Δυσκολία: Εύκολη
Απαιτείται χρόνος: πέντε λεπτά
Εδώ είναι πώς:
- Κύρια τιμή X Χ Χρόνος = Ποσό τόκου
Το κύριο είναι το ποσό με το οποίο κερδίζονται τόκοι, το επιτόκιο είναι το επιτόκιο σε ποσοστό ή δεκαδική μορφή και ο χρόνος είναι ο χρόνος επί του οποίου κερδίζονται οι τόκοι. Παράδειγμα:
$ 100.000 (κύριο) X 0.08 (8%) X 1 Έτος (Χρόνος) = $ 8000 Τόκοι
- Κύριο Χ {1 + (Χρονική Τιμή X)} = Συνολικό Ποσό
Το μόνο που κάνουμε εδώ είναι να πάρουμε το συνολικό ποσό στο χέρι στο τέλος της περιόδου ενδιαφέροντος. Σε αυτόν τον πρώτο υπολογισμό, είναι για ένα έτος, στο τέλος του οποίου, θα έχουμε το αρχικό ενδιαφέρον των 100.000 $ +.
$ 100.000 X {1 + (.08 X 1)} = 100.000 $ X 1.08 = 108.000 $
- Ας το κάνουμε και πάλι για τρία χρόνια:
Εδώ θα πολλαπλασιάσουμε τον ρυθμό .08 (8%) φορές 3 έτη σε ίσο .24.
$ 100.000 X {1 + .24} = $ 124.000
- Είστε επενδυτής ακινήτων; Λάβετε τα Εργαλεία & Αριθμομηχανή του Real Estate Financial Calculator εδώ .
Ο, τι χρειάζεσαι:
- Τίποτα άλλο από το μολύβι σας ή από μια αριθμομηχανή.
Ακίνητα επενδύοντας μαθηματικά για τα κέρδη
Ο επενδυτής ακίνητων περιουσιών χρησιμοποιείται για να δει τις λέξεις "due diligence" στην ανάγνωση και την έρευνα στο Web. Τα στοιχεία σχετικά με ακίνητα που θεωρούμε ότι οφείλονται από τη δέουσα επιμέλεια περιλαμβάνουν:
- χαρακτηριστικά γειτονιάς.
- ανταγωνιστικές ιδιότητες στην αγορά.
- αν ενοικιάζονται, ανταγωνιστικά ενοίκια στην περιοχή και χρεώσεις που χρεώνονται.
- κατάσταση ιδιοκτησίας.
- αναμενόμενο ποσοστό εκτίμησης σε σχέση με άλλες ιδιότητες που εξετάζονται.
- τις ανέσεις ιδιοκτησίας και την αναμενόμενη ζήτηση από τους ενοικιαστές.
Όλα αυτά αποτελούν μέρος της δέουσας επιμέλειας που κάνουμε όταν εξετάζουμε την αγορά ενός επενδυτικού ακινήτου. Πρέπει να ακολουθήσουμε μια μακροπρόθεσμη προσέγγιση για τα περισσότερα από αυτά, καθώς θέλουμε να είμαστε σχετικά πεπεισμένοι ότι η τοπική οικονομία ή η ζήτηση δεν θα αλλάξει δραματικά ενώ θα έχουμε την ιδιοκτησία.
Ωστόσο, το άλλο μέρος της δέουσας επιμέλειας, και πολύ σημαντικό, είναι το μάθημα της αποτίμησης των ακινήτων και της αξιολόγησης της ποιότητας των επενδύσεων. Τα καλά νέα είναι ότι μερικοί από τους υπολογισμούς γίνονται εύκολα με ηλεκτρονικούς υπολογιστές, όπως πληρωμές υποθηκών. Στις ίδιες τοποθεσίες μπορείτε να βρείτε αριθμομηχανές οικιακής προέλευσης, αριθμομηχανές προεπιλογής και αριθμομηχανές σύγκρισης δανείων. Παρόλο που αυτές αναφέρονται κυρίως στους καταναλωτές, ο υπολογιστής πληρωμής υποθηκών χρησιμοποιείται πολύ για να συγκρίνει τα στεγαστικά δάνεια για ταμειακές ροές.
