Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης είναι ένα δημοφιλές εργαλείο που χρησιμοποιείται από τους επενδυτές ακινήτων για την αποτίμηση των ακινήτων. Χρησιμοποιούνται επίσης για να καθορίσουν τις σωστές τιμές εισαγωγής και πώλησης των εμπορικών ακινήτων. Όταν εργάζονται με πελάτες επενδυτών σε ακίνητα, οι πράκτορες και οι μεσίτες πρέπει να είναι σε θέση να τους βοηθήσουν να καθορίσουν την αιτιολόγηση της ζητούμενης τιμής των ακινήτων που παράγουν εισόδημα.
Εμπορική και ενοικίαση ακινήτων για την παραγωγή εισοδήματος βασίζεται σε ανώτατα όρια για να βοηθήσει στην αξιολόγηση των ακινήτων.
Η γνώση της ζητούμενης τιμής και του ποσοστού κεφαλαιοποίησης συγκρίσιμων ακινήτων θα σας επιτρέψει να βοηθήσετε τον πελάτη σας να καθορίσει το καθαρό εισόδημα που θα απαιτηθεί για να δικαιολογήσει την καταβληθείσα τιμή. Όχι, κάθε επενδυτής είναι μέχρι να επιταχύνει τις τιμές των κεφαλαίων και μπορείτε να αποδείξετε την αξία και την τεχνογνωσία σας εάν μπορείτε να τους βοηθήσετε να χρησιμοποιήσουν τα ανώτατα επιτόκια για την τιμολόγηση ή την αποτίμηση των ακινήτων.
Δυσκολία: Εύκολη
Χρόνος που απαιτείται: 5 λεπτά
Εδώ είναι πώς:
- Αποκτήστε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για συγκρίσιμες πρόσφατα πωλούμενες ιδιοκτησίες στην περιοχή.
- Πολλαπλασιάστε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης από την αξία του ακινήτου για να καθορίσετε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα που θα χρειαζόταν για να δικαιολογήσετε την τιμή.
Παράδειγμα: Το ανώτατο επιτόκιο για συγκρίσιμα συγκροτήματα διαμερισμάτων είναι 12% ή 0,12 και η ζητούμενη τιμή για το συγκρότημα υπό αντιπαροχή αγοράς είναι $ 300,000.
$ 300.000 X .12 = 36.000 δολάρια καθαρού εισοδήματος που θα έπρεπε να δικαιολογήσει αυτήν την ζητούμενη τιμή.
Ο, τι χρειάζεσαι:
- Αριθμομηχανή
Περισσότερα για αυτό το θέμα
Αυτά είναι τα βασικά.
Για να βοηθήσουμε στην κατανόηση των λόγων για τους οποίους οι τιμές των κεφαλαίων χρησιμοποιούνται από τους επενδυτές εμπορικών ακινήτων, ας δούμε την επενδυτική εικόνα για πολυκατοικίες .
Οικονομία κλίμακας: Οι πολυκατοικίες, ιδιαίτερα τα διαμερίσματα, προσφέρουν ορισμένα πλεονεκτήματα μείωσης του κόστους λόγω της οικονομίας κλίμακας. Με πολλαπλές μονάδες σε μια θέση και συχνά κάτω από μια στέγη, υπάρχει εξοικονόμηση κόστους σε όλα, από τις δημοτικές υπηρεσίες μέχρι τις επισκευές.
Είναι επίσης πολύ λιγότερο δαπανηρή ανά μονάδα για την κατασκευή διαμερισμάτων.
Μειωμένη επίδραση των απωλειών κενών θέσεων: Εάν είστε κάτοχος μονοκατοικίας ενοικίασης και είναι κενή για δύο μήνες, χάνετε το 100% του εισοδήματός σας. Εάν πρόκειται για διπλή όψη, είναι 50% και τετράπλευρο είναι 25%. Αλλά, αν έχετε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων 100 μονάδων, αυτή η μονάδα που είναι κενή για δύο μήνες, σας χάνει μόνο το 1% ανά μήνα στο εισόδημα από ενοίκια!
Οι δανειστές χρησιμοποιούν τιμές κατωφλίου: Όταν παίρνετε υποθήκη στο προσωπικό σας σπίτι, είναι όλα σχετικά με την πιστωτική ιστορία και το εισόδημά σας. Όταν πρόκειται για εμπορικό δανεισμό, είναι πολύ περισσότερα για το καθαρό εισόδημα και την κάλυψη των πληρωμών υποθηκών. Συνήθως υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες επενδυτών και οι πιστωτικές τους βαθμολογίες δεν εξετάζονται καν στις περισσότερες περιπτώσεις. Η οικονομική απόδοση του ακινήτου είναι τα βασικά κριτήρια του δανειστή. Εάν το ακίνητο είναι σε καλή κατάσταση και οι αριθμοί λειτουργούν, τότε το δάνειο συμβαίνει στις περισσότερες περιπτώσεις.
Πώς μπορείτε να δείτε τις τιμές κατωφλίου;
Το πράγμα είναι ότι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μιας ιδιοκτησίας έχει πολλούς παράγοντες που εμπλέκονται. Ιδιαίτερα, το κόστος διαχείρισης και λειτουργίας, καθώς και τα επικρατέστερα ενοίκια, θα καθορίσουν το καθαρό εισόδημα. Έτσι, αν τα ενοίκια είναι κάτω από την αγοραία αξία ή τα έξοδα είναι υψηλότερα από αυτά που πρέπει να είναι, το ανώτατο όριο μπορεί να μην αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την αξία του ακινήτου.
Έτσι αποκαλύπτονται οι αγοραστές από τους αγοραστές. Ας πούμε ότι ένας ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος έχει έρθει να μισεί τον εντοπισμό και τη συνέντευξη νέων ενοικιαστών. Αυτός ο ιδιοκτήτης ήταν ευτυχής να μειώσει τα ενοίκια για να κρατήσει καλούς πληρωτές ενοικιαστές στις μονάδες. Επομένως, τα ενοίκια θα μπορούσαν να είναι πολύ χαμηλότερα από ό, τι οι υπόλοιποι μισθωτοί θα ήταν πρόθυμοι να πληρώσουν τώρα. Η αγορά του ακινήτου και η λήξη των μισθώσεων λήγει, η αύξηση των ενοικίων και η αντικατάσταση των ενοικιαστών θα αλλάξει το καθαρό εισόδημα πολύ και το ανώτατο όριο επίσης.
Από την άλλη πλευρά, εάν οι σημερινοί ιδιοκτήτες δεν παρακολουθούν το κόστος τους, τα έξοδα μπορεί να είναι υψηλότερα από ό, τι πρέπει να είναι. Ας υποθέσουμε ότι πληρώνουν περισσότερα από όσα είναι απαραίτητα για τα έξοδα διαχείρισης, εργαζομένων και επισκευών. Απλώς η προσαρμογή αυτών των δαπανών θα μπορούσε να έχει τεράστια διαφορά.
Το μάθημα εδώ είναι ότι το ανώτατο όριο είναι μια μέτρηση της απόδοσης, όχι μια εγγύηση αξίας.
Ελέγξτε τα ενοίκια και τα έξοδα για μια ευκαιρία.