Αγοράστε δεξιά, βγείτε γρήγορα, εμπιστευτείτε την ομάδα σας
Τι σημαίνει να γυρίσεις ένα σπίτι;
Η αναστροφή ενός σπιτιού σημαίνει ότι αγοράζετε ένα σπίτι με σκοπό να το πουλήσετε, συνήθως γρήγορα, για κέρδος.
Δεν είναι μακροπρόθεσμη στρατηγική αγοράς και κατοχής. Η πώληση του ακινήτου για περισσότερα από όσα αγοράσατε δεν σημαίνει απαραίτητα ότι θα έχετε κέρδος.
Για παράδειγμα, αγοράζετε ένα σπίτι για $ 200.000 και θέτετε σε ανακαινίσεις ύψους $ 50.000. Αν πουλάτε το σπίτι για $ 240.000, κάτι που είναι κάτι περισσότερο από το αγοράσατε, θα χάσετε πραγματικά χρήματα όταν υπολογίζετε τα έξοδα ανακαίνισης, καθώς και τα πρόσθετα έξοδα για την κατοχή του ακινήτου και την πώληση του ακινήτου.
Τι είδους ιδιοκτησία μπορεί να ανατραπεί;
Ο πιο συνηθισμένος τύπος ιδιοκτησίας που αναστρέφεται είναι ένα σπίτι μονοκατοικίας. Ωστόσο, σχεδόν κάθε είδος ακίνητης περιουσίας μπορεί να ανατραπεί για κέρδος. Αυτό περιλαμβάνει:
- Πολυκατοικίες : Οι ευκαιρίες αναστροφής περιλαμβάνουν την ανακαίνιση των υφιστάμενων μονάδων ή την προσθήκη επιπλέον μονάδων για να καταστήσουν το ακίνητο πιο πολύτιμο στους υποψήφιους αγοραστές.
- Ανάμεικτα χρησιμοποιημένα ακίνητα: Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει ανακαινίσεις ή προσθήκες στο χώρο των εμπορικών καταστημάτων, στον οικιστικό χώρο ή και στα δύο.
- Λιανική ιδιοκτησία : Ανακαίνιση του χώρου για να ταιριάζει σε μια συγκεκριμένη ανάγκη, όπως εστιατόριο, σαλόνι ή γενικό κατάστημα.
- Οικόπεδο : Πηγαίνετε στη διαδικασία χωροταξικού σχεδιασμού για να το εγκρίνετε για συγκεκριμένη χρήση, όπως κατοικίες ή λιανικό εμπόριο. Η λήψη εγκρίσεων διαχωρισμού ζωνών μπορεί να είναι μια χρονοβόρα διαδικασία ανάλογα με το πόσο γρήγορο και εύκολο είναι το τμήμα κτιρίων στην πόλη να συνεργαστεί.
Κλειδί 1: Αγοράστε στη σωστή τιμή
Κάνετε τα χρήματά σας για την αγορά. Δεν έχει σημασία πόσο καλά θα ανακαινίσετε το σπίτι στο τέλος εάν βάζετε πάρα πολλά χρήματα από την αρχή, θα είναι πολύ πιο δύσκολο να κάνετε κέρδος.
Προσδιορίστε την Τιμή μετά την επισκευή - ARV
Προσπαθείτε να καθορίσετε πόσα μπορείτε να αντέξετε οικονομικά για να αγοράσετε το ακίνητο για να κάνετε κέρδος. Ως εκ τούτου, πρέπει να εργαστείτε προς τα πίσω.
Το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνετε είναι να καθορίσετε την τιμή μετά την επισκευή του ακινήτου. Αυτό πιστεύετε ότι το σπίτι θα αξίζει αφού ολοκληρώσετε όλες τις ανακαινίσεις στο ακίνητο.
Θα χρειαστεί να δείτε τις προσφάτως πωληθείσες τιμές για συγκρίσιμα ακίνητα στην περιοχή. Αν ψάχνετε για συγκρίσιμα δεν είναι μια ακριβής επιστήμη, θα σας βοηθήσει να σας δώσει μια ballpark της αξίας του σπιτιού. Εάν το σπίτι σας είναι ένα τετράκλινο, δύο λουτρό Colonial, θα θελήσετε να δείτε Colonials του ίδιου μεγέθους που έχουν πουληθεί το τελευταίο έτος. Θα χρειαστεί να κάνετε προσαρμογές για ορισμένους παράγοντες, όπως:
- Τετράγωνο πλάνα: Δύο σπίτια μπορούν να έχουν τον ίδιο αριθμό κλινών και λουτρών, αλλά θα μπορούσαν να είναι 1.000 τετραγωνικά πόδια μεγαλύτερα.
