Μπορεί επίσης να υπολογιστεί σε επόμενα έτη με βάση την προβλεπόμενη αξία του ακινήτου μείον το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων. Θα ήταν η τρέχουσα επένδυση σε μετοχές που θα είχατε στην ιδιοκτησία να προσαρμόζεται με οποιαδήποτε αύξηση της αξίας και την πληρωμή της υποθήκης.
Γιατί να μετρήσετε το ROE στα μελλοντικά έτη;
Σε αντίθεση με ορισμένους άλλους ROI, Υπολογισμούς απόδοσης της επένδυσης, αυτό μετρά την απόδοση σας σε έναν μεταβαλλόμενο αριθμό. Τα μετρητά που εισάγετε στην προκαταβολή δεν έχουν αλλάξει, αλλά με την πάροδο των ετών κάνουν και άλλοι παράγοντες και αλλάζουν την απόδοση των ιδίων κεφαλαίων. Αυτό συμβαίνει επειδή οι μετοχές σας αλλάζουν. Πρώτον, ας δούμε τα οφέλη που απολαμβάνετε στην κατοχή ενοικιαζόμενων ακινήτων:
- Καταβολή του δανείου: Καθώς συνεχίζετε τις πληρωμές υποθηκών, καταβάλλετε το κύριο υπόλοιπο του δανείου. Τα δικαιώματά σας αυξάνονται επειδή οφείλετε λιγότερα σε σχέση με την αξία.
- Εκτίμηση στην αξία: Το σπίτι σας εκτιμάται σε αξία με την πάροδο του χρόνου. Έτσι, ενώ χαμηλώνετε αυτό που χρωστάτε, αυξάνετε και αυτό που αξίζει. Η διαφορά μεταξύ των δύο αυξάνεται. μετοχικό κεφάλαιο.
- Ταμειακή ροή : Κάθε μήνα θα έχετε τραπεζικές μετρητά, τα χρήματα που καταβάλλονται στο ενοίκιο που είναι πάνω από την πληρωμή υποθηκών και τα έξοδα.
- Εξοικονόμηση φόρου εισοδήματος: Η απόσβεση είναι ένα τεράστιο όφελος. Κάθε χρόνο μπορείτε να αφαιρέσετε ένα μέρος της αξίας της δομής ως απόσβεση από το εισόδημα από ενοίκια. Δεν ξοδέψατε τίποτα, αλλά η έκπτωση είναι ακριβώς όπως είχατε.
Αυτά είναι εκπληκτικά πλεονεκτήματα που κάνουν την ακίνητη περιουσία τόσο πολύ καλύτερη από άλλα περιουσιακά στοιχεία των επενδύσεων. Ωστόσο, βλέπουμε ότι υπάρχουν μερικοί από αυτούς που αλλάζουν την ισότητα, η οποία αυξάνεται σταθερά. Ας δούμε ένα παράδειγμα:
Αγοράζετε ένα ενοίκιο για $ 100.000 με $ 20.000 κάτω. Το έτος της αγοράς βλέπετε ότι αξίζει 100.000 δολάρια, αλλά οφείλετε μόνο 80.000 δολάρια, καθώς έχετε αυτή την προκαταβολή ύψους 20.000 δολαρίων ως ίδια κεφάλαια.
Ας υποθέσουμε ότι η ετήσια θετική ταμειακή σας ροή είναι 3.600 δολάρια ή 300 δολάρια ανά μήνα για υποθήκες και έξοδα. Έτσι, το ROE είναι $ 3.600 / $ 20.000 ή 0.18 = 18% απόδοση ιδίων κεφαλαίων. Είστε επενδυτικός γκουρού!
Τώρα ας προχωρήσουμε δέκα χρόνια. Έχετε πληρώσει κάτω υποθήκη σας, και το σπίτι έχει εκτιμηθεί σε αξία, τώρα αξίζει $ 118.000. Το υπόλοιπό σας που οφείλεται στην υποθήκη έχει μειωθεί από $ 80.000 σε $ 66.000. Τώρα κοιτάξτε τα δικαιώματά σας. 118.000 δολάρια - 66.000 δολάρια = 52.000 δολάρια, η νέα σας μετοχή στο απλό μας παράδειγμα. Τώρα ας κάνουμε και πάλι τον υπολογισμό για ROE. Παίρνετε λίγο περισσότερο από το ενοίκιο, επομένως η ταμειακή σας ροή είναι τώρα $ 4.400 ανά έτος. $ 4.400 / $ 52.000 = 8.5% απόδοση ιδίων κεφαλαίων.
Τι συνέβη? Είναι απλό, καθώς αυξήθηκε το μετοχικό κεφάλαιο, σίγουρα δεν θα μπορούσατε να αυξήσετε τα ενοίκια που γρήγορα. Έτσι, είναι ακόμα μια σπουδαία επένδυση; Κοιτάξτε τι μπορείτε να κάνετε τώρα με $ 52.000. Μπορεί να είναι καιρός να πωλήσετε και να επανεπενδύσετε.