Τι μπορεί να αναπτυχθεί στο οικόπεδο;
Οι δυνατότητες για τις οποίες μπορεί να χρησιμοποιηθεί η γη είναι ατελείωτες.
Ενώ οι απαιτήσεις χωροθέτησης θα περιορίσουν το τι μπορεί να κατασκευαστεί σε ένα συγκεκριμένο αγροτεμάχιο, γενικά, οτιδήποτε μπορεί να αναπτυχθεί σε ένα ακατέργαστο κομμάτι γης. Για παράδειγμα:
- Μονογονεϊκή οικογένεια
- Πολυκατοικία
- Χώρος γραφείου
- Εμπορικών χώρων
- Μικτό Λιανικό και Κατοικιστικό Χώρο
- Ξενοδοχειο
- Θέρετρο
- Strip Mall
- Νοσοκομείο
- Εμπορικό κέντρο
- Αγρόκτημα
- Παρκινγκ
Ποιος είναι ο στόχος σας στην αγορά γης;
Πριν αγοράσετε πραγματικά ένα κομμάτι γης, πρέπει να αποφασίσετε ποιος είναι ο στόχος σας για την επένδυση. Υπάρχουν πολλές διαφορετικές στρατηγικές που πρέπει να εξεταστούν και δεν είναι μια προσέγγιση ενός μεγέθους για όλους. Δύο διαφορετικοί επενδυτές θα μπορούσαν να έχουν δύο πολύ διαφορετικές προσεγγίσεις για το ίδιο κομμάτι γης. Επιπλέον, ο ίδιος επενδυτής μπορεί να έχει δύο διαφορετικές προσεγγίσεις για δύο διαφορετικά οικόπεδα.
Εδώ είναι επτά στρατηγικές για να εξετάσει κατά την αγορά της γης:
1. Αγορά και πώληση:
Με αυτήν την προσέγγιση, βασικά σπρώχνετε τη γη. Πιστεύετε ότι αγοράσατε τη γη κάτω από την αγοραία αξία και ελπίζετε ότι μπορείτε να βρείτε έναν άλλο αγοραστή που είναι πρόθυμος να πληρώσει πάνω από την αξία της αγοράς.
Ελπίζετε για μια γρήγορη πώληση με ελάχιστη ή καμία πρόσθετη εργασία στη γη από την πλευρά σας.
2. Buy and Hold:
Με αυτή την προσέγγιση, αγοράζετε τη γη και κρατάτε την επάνω για μια χρονική περίοδο. Πιστεύετε ότι η γη θα εκτιμηθεί σε αξία. Θα πρέπει ακόμα να πληρώνετε φόρους επί της γης, καθώς και κάθε επιπλέον κόστος για τη συντήρηση της γης κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.
Πρόκειται για μια κοινή προσέγγιση σε περιοχές που επαναδημοσιοποιούνται. Ο επενδυτής αγοράζει τη γη με την ελπίδα ότι μπορεί να το πουλήσει σε προγραμματιστή στο μέλλον καθώς η περιοχή γίνεται πιο δημοφιλής.
3. Αγορά, ανάπτυξη και συγκράτηση:
Με αυτή την προσέγγιση, αγοράζετε ένα ακατέργαστο κομμάτι γης με την πρόθεση να αναπτύξετε τον εαυτό σας. Για παράδειγμα, θα μπορούσατε να χτίσετε ένα συγκρότημα αρχοντικών που θα ενοικιάσετε σε ενοικιαστές κατοικιών. Θα μπορούσατε επίσης να αποφασίσετε να χτίσετε ένα λεωφορείο, το οποίο θα μπορούσατε να ενοικιάσετε σε λιανοπωλητές. Μια άλλη επιλογή θα μπορούσε να είναι να αναπτυχθεί ένα bed and breakfast που θα τρέξετε και θα διαχειριστείτε.
4. Αγορά, καλλιέργεια και συγκράτηση:
Με αυτήν την προσέγγιση, ενδιαφέρεστε περισσότερο για τη χρήση της πραγματικής γης, από την κατασκευή ακινήτων στη γη. Για παράδειγμα, μπορεί να θέλετε να καλλιεργήσετε καλλιέργειες στη γη, να το χρησιμοποιήσετε για τα ζώα, να δημιουργήσετε ένα αγρόκτημα χριστουγεννιάτικων δέντρων ή να εγκαταστήσετε έναν αμπελώνα. Θα διαχειριστείτε ενεργά τη γη και ελπίζετε να αποκομίσετε κέρδος από το τι μπορεί να παράγει η γη.
