Συμβουλές για μια γρήγορη και κερδοφόρα πώληση
Γραφική εργασία
Έσοδα και Έξοδα: Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι έχετε όλες τις οικονομικές πληροφορίες σας για να μπορέσετε να θέσετε την ενοικίαση ακινήτου σας προς πώληση.
Η προετοιμασία μιας έκθεσης για τα έσοδα και έξοδα θα σας δώσει, καθώς και κάθε πιθανό αγοραστή, μια καλύτερη εικόνα της αξίας της περιουσίας σας.
Έσοδα: Περιλαμβάνεται στην παρούσα έκθεση εσόδων και εξόδων, θα θέλετε να καταγράψετε όλα τα εισοδήματα που εισπράττονται από το ακίνητο σε μηνιαία και ετήσια βάση. Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει τις μηνιαίες πληρωμές ενοικίου του ενοικιαστή, καθώς και οποιοδήποτε επιπλέον ενοίκιο από χώρους στάθμευσης, πλυντήρια και στεγνωτήρια χρήση ή πληρωμές αν είστε αρκετά τυχεροί να έχετε ένα πύργο πινακίδας ή κινητού τηλεφώνου στην ιδιοκτησία σας.
Έξοδα: Η αναφορά εσόδων και εξόδων πρέπει επίσης να περιλαμβάνει τα χρήματα που ξοδεύετε για το έτος. Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει:
- Φόροι ιδιοκτησίας
- Ασφαλιστικές Πληρωμές
- Δαπάνες νερού και αποχέτευσης: Εάν είστε υπεύθυνοι για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.
- Χρεώσεις ηλεκτρικής ενέργειας: Αν είστε υπεύθυνοι για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.
- Φόροι αερίου: Εάν είστε υπεύθυνοι για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.
- Χρεώσεις Πετρελαίου: Εάν είστε υπεύθυνοι για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.
- Συντήρηση : Οι περισσότεροι επενδυτές και / ή μεσίτες ακινήτων θα εκτιμήσουν ένα ποσοστό για τη συντήρηση. Παραδοσιακά, το ποσό αυτό αντιστοιχεί στο 5% του ακαθάριστου λειτουργικού εισοδήματος . Τα έξοδα συντήρησης ποικίλλουν ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου, την ηλικία του ακινήτου και το ύψος του εξωτερικού χώρου. Μπορεί να περιλαμβάνει πράγματα όπως το κόστος εξωραϊσμού, το κόστος για την επισκευή ή την αντικατάσταση παλαιών ή ελλιπών εξαρτημάτων, κλειδαριές θυρών, παράθυρα, ραγισμένα πλακάκια, διαρροές υδραυλικών εγκαταστάσεων, διαρροές στέγης ή κινούμενα κιγκλιδώματα.
- Κόστος κενών θέσεων: Οι περισσότεροι επενδυτές θα αντιπροσωπεύουν επίσης έναν παράγοντα κενής θέσης. Ανάλογα με τον τύπο ιδιοκτησίας, μπορείτε να περιμένετε ότι αυτός ο αριθμός θα είναι μεταξύ πέντε και δέκα τοις εκατό των ακαθάριστων λειτουργικών εσόδων. Τα κόστη κενής θέσης μπορούν να περιλαμβάνουν το κόστος αγοράς του ακινήτου , όπως η τοποθέτηση διαφημίσεων για την ενοικίαση σας και το κόστος κράτησης του ακινήτου , όπως φόροι και ασφάλιση.
Συγκεντρώστε έγγραφα σχετικά με τα έσοδα, τα έξοδα και τη διαχείριση ακινήτων
Στοιχεία από την Έκθεση Εισοδήματος και Εξόδων: Προτού θέσετε την ενοικίαση ακινήτου σας προς πώληση, θα θελήσετε να βρείτε τα έντυπα αντίγραφα των στοιχείων που έχετε συμπεριλάβει στην αναφορά εσόδων και εξόδων. Θα θελήσετε να συγκεντρώσετε αυτές τις δηλώσεις από το προηγούμενο έτος. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει όλους τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, τις ασφαλιστικές καταστάσεις, τους φόρους ιδιοκτησίας, τις πληρωμές υποθηκών, τις πληρωμές ενοικίου, τα έξοδα συντήρησης και ούτω καθεξής.