- Ποιότητα ανακαίνισης: Δείτε τα υλικά που χρησιμοποιούνται στην ανακαίνιση. Είναι αυτό που ψάχνει ο σημερινός αγοραστής;
- Τοποθεσία: Ορισμένες περιοχές της πόλης θα είναι καλύτερες από άλλες: καλύτερη σχολική περιοχή, πιο ήσυχο δρόμο.
- Μέγεθος παρτίδας: Οι μεγαλύτερες παρτίδες θα είναι πιο πολύτιμες.
- Παροχές: Διαθέτει το κεντρικό κλιματισμό, μια πισίνα στο έδαφος, ένα τελικό υπόγειο ή μια master σουίτα;
Μόλις εξετάσετε τις συγκρίσιμες ιδιότητες, θα πρέπει να είστε σε θέση να βρείτε μια σειρά από αυτά που θα αξίζει το σπίτι αφού ολοκληρώσετε τις ανακαινίσεις σας. Αυτή είναι η τιμή μετά την επισκευή.
Αφαιρέστε το κόστος σας
Για να αγοράσετε το ακίνητο στη σωστή τιμή, θα πρέπει να καθορίσετε πόσα χρήματα πιστεύετε ότι θα ξοδέψετε στο σπίτι.
- Κόστος κλεισίματος για την αγορά: Περιλαμβάνει την ασφάλιση τίτλου, τις επιθεωρήσεις στο σπίτι, τις αμοιβές δικηγόρων, τις έρευνες, τα τραπεζικά έξοδα, τα τέλη εγγραφής: πράξη και υποθήκη.
- Κόστος κατασκευής: Άδειες από την πόλη, κόστος υλικών, κόστος εργασίας.
- Κόστος συμμετοχής: Ασφαλιστικές πληρωμές, φόροι, πληρωμή για οποιαδήποτε δάνεια, πιθανό κόστος κοινής ωφέλειας.
- Κόστος κλεισίματος για την πώληση: Τέλη δικηγόρου, ενδεχομένως φόρος ακίνητης περιουσίας, προμήθεια κτηματομεσίτη, τέλη καταγραφής: αμοιβή και υποθήκη, τέλη επιθεώρησης πόλεων: πιθανό πιστοποιητικό κατοχής , CO, εάν το απαιτεί η πόλη, πιστώσεις αγοραστών: ο επιθεωρητής του αγοραστή λάθος με την ιδιοκτησία, οπότε ο αγοραστής θα ζητήσει πιθανώς μια πίστωση από εσάς για να διορθώσετε αυτά τα πράγματα.
Ποιο είναι το μοτίβο κέρδους σας;
Είναι πιθανό να μην περάσετε όλη τη δουλειά και τον κίνδυνο να στρέψετε ένα σπίτι για να κάνετε $ 5.000. Επομένως, πρέπει να καθορίσετε τον ιδανικό στόχο κέρδους σας από το flip. Όταν όλα λέγονται και γίνονται θα θέλατε να κάνετε $ 20,000; 50.000 δολάρια; 100.000 δολάρια; Γνωρίζοντας πόσο θέλετε να κάνετε θα σας βοηθήσει να καθορίσετε την τιμή στην οποία μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να αγοράσετε το σπίτι.
Θα πρέπει επίσης να γνωρίζετε ότι μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για οποιοδήποτε κέρδος κάνετε. Ανάλογα με το εισόδημά σας, μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε τίποτα ή ίσως να πρέπει να πληρώσετε όσο το 20 τοις εκατό του κέρδους σας στον θείο Σαμ. Μπορεί να μπορείτε να αναβάλλετε αυτό το κόστος κάνοντας μια συναλλαγή 1031.
Προσδιορίστε την ιδανική τιμή αγοράς
Τώρα που έχετε καθορίσει μια Τιμή μετά την επισκευή για το ακίνητο, το κατά προσέγγιση κόστος που συνδέεται με την ανακαίνιση του ακινήτου και πόσα χρήματα θέλετε να κάνετε, μπορείτε να καθορίσετε το μέγιστο ποσό που είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε για το ακίνητο.
Μετά την τιμή επισκευής
- Μείον Κόστος
- Μείον Κίνητρα κέρδους
= Ιδανική τιμή αγοράς
Αυτό είναι το σημείο όπου κάνετε την προσφορά σας και ελπίζετε ότι είναι αποδεκτή. Έχετε περάσει πολλή δουλειά για να φτάσετε σε αυτόν τον αριθμό, οπότε μην παρασυρθείτε από τους Μεσίτες που σας λένε αν αυξήσετε την τιμή προσφοράς σας, η ιδιοκτησία είναι δική σας. Κάθε δολάριο περισσότερο που πληρώνετε για το ακίνητο είναι ένα δολάριο δυνητικού κέρδους που χάνετε. Θυμηθείτε, είστε τα χρήματά σας για την αγορά.