5. Αγοράστε, προχωρήστε μέσω της διαδικασίας χορήγησης δικαιωμάτων και πωλήστε:
Σε αυτό το σενάριο, θα αγοράσετε τη γη και στη συνέχεια θα περάσετε τη διαδικασία της κατοχύρωσης της περιουσίας για συγκεκριμένη χρήση. Παραδείγματος χάριν, μπορεί να υπάρχει οικόπεδο που έχει τεθεί σε ζώνες για εμπορική χρήση, αλλά τώρα που η περιοχή έχει αναπτυχθεί, θα ήταν μια εξαιρετική τοποθεσία για ένα νέο πολυκατοικία.
Εάν είστε σε θέση να πάρει το έδαφος re-zoned για οικιακή χρήση, θα έκανε τη γη πιο πολύτιμη για τους πιθανούς προγραμματιστές και πιο επιθυμητή, δεδομένου ότι είναι ένα επιπλέον βήμα που δεν χρειάζεται να κάνουν οι ίδιοι.
6. Αγορά, ανάπτυξη και πώληση:
Σε αυτή την περίπτωση, αγοράζετε τη γη με την πρόθεση να αναπτύξετε τον εαυτό σας και στη συνέχεια να το πωλήσετε σε έναν τελικό χρήστη. Για παράδειγμα, μπορείτε να αγοράσετε τη γη, να χτίσετε ένα νέο σπίτι κατασκευής και στη συνέχεια να το πουλήσετε σε έναν αγοραστή που θέλει να ζήσει σε αυτό. Ως άλλο παράδειγμα, μπορείτε να δημιουργήσετε έναν αμπελώνα και να το πωλήσετε σε έναν αγοραστή που θα διαχειριστεί και θα εκτελέσει το αμπελώνα.
7. Αγορά, ανάπτυξη και ενοικίαση:
Τέλος, θα μπορούσατε να αναπτύξετε τη γη και στη συνέχεια να νοικιάσετε τη γη σε κάποιον άλλο. Για παράδειγμα, μπορείτε να αγοράσετε γη και να αποφασίσετε να τοποθετήσετε ένα πάρκινγκ σε αυτό επειδή δεν υπάρχει άφθονος χώρος στάθμευσης στην περιοχή. Ο ιδιοκτήτης μιας πολυκατοικίας κοντά στο ξενοδοχείο ρωτά αν μπορούν να νοικιάσουν το αγαθό από εσάς γιατί δεν έχουν αρκετό χώρο στάθμευσης για τους ενοικιαστές τους.
Κίνδυνοι που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την αγορά γης
Ένα μη αναπτυγμένο κομμάτι γης φαίνεται να έχει απεριόριστες δυνατότητες. Ωστόσο, σύντομα θα ανακαλύψετε ότι υπάρχουν πολλοί περιορισμοί και προκλήσεις που θα αντιμετωπίσετε καθώς προσπαθείτε να αναπτύξετε ή να πουλήσετε αυτή τη γη. Η κυβέρνηση μπορεί να περιορίσει τον τύπο του ακινήτου που μπορεί να κατασκευαστεί ή τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί η γη. Μπορεί να αντιμετωπίσετε περιβαλλοντικά προβλήματα, όπως πλημμύρες ή ρύπους.
Ακολουθούν πέντε κίνδυνοι αγοράς γης για να γνωρίζετε:
1. Ταξινόμηση κατά ζώνες
Ένα σημαντικό πρόβλημα που θα μπορούσατε να συναντήσετε κατά την αγορά γης είναι τα ζητήματα χωροταξίας με τον τρόπο που μπορεί να χρησιμοποιηθεί η γη. Κάθε πόλη έχει ένα σχέδιο χρήσης γης. Αυτό βασικά χωρίζει την πόλη σε διαφορετικές περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών, οικιστικών, γεωργικών, βιομηχανικών, ιστορικών ή και μικτών χρήσεων.
Χρήση γης:
Το πρώτο ζήτημα που θα πρέπει να αντιμετωπίσετε είναι ο τρόπος με τον οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί η γη. Εάν η γη είναι ζώνη για οικιακή χρήση και σχεδιάζετε να οικοδομήσετε μια κατοικημένη ιδιοκτησία στη γη, τότε δεν έχετε κανένα πρόβλημα.