Θα πρέπει να σαρώσετε όλες αυτές τις αποδείξεις στον υπολογιστή, ώστε να έχετε επίσης ένα ψηφιακό αντίγραφό τους. Αυτό θα διευκολύνει την αποστολή ενός στοιχείου σε έναν πιθανό αγοραστή, έναν πληρεξούσιο ή έναν κτηματομεσίτη, εφόσον το ζητήσετε, δεδομένου ότι το έχετε ήδη διαθέσει ηλεκτρονικά.
Αντίγραφα όλων των εφαρμοστέων μισθώσεων: Θα θελήσετε να συγκεντρώσετε τα αντίγραφα όλων των συμφωνιών μίσθωσης για τους τρέχοντες ενοικιαστές. Αυτό θα χρησιμοποιηθεί για την επαλήθευση της τρέχουσας πληρωμής ενοικίου , καθώς και της διάρκειας της μίσθωσης.
Κατάλογος οποιωνδήποτε πρόσφατων βελτιώσεων στο ακίνητο: Θα πρέπει να συγκεντρώσετε μια λίστα με τις βελτιώσεις που έχετε κάνει στην ιδιοκτησία τα τελευταία χρόνια. Για παράδειγμα, έχετε βάλει μια νέα στέγη, αντικαταστήσατε τον φούρνο ή ανακαινίσετε την κουζίνα; Θα θέλετε επίσης να συμπεριλάβετε την κατά προσέγγιση ημερομηνία που έγινε η εργασία και ενδεχομένως την κατά προσέγγιση αξία της βελτίωσης.
Στη λίστα βελτιώσεών σας, θα θέλετε να προσθέσετε περιγραφικά επίθετα. Για παράδειγμα, αντί να λέτε, ανακαινισμένη κουζίνα, μπορεί να είναι πιο ελκυστική να πω, ανακαινισμένη κουζίνα, συμπεριλαμβανομένων των γκρίζων ντουλαπιών τύπου σέικερ, του πολικού λευκού γρανίτη και της λοξής πλάτης του μετρό.
Επιπλέον, θα πρέπει επίσης να βρείτε οποιαδήποτε απόδειξη της εργασίας που έγινε. Αυτά θα μπορούσαν να είναι αντίγραφα τιμολογίων, συμβάσεων εργασίας ή άλλων αποδείξεων.
Συχνά, ο Realtor θα χρησιμοποιήσει αυτόν τον κατάλογο βελτιώσεων κατά τη συγκέντρωση των λεπτομερειών καταχώρισης για την ιδιοκτησία σας. Ως εκ τούτου, ο κατάλογος αυτός πρέπει να είναι όσο το δυνατόν λεπτομερέστερος.
Αντίγραφα οποιωνδήποτε αδειών: Το πρώτο πράγμα που θα θελήσετε να κάνετε είναι να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν ανοικτές άδειες στην ιδιοκτησία σας. Ανάλογα με την πόλη σας, μπορείτε να κάνετε αυτό το αίτημα αυτοπροσώπως, μέσω τηλεφώνου ή μέσω διαδικτύου. Αυτό είναι γνωστό ως ανοικτό δημόσιο αρχείο.
Αν υπάρχουν ανοικτές άδειες στο ακίνητο, θα χρειαστεί να τους κλείσετε πριν από την πώληση. Θα πρέπει να καθορίσετε ποια εργασία πρέπει να ολοκληρωθεί, να προσλάβετε έναν ανάδοχο με άδεια για να ολοκληρώσετε το έργο, έπειτα να βγει ένας επιθεωρητής από την πόλη και να επαληθεύσει ότι η εργασία έγινε για να κωδικοποιηθεί, ώστε να μπορεί να κλείσει την άδεια.
Θα πρέπει να συγκεντρώσετε ή να λάβετε αντίγραφα όλων των αδειών για οποιαδήποτε εργασία που ολοκληρώθηκε ποτέ στην ιδιοκτησία. Η πόλη σας θα πρέπει να μπορεί να σας παράσχει αντίγραφα όλων των αδειών που έχουν καταγραφεί για την ιδιοκτησία.
Καθορίστε το δυναμικό κέρδους
Θα πρέπει να εκτιμήσετε τα οικονομικά σας για να πάρετε ένα πάρκο για το πόσα χρήματα θα μπορούσατε να κάνετε εάν πωλήσετε την ιδιοκτησία σας.
