Ακύρωση μίσθωσης
Πολλές μισθώσεις ακινήτων επιτρέπουν στον ιδιοκτήτη του κτιρίου να ακυρώσει τη μίσθωση εάν το κτίριο γίνει εν μέρει ή εντελώς ακατοίκητο λόγω φυσικής απώλειας.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ακόμα και αν το τμήμα του κτιρίου που καταλαμβάνει ο μισθωτής δεν έχει υποστεί ζημιά. Εάν το κτίριο καταστραφεί εντελώς, ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει την επιλογή, αλλά όχι την υποχρέωση, να ανοικοδομήσει τη δομή. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να υποχρεωθεί να επισκευάσει ή να αντικαταστήσει ένα σοβαρά κατεστραμμένο κτίριο εκτός και αν έχει λάβει ασφαλιστική πληρωμή.
Όπως δείχνει το παρακάτω παράδειγμα, η ακύρωση μιας μίσθωσης μπορεί να επηρεάσει σοβαρά μια μικρή επιχείρηση που πληρώνει λιγότερο από το επιτόκιο ενοικίασης. Αποδεικνύει επίσης τη σημασία της κάλυψης των τόκων από μισθώματα.
Παράδειγμα
Η Floyd κατέχει το Fantastic Flooring, μια επιχείρηση που πωλεί χαλιά και άλλες επενδύσεις δαπέδου από μια αποθήκη. Η εταιρεία μισθώνει μισό αποθήκη 20.000 τετραγωνικών μέτρων από την Peerless Properties. Σήμερα πληρώνει $ .50 ένα τετραγωνικό πόδι για 10.000 τετραγωνικά πόδια ή $ 5.000 μηνιαίως. Η τιμή ενοικίασης της αποθήκης είναι $ .75 ένα τετραγωνικό πόδι ή $ 7.500 το μήνα.
Η τιμή ενοικίασης σημαίνει ενοίκιο που ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να εισπράξει με τιμές της αγοράς.
Ο Floyd διαπραγματεύτηκε τη μίσθωση πριν από δύο χρόνια, όταν οι τιμές ενοικίασης στην περιοχή του ήταν καταθλιπτικές. Τα μισθώματα έχουν ανακάμψει από τότε, αλλά η μίσθωση του Floyd δεν θα λήξει για τρία χρόνια. Εάν ο Floyd έχασε τη μίσθωση, η επιχείρησή του θα έπρεπε να μισθώσει ένα άλλο ακίνητο με τιμές αγοράς.
Σύμφωνα με μια νέα σύμβαση μίσθωσης, η επιχείρηση θα καταβάλει πιθανότατα ένα επιπλέον ποσό ύψους 2.500 δολαρίων το μήνα, ή 30.000 δολάρια το χρόνο, προς ενοικίαση. Εάν η επιχείρηση χάσει τη μίσθωσή της σήμερα, θα επιβαρυνθεί με επιπλέον έξοδα ύψους 90.000 δολαρίων κατά τα επόμενα τρία χρόνια.
Ο Floyd έχει προσθέσει αρκετές βελτιώσεις και βελτιώσεις στην αποθήκη από τότε που ξεκίνησε η μίσθωση. Αυτές περιλαμβάνουν νέο φωτισμό, προσαρμοσμένα ράφια και αναβαθμίσεις στην αποβάθρα φόρτωσης. Οι βελτιώσεις αποτελούν πλέον μέρος του κτιρίου. Ο Floyd δεν τους ανήκει, αλλά θα έχει ενδιαφέρον για αυτούς για το υπόλοιπο της μίσθωσης του.
Αργά μια νύχτα, ελαττωματική καλωδίωση προκαλεί πυρκαγιά που βλάπτει σοβαρά το κτίριο. Εκτός από ορισμένα μικρά υλικά καπνού σε δάπεδα, το τμήμα της αποθήκης που καταλαμβάνεται από Fantastic Flooring δεν επηρεάζεται από τη φωτιά. Παρόλα αυτά, η Peerless Properties ακυρώνει τη μίσθωση του Floyd. Το Fantastic Flooring είναι ασφαλισμένο για τη ζημιά στα υλικά του δαπέδου σύμφωνα με την πολιτική του για την εμπορική ιδιοκτησία . Ωστόσο, το Fantastic Flooring δεν έχει κάλυψη για την οικονομική απώλεια που θα υποστεί λόγω της απώλειας της μίσθωσης. Η εταιρεία δεν έχει επίσης κάλυψη για την απώλεια χρήσης των βελτιώσεων που έχει κάνει στο κτίριο. Τα αντικείμενα αυτά δεν έχουν υποστεί ζημιά, οπότε η απώλεια χρήσης δεν καλύπτεται από την ασφάλεια ιδιοκτησίας της εταιρείας.