Ωστόσο, εάν θέλετε να αλλάξετε τον τρόπο με τον οποίο η γη είναι ζωντανή, μπορεί να έχετε μάχη στα χέρια σας. Για παράδειγμα, η γη είναι ζώνη για οικιακή χρήση και θα θέλατε να χτίσετε μια εμπορική ιδιοκτησία στην περιοχή. Ορισμένες από αυτές τις ταξινομήσεις ζωνών έχουν ηλικία δεκαετιών, οπότε η πόλη μπορεί να είναι ανοικτή σε ανακατάταξη της γης εάν η νέα λειτουργία έχει νόημα με την τρέχουσα διάταξη της πόλης. Άλλες φορές δεν είναι τόσο εύκολο.
Θα πρέπει να υποβάλετε αναφορά στην πόλη για να επαναταξινομήσετε τη γη. Πολλές πόλεις θα θέλουν να δείξετε ότι υπήρξε μια ουσιαστική αλλαγή στη γειτονιά, η οποία θα δικαιολογεί την αλλαγή στον τομέα των ζωνών. Θα πρέπει να υποβάλλετε μια πρόταση για το τι θα χτίσετε στον ιστότοπο. Θα πρέπει να δείξετε ότι η εξέλιξή σας είναι συμβατή με το υφιστάμενο σχέδιο ανάπτυξης της γης που διαθέτει η πόλη και ότι δεν θα έχει αρνητικές επιπτώσεις, όπως προκαλώντας πλημμύρες ή αύξηση της κυκλοφορίας.
Θα υπάρχει πιθανώς δημόσια ακρόαση. Ακόμα κι αν μπορείτε να πάρετε το συμβούλιο της πόλης επί του σκάφους, μπορεί να έχετε έναν ξεχωριστό αγώνα στα χέρια σας με τους γείτονες που θα υποβάλουν αίτηση για να σας αποτρέψει από το να είναι σε θέση να χτίσει.
2. Περιορισμός ζωνών
Ο δεύτερος παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά την αγορά γης είναι το μέγεθος της ανάπτυξης που θα σας επιτρέψει να οικοδομήσουμε.
Απαιτήσεις αποκατάστασης:
Συνήθως υπάρχει ένας κώδικας που θα απαιτεί την κατασκευή της ιδιοκτησίας σας σε κάποια απόσταση από τις γειτονικές ιδιοκτησιακές γραμμές. Αυτό περιλαμβάνει το μέτωπο, το οποίο είναι πιθανό το δρόμο, τις δύο πλευρές και την πλάτη. Οι μόνιμες δομές, όπως το σπίτι, το γκαράζ ή το κατάστρωμα, πρέπει να κατασκευαστούν σε κάποια απόσταση μακριά από τις γραμμές ιδιοκτησίας.
Ανάλογα με το μέγεθος της παρτίδας που εξετάζετε, αυτό θα μπορούσε να επηρεάσει σημαντικά το μέγεθος της δομής που μπορεί να κατασκευαστεί, ενδεχομένως να μην αξίζει την επένδυση.
Κάλυψη παρτίδας:
Αυτός ο κώδικας είναι σε θέση να αποτρέψει τα προβλήματα πλημμύρας. Πρέπει να υπάρχει ένα ορισμένο ποσοστό της παρτίδας που δεν καλύπτεται, όπου η βροχή έχει την ικανότητα να εισχωρεί στο έδαφος έτσι ώστε να μην κατακλύζει γειτονικές ιδιότητες.
Συντελεστής περιοχής δαπέδου:
Τα τετραγωνικά μεγέθη κάθε ορόφου της ιδιοκτησίας, (ορισμένες πόλεις περιλαμβάνουν υπόγεια, άλλα όχι) θα προστεθούν μαζί και στη συνέχεια θα διαχωριστούν από το μέγεθος της παρτίδας. Η συνολική επιφάνεια δαπέδου μπορεί να είναι μόνο ένα ορισμένο ποσοστό του μεγέθους της παρτίδας, το οποίο κάθε πόλη θα καθορίσει.
Υψος:
Πρέπει να γνωρίζετε το ύψος της δομής που μπορείτε να χτίσετε. Εάν προγραμματίσατε ένα κτίριο τριών οικογενειών, αλλά η πόλη δεν θα επιτρέψει περισσότερες από δύο ιστορίες σε εκείνη την τοποθεσία, η επένδυση δεν θα κάνει νομισματική αίσθηση για εσάς.