1. Πόσο οφείλετε στην υποθήκη σας; Έχετε ποινές προπληρωμής;
2. Γνωρίστε το κόστος κλεισίματος που θα είστε υπεύθυνος κατά τη διάρκεια της πώλησης της ιδιοκτησίας σας. Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει φόρο μεταβίβασης ακινήτου κατά την πώληση, προμήθεια Realtor στην πώληση, τέλη καταγραφής και αμοιβές δικηγόρου.
3. Γνωρίζετε ποια είναι η φορολογική σας βάση για το ακίνητο, ώστε να ξέρετε πόσα ποσά στους φόρους θα χρωστάτε. Μιλήστε με τον λογιστή σας για να καθορίσετε ποια είναι η φορολογική σας βάση.
Σε γενικές γραμμές, η βάση σας θα είναι όλα τα έξοδα που έχουν εισέλθει στο ακίνητο που δεν διαγράφηκαν σε ένα συγκεκριμένο έτος, όπως η τιμή αγοράς, τα έξοδα κλεισίματος και οι βελτιώσεις, μείον το ποσό που έχετε διαγράψει σε υποτίμηση κατά τη διάρκεια των ετών.
4. Γνωρίστε ποια είναι η ακαθάριστη αγοραία αξία της ιδιοκτησίας σας. Θα πρέπει να βρείτε δύο ή τρία συγκρίσιμα ακίνητα που έχουν πωληθεί στην περιοχή σας το τελευταίο έτος. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτούς τους αριθμούς για να δείτε μια γενική ιδέα για το εύρος τιμών στο οποίο πρέπει να πωλείτε το ακίνητό σας.
5. Πάρτε την ακαθάριστη αγοραία αξία της περιουσίας σας, μείον το ποσό που έχετε αφήσει στην υποθήκη σας, μείον το κόστος κλεισίματος της πώλησης της περιουσίας σας για να καθορίσετε πόσα χρήματα θα περάσετε μακριά με την πώληση.
6. Στη συνέχεια, πρέπει να καθορίσετε πόσα χρήματα θα οφείλετε σε φόρους κεφαλαίου κέρδη. Για να γίνει αυτό, θα πάρετε την τιμή πώλησης της ιδιοκτησίας σας μείον τη φορολογική βάση που έχετε υπολογίσει. Αυτό το ποσό θα καθορίσει τι οφείλετε για φόρους κεφαλαιουχικών κερδών. Βεβαιωθείτε ότι μιλάτε με τον λογιστή σας, επειδή μπορεί να υπάρχουν σενάρια όπου περπατάτε μακριά με πολύ λίγα χρήματα στην πώληση, αλλά οφείλετε σημαντικά περισσότερα στους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών λόγω των αποσβέσεων που διαγράφονται σε όλη την ιδιοκτησία του ακινήτου.
Συντήρηση
Αναβαλλόμενη Συντήρηση: Πριν από την πώληση, θα θελήσετε να πάρετε την περιουσία σας όσο το δυνατόν καλύτερα. Αυτή είναι η κατάλληλη στιγμή για την αντιμετώπιση τυχόν ζητημάτων συντήρησης που έχετε αναβάλει. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει τη ζωγραφική κοινόχρηστων χώρων, τη βελτίωση της εξωραϊσμού ή την απαγόρευση της προσφυγής, την τοποθέτηση τρεχούμενων τουαλετών ή μικρών στάσεων σε βρύσες.
Βελτιώσεις Κεφαλαίου : Πρέπει επίσης να διαπιστώσετε εάν αξίζει τον κόπο να ολοκληρώσετε τυχόν βελτιώσεις κεφαλαίου πριν από την πώληση. Η βελτίωση θα έχει μεγαλύτερη απόδοση από ό, τι κοστίζει; Για παράδειγμα, μπορείτε να τοποθετήσετε μια νέα στέγη στο ακίνητο για λιγότερο από την αγοραία τιμή;
Έχει νόημα να επενδύσει περισσότερα χρήματα στην ιδιοκτησία; Αν δεν κάνετε τέτοιες βελτιώσεις, θα μειώσει τη δυνατότητα πώλησης; Θα η κακή οροφή, το σαπίζοντας καταστρώματα ή τρύπες στα τείχη αποθαρρύνουν κάποιον από την αγορά του ακινήτου;
Γενικές συμβουλές
Ειδοποιήστε τους ενοικιαστές: Όταν η ιδιοκτησία σας είναι πραγματικά στην αγορά, οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να έχουν τη δυνατότητα να εισάγουν τουλάχιστον μία μονάδα ενοικίασης όταν βλέπουν το ακίνητο. Επομένως, θα πρέπει να καθορίσετε πώς και πότε θα ενημερώσετε τους ενοικιαστές ότι βάζετε το ακίνητο προς πώληση. Ανάλογα με το μέγεθος της ιδιοκτησίας σας, ενδέχεται να μην χρειαστεί να ενημερώσετε όλους τους ενοικιαστές για την πρόθεσή σας να πωλήσετε το ακίνητο. Θα πρέπει μόνο να ενημερώσετε τους ενοικιαστές των οποίων τα διαμερίσματα επιθυμούν να δείξουν στους υποψήφιους αγοραστές.