Κλειδί 2: Βγείτε γρήγορα
Ο στόχος της αναστροφής ακινήτων είναι να κερδίσουν κέρδη και να κάνουν το κέρδος αυτό όσο το δυνατόν γρηγορότερα. Κάθε καλός επενδυτής γνωρίζει ότι η αγορά ακινήτων μπορεί να ενεργοποιήσει μια δεκάρα. Οποιοσδήποτε αριθμός παραγόντων μπορεί να μειώσει δραματικά την αξία της ιδιοκτησίας σας. Αυτό περιλαμβάνει:
- Αύξηση των επιτοκίων: Όταν τα επιτόκια είναι υψηλά, οι άνθρωποι δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να ξοδέψουν τόσα πολλά σε ένα σπίτι. Μειώνει την αγοραστική τους δύναμη επειδή η μηνιαία πληρωμή υποθηκών τους θα είναι υψηλότερη. Καθώς τα επιτόκια αυξάνονται, οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν ανάλογα με τη μείωση της αγοραστικής δύναμης.
- Αλλαγή της σεζόν: Η περίοδος αγορών στο σπίτι αρχίζει να αυξάνεται τους καλοκαιρινούς μήνες όταν τα παιδιά είναι μακριά από το σχολείο. Οι οικογένειες θέλουν να κινηθούν πριν ξεκινήσει η νέα σχολική χρονιά. Εάν δεν είστε σε θέση να έχετε flip στην αγορά για την πρώιμη άνοιξη / καλοκαίρι βιασύνη, μπορείτε να καταλήξετε κοστίζοντας τον εαυτό σας πολλά χρήματα.
- Αύξηση αποθεμάτων: Ένας άλλος παράγοντας που μπορεί να επηρεάσει την αξία του σπιτιού σας είναι η υπερβολική απογραφή στην περιοχή. Ένας λόγος για τον οποίο θα μπορούσε να συμβεί κάτι τέτοιο θα ήταν να κλείσει μια μεγάλη εταιρία στην πόλη και οι άνθρωποι θα αρχίσουν να βάζουν τα σπίτια τους στην αγορά τους, ώστε να μπορούν να μετεγκατασταθούν. Υπάρχουν μόνο τόσοι πολλοί αγοραστές για 3 υπνοδωμάτια, 2 μπάνια $ 250.000 σπίτι ράντσο. Αν υπάρχουν πέντε στην αγορά, μπορεί να χρειαστεί να μειώσετε την τιμή σας για να το πουλήσετε γρήγορα.
- Προειδοποιήσεις ή βραχυπρόθεσμες πωλήσεις στην περιοχή: Δυστυχώς, δεν μπορείτε να ελέγξετε τους γείτονές σας. Οι σύντομες πωλήσεις και οι κατασχέσεις στην περιοχή θα μειώσουν την αξία του σπιτιού σας.
- Φυσική Καταστροφή: Δεν μπορείτε επίσης να ελέγξετε τη Μητέρα Φύση . Οι τυφώνες, οι ανεμοστρόβιλοι και οι πυρκαγιές μπορούν να καταστρέψουν τις περιοχές, αφήνοντας τις τιμές των σπιτιών εξίσου σε σφαίρες.
- Κάτω αξιολογήσεις σχολείου: Εάν η βαθμολογία του σχολικού συστήματος μειωθεί, η γειτονιά θα γίνει λιγότερο επιθυμητή από τους πιθανούς αγοραστές.
- Λίγη οικονομία: Όταν η οικονομία καταρρεύσει, και οι τιμές των κατοικιών. Λιγότεροι άνθρωποι είναι σε θέση να αγοράσουν σπίτια, και εκείνοι που κάνουν ψάχνουν να ξοδεύουν λιγότερα.
- Περιβαλλοντικά Θέματα / Γραμμές Ισχύος: Τα αυξημένα επίπεδα ραδονίου ή άλλων χημικών ουσιών στο έδαφος, οι γραμμές ηλεκτροδότησης που κατασκευάζονται στην αυλή ή ένας αγωγός που διατρέχει την πόλη θα καταστήσει πιο δύσκολο να πουλήσετε το σπίτι σας για κορυφαίο δολάριο.
Κλειδί 3: Η ομάδα με την οποία εργάζεστε μπορεί να σας κάνει ή να σπάσει
Οι επιτυχημένες ανατροπές ακινήτων γίνονται γρήγορα και γίνονται για τη σωστή τιμή. Η μίσθωση του λάθους εργολάβου, σχεδιαστή ή Realtor μπορεί να γυρίσει γρήγορα ένα flip σε ένα flop. Στην ιδανική περίπτωση, θα έχετε μια ομάδα αξιόπιστων ατόμων στη θέση τους πριν κλείσετε το ακίνητο, ώστε να μην χάσετε χρόνο.