Κτίρια αξεσουάρ:
Θα υπάρξουν περιορισμοί στον κώδικα σχετικά με το μέγεθος και την τοποθέτηση δομών, όπως γκαράζ και υπόστεγα. Μπορεί να υπάρχει απαίτηση ως προς τον αριθμό των χώρων στάθμευσης που πρέπει να έχετε για την ιδιοκτησία. Ορισμένες πόλεις μπορεί ακόμη και να απαιτούν κάλυψη αυτών των χώρων.
3. Περιβαλλοντικά ζητήματα
Ένας τρίτος κίνδυνος αγοράς ακατέργαστης γης είναι ότι δεν ξέρετε τι βρίσκεται κάτω από το έδαφος. Θα μπορούσατε να συναντήσετε υψηλά επίπεδα ραδονίου ή αμιάντου. Το έδαφος μπορεί να είναι ασταθές και ακατάλληλο για να αξιοποιήσει. Εάν χτίζετε σε έδαφος που δεν είναι σταθερό, θα μπορούσε να προκαλέσει τη δημιουργία ράβδων στην ιδιοκτησία σας.
Η γη θα μπορούσε να βρίσκεται σε μια πλημμυρική ζώνη. Αυτό δεν θα είναι το τέλος του κόσμου εάν μπορείτε να αυξήσετε την ιδιοκτησία ή να αλλάξετε την ταξινόμηση του εδάφους για να αποφύγετε τις πλημμύρες. Η ασφάλιση πλημμυρών είναι πολύ δαπανηρή και μπορεί να αποτελέσει εμπόδιο για τους πιθανούς αγοραστές.
Υπάρχουν όμως εξαιρέσεις. Ένα μεγάλο μέρος του Hoboken, New Jersey βρίσκεται σε μια πλημμυρική ζώνη, αλλά λόγω της εγγύτητάς του με τη Νέα Υόρκη, η γη σε αυτή την περιοχή θεωρείται πολύτιμη.
4. Πρόσβαση σε βοηθητικές εφαρμογές
Πόσο εύκολο είναι να πάρει τα βοηθητικά προγράμματα στην τοποθεσία; Αυτό περιλαμβάνει αποχέτευση, τρεχούμενο νερό, ηλεκτρικό ρεύμα, φυσικό αέριο, τηλέφωνο, καλώδιο και διαδίκτυο. Υπάρχουν γειτονικές ιδιοκτησίες αυτές τις υπηρεσίες, ή είναι οικόπεδο σας στη μέση του πουθενά.
Εάν η ιδιοκτησία σας είναι στη μέση του πουθενά και δεν έχει πρόσβαση σε μια γραμμή αποχέτευσης, μπορείτε να έχετε μια δοκιμή διήθησης που γίνεται στο έδαφος για να διαπιστώσετε αν μπορεί να εγκατασταθεί ένα σηπτικό σύστημα στην ιδιοκτησία. Αυτή η δοκιμή καθορίζει πόσο γρήγορα το νερό διοχετεύεται μέσω του εδάφους. Αν υποθέσουμε ότι η γη περάσει τη δοκιμή διήθησης, θα πρέπει επίσης να σκάψει ένα πηγάδι για πόσιμο νερό, το οποίο θα κοστίσει εύκολα πέντε αριθμούς.
Η λήψη αυτών των βοηθητικών προγραμμάτων στην ιδιοκτησία σας μπορεί να είναι σημαντική δαπάνη. Αν δεν μπορείτε να αποκτήσετε πρόσβαση σε απαραίτητες βοηθητικές εφαρμογές, είναι μια καταστροφή για κάθε πιθανή εξέλιξη που εξετάζετε.
5. Όχι Έσοδα, αλλά Έξοδα
Όταν αγοράζετε ακατέργαστη γη, δεν υπάρχει τίποτα στη γη, επομένως δεν δημιουργεί εισόδημα. Είναι πολύ δύσκολο να πάρετε ένα δάνειο σε κενές εκτάσεις, επομένως ίσως χρειαστεί να πληρώσετε μετρητά για τη γη, αφήνοντας πολλά χρήματα συνδεδεμένα στην επένδυση.
Δεν υπάρχει εισόδημα που παράγεται, αλλά θα εξακολουθείτε να είστε υπεύθυνοι για τις δαπάνες στη γη. Το κύριο βάρος θα είναι οι φόροι. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να πληρώσετε για να διατηρήσετε τη γη, όπως να κόβετε το γρασίδι τακτικά.