Ο Floyd θα μπορούσε να προστατεύσει την επιχείρησή του από τις οικονομικές απώλειες που προκύπτουν από την ακύρωση μιας μίσθωσης με την κάλυψη της κάλυψης του ενδιαφέροντος των μισθωτών. Αυτή η κάλυψη μπορεί να προστεθεί σε μια πολιτική εμπορικής ιδιοκτησίας μέσω ξεχωριστής φόρμας.
Ασφάλιση Ασφάλισης Μισθώσεων
Η ασφάλεια του επιτοκίου μισθώματος καλύπτει την οικονομική ζημία που υπολείπεται λόγω της ακύρωσης της μίσθωσης. Για να καλυφθεί μια ζημία, πρέπει να προκύπτει από την άμεση φυσική απώλεια (ή βλάβη) της περιουσίας σε χώρους που περιγράφονται στις δηλώσεις. Επιπλέον, η ζημία πρέπει να προκύπτει από ασφαλισμένο κίνδυνο σύμφωνα με την πολιτική σας .
Η κάλυψη του επιτοκίου των μισθωμάτων μπορεί να περιλαμβάνει οποιοδήποτε από τα ακόλουθα, εάν ένα όριο ασφάλισης εμφανίζεται στο χρονοδιάγραμμα κάλυψης:
- Χρεωστικοί τόκοι μισθωτών Αυτή είναι η διαφορά μεταξύ του μηνιαίου μισθώματος που πληρώνετε και της μισθωτικής αξίας του ακινήτου (την τιμή ενοικίασης της αγοράς). Στο προηγούμενο παράδειγμα, το ενδιαφέρον του ενοικιαστή Fantastic Flooring Lease είναι $ 2.500 ($ 7.500 μείον $ 5.000).
- Πληρωμές μπόνους Πρόκειται για το αναπόσβεστο μέρος του μπόνους μετρητών που πληρώσατε για να λάβετε μίσθωση και το οποίο δεν θα σας επιστραφεί. Για παράδειγμα, πληρώσατε στον ιδιοκτήτη σας ένα μπόνους $ 5.000 για να εξασφαλίσετε μια μίσθωση 3 ετών αντί για 5ετή μίσθωση.
- Βελτιώσεις και βελτιώσεις Η επιχείρησή σας μπορεί να έχει βελτιώσει την ιδιότητα ενοικίασης που δεν μπορείτε να καταργήσετε νόμιμα. Ο καλυμμένος τόκος περιλαμβάνει το αναπόσβεστο μέρος των πληρωμών που έχετε πραγματοποιήσει για βελτιώσεις. Δεν περιλαμβάνει την αξία των βελτιώσεων που καλύπτονται από άλλες ασφαλίσεις.
- Προπληρωμένο μίσθωμα Αυτό είναι το αναπόσβεστο μέρος του ενοικίου που έχετε πληρώσει εκ των προτέρων και δεν θα σας επιστραφεί. Για παράδειγμα, πληρώσατε προμήθεια τριών μηνών εκ των προτέρων όταν μισθώσατε την ιδιοκτησία σας.
Καθαρό επιτόκιο μίσθωσης
Σύμφωνα με την κάλυψη του επιτοκίου μίσθωσης, το όριο ασφάλισης εκφράζεται ως καθαρός τόκος μίσθωσης . Εάν η μίσθωσή σας ακυρωθεί, το μεγαλύτερο μέρος του ασφαλιστή σας θα πληρώσει για μια ζημία είναι ο καθαρός σας τόκος μίσθωσης κατά τη στιγμή της απώλειας. Ο καθαρός τόκος μίσθωσης περιλαμβάνει δύο στοιχεία.