Σχεδιαστές
Εάν πρόκειται να προσλάβετε έναν σχεδιαστή για την ανακαίνισή σας, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι είναι εξοικειωμένος με την περιοχή. Το τελευταίο πράγμα που θέλετε να κάνετε είναι υπερβολικά βελτιωμένο. Δεν είναι κάθε σπίτι χρειάζεται Calcutta μάρμαρο και Βραζιλίας ξύλινα πατώματα. Μπορείτε να κάνετε μεγάλα χρήματα με ένα μεγάλο σχέδιο ορόφου και καθαρό σχέδιο. Οι κουζίνες και τα λουτρά πωλούν σπίτια, αλλά οι περισσότεροι αγοραστές δεν θα γνωρίζουν τη διαφορά μεταξύ μιας βρύσης αξίας $ 400 και μιας αξίας $ 40.
Η γνώση της αγοράς θα βοηθήσει επίσης να προσδιοριστεί το είδος του αγοραστή που ψάχνει σε αυτόν τον τομέα. Η περιοχή προσελκύει πολλούς μοναχούς, νεόνυμφους, νεαρές οικογένειες με μικρά παιδιά, καθιερωμένες οικογένειες ή άδειες μητέρες; Αυτό θα βοηθήσει στον καθορισμό της καλύτερης προσέγγισης για την ανακαίνιση. Θα πρέπει να προσθέσετε άλλο υπνοδωμάτιο; Εστίαση σε ένα οικογενειακό δωμάτιο για τα παιδιά; Είναι η κύρια σουίτα να είναι η κύρια κλήρωση;
Εργολάβοι
Αυτό περιλαμβάνει τους ηλεκτρολόγους, τους υδραυλικούς, τους συρόμενους, τους στέγες, τους εργολάβους HVAC, τους ζωγράφους, τους επισκευαστές και οποιονδήποτε άλλο μπορεί να χρειαστείτε. Θέλετε να πάρετε πολλές προσφορές έτσι ώστε να έχετε την καλύτερη τιμή, αλλά θέλετε επίσης να ελέγξετε τα διαπιστευτήρια επειδή η καλύτερη τιμή δεν είναι πάντα η καλύτερη ποιότητα εργασίας. Μπορεί να νομίζετε ότι έχετε μια καλή τιμή στην αρχή, αλλά θα τελειώσει ξοδεύοντας περισσότερο χρόνο και χρήματα προσπαθώντας να καθορίσετε ένα σαθρό έργο εργολάβου.
Βεβαιωθείτε ότι ο ανάδοχος κατανοεί τις απαραίτητες άδειες που πρέπει να πάρουν μαζί με την πόλη για τις ανακαινίσεις που πρέπει να γίνουν. Πόση ώρα λαμβάνει η πόλη για να επεξεργάζεται τις άδειες; Υπάρχουν ζητήματα χωροταξίας που πρέπει να εγκριθούν; Επιτρέψτε θέματα με την πόλη μπορεί να κρατήσει θέσεις εργασίας για μήνες και να μειώσει γρήγορα κάθε πιθανό κέρδος.
Οι εργολάβοι είναι επίσης περιβόητοι για την "υποτίμηση" του χρόνου που θα λάβει μια δουλειά. Βεβαιωθείτε ότι έχετε ορίσει τον εργολάβο για την ολοκλήρωση των εργασιών. Θα πρέπει επίσης να συμπεριλάβετε ένα κονδύλιο έκτακτης ανάγκης στον προϋπολογισμό σας για αυτές τις εργασίες που δεν έχουν ολοκληρωθεί εγκαίρως.
Realtors
Θα πουλήσετε με έναν Μεσίτη ή θα επιχειρήσετε να πουλήσετε τον εαυτό σας. Αν πουλάτε με ένα Realtor, θυμηθείτε να υπολογίσετε την προμήθειά τους κατά την πώληση.
Κατά την επιλογή ενός Realtor, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι γνωρίζουν την αγορά όπου προσπαθείτε να πουλήσετε το σπίτι. Ακόμη και αν έχετε συνεργαστεί με το Realtor στο παρελθόν, μπορεί να μην είναι η καλύτερη επιλογή για τη συγκεκριμένη αγορά.
Επιπλέον, πολλοί Realtors απλώς ενδιαφέρονται να κάνουν μια γρήγορη πώληση και όχι απαραίτητα να πουλήσουν το σπίτι για κορυφαίο δολάριο. Βεβαιωθείτε ότι έχετε κάνει τη δική σας έρευνα και ότι αισθάνεστε άνετα με τον αριθμό που ο Realtor αισθάνεται ότι μπορείτε να πάρετε για το σπίτι. Θέλετε μια γρήγορη πώληση, αλλά επίσης δεν θέλετε να αφήσετε πάρα πολλά χρήματα στο τραπέζι.