Μερικές φορές οι ενοικιαστές φοβούνται όταν ακούν ότι το ακίνητο ανεβαίνει προς πώληση. Ανησυχούν ότι θα μετακινηθούν όταν πωληθούν. Ανησυχούν επίσης πώς ένας νέος ιδιοκτήτης θα διαχειριστεί την ιδιοκτησία. Μερικοί μισθωτές θα το χρησιμοποιήσουν επίσης ως ευκαιρία να διαφύγουν τον ιδιοκτήτη για εύλογα και παράλογα ζητήματα, οπότε προσέξτε να αφήσετε τους ενοικιαστές να αλληλεπιδράσουν με τους υποψήφιους αγοραστές.
Συμπληρώστε τυχόν κενές θέσεις: Πριν από την πώληση, θα έχετε ιδανικά 100 τοις εκατό κατοχή στην ιδιοκτησία σας. Εάν έχετε μια κενή θέση, μην κόβετε τις γωνίες για να προσπαθήσετε να γεμίσετε την κενή θέση γρήγορα. Βεβαιωθείτε ότι εξακολουθείτε να ακολουθείτε την πλήρη διαδικασία προβολής .
Εάν η ιδιοκτησία σας δεν πωλεί γρήγορα, θα κολλήσετε με όποιον μισθωτή τοποθετείτε στην ιδιοκτησία. Επίσης, δεν θέλετε να τοποθετήσετε προβληματικούς ενοικιαστές στην ιδιοκτησία που μπορεί να βλάψουν το ακίνητο σε μια στιγμή που χρειάζεται να φανεί το καλύτερο. Είναι καλύτερα να έχετε μια κενή μονάδα από εκείνη που είναι κατειλημμένη με έναν κακό ενοικιαστή.
Realtors Συνέντευξη : Θα χρειαστεί να βρείτε ένα Realtor για να απαριθμήσετε την ιδιοκτησία ενοικίασής σας με. Αν έχετε ήδη ένα Realtor με τον οποίο έχετε εργαστεί στο παρελθόν και αισθάνεστε άνετα, τότε είστε έτοιμοι.
Διαφορετικά, θα χρειαστεί να συνομιλήσετε μερικούς Realtors. Είναι σημαντικό να ψάξετε για τους μεσίτες που ειδικεύονται στον τύπο ιδιοκτησίας και την περιοχή στην οποία πουλάτε. Οι μονοκατοικίες ή τα σπίτια μπορεί να μην χρειάζονται κάποιον τόσο εξειδικευμένο, αλλά για μια πολυκατοικία, ένα λιανικό ακίνητο, μια ιδιοκτησία μικτής χρήσης ή άλλες πιο μοναδικές επενδύσεις, θέλετε να ψάξετε κάποιον που έχει επιτυχία να πουλήσει τον τύπο ιδιοκτησίας που προσπαθείτε να πουλήσετε. Σκεφτείτε το με τον ίδιο τρόπο που οι δικηγόροι ειδικεύονται σε ορισμένους τομείς, όπως διαζύγιο, φορολογική προσφυγή ή εταιρικό δίκαιο.
Πότε να το βάζετε στην αγορά; Οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν ακολουθούν τους ίδιους κανόνες με την πώληση κατοικιών σε ιδιοκτήτες σπιτιού. Η κανονική αγορά κατοικίας είναι ισχυρότερη την άνοιξη, καθώς οι οικογένειες προσπαθούν να εισέλθουν στα νέα τους σπίτια πριν από τη νέα σχολική χρονιά.
Σε γενικές γραμμές, μπορείτε να τοποθετήσετε μια επένδυση σε ακίνητα για πώληση οποιαδήποτε στιγμή του έτους. Ενδέχεται να δείτε χαμηλότερη δραστηριότητα γύρω από τις διακοπές ή το καλοκαίρι.