Όταν πρόκειται για υπολογισμούς των επενδυτών, υπάρχουν μερικές πραγματικά χρήσιμες για την αποτίμηση ενός ακινήτου και για την αξιολόγηση του επενδυτικού δυναμικού για ένα ακίνητο.
1. Ακαθάριστο δυνητικό εισόδημα
Το ακαθάριστο δυνητικό εισόδημα είναι το αναμενόμενο εισόδημα που θα παράγει ένα ακίνητο χωρίς εκπτώσεις για αναμενόμενη κενή θέση ή πιστωτική ζημία .
2. Ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα
Ο υπολογισμός αυτός λαμβάνει υπόψη τις απώλειες λόγω κενής θέσης και μη πληρωμής. Οι δαπάνες για κενές μονάδες περιλαμβάνουν τη διαφήμιση για έναν νέο μισθωτή, τη συντήρηση μικρών συντηρήσεων, τη βαφή και την αποκατάσταση ενός νέου ενοικιαστή και το κόστος διαχείρισης για μια νέα μίσθωση.
3. Ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίων
Αν και δεν είναι το πιο ακριβές εργαλείο, το GRM μπορεί να σας δώσει ένα γρήγορο εργαλείο σύγκρισης για να αποφασίσετε αν θα κάνετε μια πιο εμπεριστατωμένη ανάλυση.
4. Καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης
Εδώ ρίχνουμε τα λειτουργικά έξοδα , όπως η διαχείριση, οι επισκευές, τα χρήματα, κ.λπ. για το NOI μας. Μπορεί να υπάρχει ένας μακρύς κατάλογος εδώ, αλλά είναι μόνο τα λειτουργικά έξοδα, όχι η απόσβεση ή η μεγάλη εργασία που πρέπει να υποτιμηθεί με την πάροδο του χρόνου.
5. Κεφαλαιοποίηση
Χρησιμοποιώντας το λειτουργικό εισόδημα άλλων ακινήτων και τις πρόσφατες τιμές πώλησης, προσδιορίζεται το ποσοστό κεφαλαιοποίησης και στη συνέχεια εφαρμόζεται στο εν λόγω ακίνητο για τον προσδιορισμό της τρέχουσας αξίας με βάση το εισόδημα.
6. Ταμειακή ροή προ φόρων (CFBT)
Παίρνουμε καθαρά λειτουργικά έσοδα και αφαιρούμε τις δαπάνες κεφαλαίου μετρητών καθώς και την εξυπηρέτηση του χρέους, προσθέτουμε τα έσοδα από τα δάνεια και τα έσοδα από τόκους.
7. Ταμειακή ροή μετά από φόρους (CFAT)
Αυτό είναι εύκολο, καθώς το CFBT αφαιρείται από τους φόρους. Χρησιμοποιώντας τον δείκτη φορολογικού συντελεστή του ιδιοκτήτη ή του επενδυτή, αυτός ο υπολογισμός φτάνει στο άθλιο κομμάτι του τι έχει απομείνει αφού όλοι παίρνουν την περικοπή τους, ακόμα και ο θείος Σαμ.
8. Αναλογία Break-Even
Προσθέστε την υπηρεσία χρέωσης στα λειτουργικά έξοδα και διαιρέστε με το λειτουργικό εισόδημα.
Αυτό είναι δημοφιλές με τους δανειστές. Θέλουν να μάθουν πότε το ακίνητο θα έχει πληρώσει όλα τα έξοδα λειτουργίας και θα ξεσπάσει το κέρδος για το υπόλοιπο του έτους.
9. Απόδοση ιδίων κεφαλαίων - Έτος 1
Αυτή είναι η ποσοστιαία απόδοση της επένδυσης μετρητών σας το πρώτο έτος.
Δεν είναι τρομακτικό, απλά αρχίστε να μαθαίνετε αυτές που ισχύουν για το είδος της επένδυσής σας και θα το κάνετε καλά.