέφουν τώρα σε μια γερή καρίνα.