Χρεωστικοί τόκοι μισθωτών (TLI) Αυτό αντιπροσωπεύει το όφελος που θα λάβετε από μια ευνοϊκή μίσθωση στους υπόλοιπους μήνες. Το TLI σας είναι η παρούσα αξία των ακαθάριστων τόκων μίσθωσης . Υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας το μεικτό επιτόκιο μίσθωσης σας με τον ισχύοντα συντελεστή τόκου μίσθωσης. Ο ακαθάριστος τόκος μίσθωσης είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής ενοικίασης των χώρων σας και του μισθώματος που πληρώνετε κάθε μήνα. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι η αγοραία τιμή ενοικίασης είναι 5.000 δολάρια το μήνα και η εταιρεία σας πληρώνει σήμερα 3.500 δολάρια. Ο ακαθάριστος τόκος μίσθωσης είναι $ 1.500 ($ 5.000 μείον $ 3.500).
Ο συντελεστής τόκου μίσθωσης προέρχεται από πίνακα που επισυνάπτεται στην πολιτική σας . Οι παράγοντες ποικίλλουν ανάλογα με το ισχύον επιτόκιο και τους μήνες που παραμένουν στη μίσθωση. Για παράδειγμα, υποθέστε ότι έχετε παραμείνει 36 μήνες στη μίσθωση σας. Αν το ισχύον επιτόκιο είναι 5%, ο συντελεστής τόκου μίσθωσης είναι 33.4213. Ο καθαρός σας τόκος μίσθωσης είναι $ 1.500 Χ 33.4213 ή 50.132.
Μηνιαίο χρεωστικό επιτόκιο (MLI) Ο μηνιαίος τόκος μισθωμάτων αντανακλά το μηνιαίο σας κόστος για πληρωμές μπόνους, βελτιώσεις και βελτιώσεις και προπληρωμένο ενοίκιο. Αυτά τα στοιχεία δεν ισχύουν εάν δεν έχετε καταβάλει κάποιο μπόνους, έχετε κάνει βελτιώσεις ή έχετε πληρώσει προκαταβολή. Εάν επιθυμείτε να ασφαλίσετε αυτά τα έξοδα, ο μηνιαίος τόκος μίσθωσης για κάθε ένα από αυτά πρέπει να υπολογιστεί ξεχωριστά. Για κάθε στοιχείο, το αρχικό σας κόστος διαιρείται με τον αριθμό των μηνών που παραμένουν στη μίσθωση σας όταν πραγματοποιήσατε την δαπάνη. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι έξι μήνες από την 36μηνη μίσθωση, δαπανήσατε $ 25.000 για βελτιώσεις. Το MLI σας είναι $ 25.000 / 30 ή 833.
Καθαρός τόκος μίσθωσης
Το όριο που εμφανίζεται στην πολιτική σας για την κάλυψη των τόκων μίσθωσης είναι το άθροισμα των τόκων μίσθωσης των ενοικιαστών σας και του μηνιαίου σας μισθώματος κατά την ημερομηνία έναρξης της πολιτικής σας. Για παράδειγμα, εάν το TLI σας είναι $ 1.500 και το MLI σας είναι $ 833, ο καθαρός σας τόκος μίσθωσης κατά την έναρξη είναι $ 2.333. Αυτό είναι το μέγιστο που ο ασφαλιστής σας θα πληρώσει κάτω από την κάλυψη των τόκων μίσθωσης εάν η μίσθωσή σας ακυρωθεί κατά την ημερομηνία έναρξης της πολιτικής σας.
Το καθαρό σας δικαίωμα μίσθωσης μειώνεται κάθε μήνα καθ 'όλη τη διάρκεια της πολιτικής σας. Εάν η μίσθωσή σας ακυρωθεί, το μεγαλύτερο μέρος του ασφαλιστή σας θα πληρώσει κάτω από την κάλυψη του μισθώματος είναι ο καθαρός σας τόκος μίσθωσης κατά τη στιγμή της απώλειας . Ο ασφαλιστής σας θα υπολογίσει το καθαρό σας δικαίωμα μίσθωσης προσθέτοντας τα εξής:
- Τα ακαθάριστα επιτόκια μίσθωσης πολλαπλασιαζόμενα με τον συντελεστή επιτοκίου μίσθωσης για τους υπόλοιπους μήνες της μίσθωσής σας κατά τη στιγμή της απώλειας
- Τα μηνιαία σας μισθώματα πολλαπλασιάζονται με τους υπόλοιπους μήνες της μίσθωσης σας κατά τη στιγμή της απώλειας