Τύποι μισθώσεων: Πώς λειτουργούν και πώς υπολογίζονται
Ορισμένες μισθώσεις λειτουργούν σωστά για διαφορετικά εισοδήματα, επιτρέποντας στον μισθωτή να πληρώνει χαμηλότερες πληρωμές μισθωμάτων κατά τη διάρκεια χαμηλότερων περιόδων εισοδήματος.
Οι οικονομίες αλλάζουν, και μερικές φορές οι εμπορικές μισθώσεις παρέχουν πολύ καλύτερη απόδοση από το ακίνητο μίσθωσης κατοικιών. Οι επενδυτές με μονοκατοικία μονοκατοικίας μίσθωσης συχνά διστάζουν να μπω σε εμπορική μίσθωση, καθώς είναι πιο περίπλοκο. Μπορεί όμως να αξίζει πολύ την επιπλέον εκπαίδευση. Οι ενοικιαστές εμπορικών καταστημάτων είναι γενικά περισσότερο προσανατολισμένοι προς τις επιχειρήσεις και έμπειροι σε μισθώσεις. Αν όχι, συχνά προσλαμβάνουν επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας ή δικηγόρους για να χειριστούν τις μισθωτικές τους δραστηριότητες.
Τα εμπορικά ακίνητα ενοικίασης περιλαμβάνουν εμπορικά κέντρα, επαγγελματικά γραφεία, κέντρα ταινιών και ανεξάρτητα κτίρια που χρησιμοποιούνται για γραφεία και εμπορικούς χώρους. Οι επιτυχημένες επιχειρήσεις είναι απρόθυμες να αλλάξουν τη θέση τους, εκτός εάν χρειάζεται περισσότερος χώρος. Η σύλληψη ενός καλού ενοικιαστή σε ένα χώρο γραφείου ή εμπορικού χώρου μπορεί να σημαίνει χρόνια αξιόπιστου εισοδήματος από ενοίκια και θετική ταμειακή ροή.
Αυτό ισχύει ιδιαίτερα εάν ο χώρος βρίσκεται σε περιοχή υψηλής κυκλοφορίας που υποστηρίζει σταθερή ροή επιχειρήσεων. Ο μισθωτής θα είναι απρόθυμος να κινηθεί όταν δεν είναι σίγουροι ότι θα διατηρήσουν το επίπεδο των επιχειρήσεων που απολαμβάνουν στο σημερινό τους χώρο.
Ανάλογα με τον τύπο μίσθωσης, ο ενοικιαστής πληρώνει συχνά για επισκευές και βελτιώσεις.
Φροντίζουν το ακίνητο, καθώς έχουν πελάτες στην περιοχή. Θέλουν να έχουν μια ευχάριστη εμπειρία, ώστε να επιστρέψουν. Υπάρχουν πολύ διαφορετικοί τύποι μίσθωσης και συχνά βασίζονται στον τύπο της επιχείρησης μισθωτών. Ας δούμε αυτούς τους τύπους μίσθωσης, πώς λειτουργούν και πώς υπολογίζονται.
Ενοικίαση ανά τετραγωνικό πόδι
Το μίσθωμα ορίζεται σε $ xx.xx ανά τετραγωνικό πόδι του μισθωμένου χώρου. Αυτό μπορεί να εκφραστεί είτε ως ετήσιο είτε ως μηνιαίο ποσό.
- Παράδειγμα με ετήσιο απόσπασμα: Ένας χώρος γραφείων 2.200 τετραγωνικών ποδών αναφέρεται σε ενοίκιο ύψους 11,50 δολαρίων ανά τετραγωνικό πόδι. 2.200 Χ $ 11.50 = 25.300 δολάρια ετησίως για ενοικίαση.
- Παράδειγμα, το ίδιο κτίριο και ενοίκιο για μηνιαίο ποσό: 2.200 Χ $ 11.50 = 25.300 δολάρια. Χωρίστε 12 μήνες για να πάρετε ένα μηνιαίο ποσό ενοικίου ύψους $ 2,108.33.
Ποσοστό μίσθωσης
Ο όγκος λιανικής πώλησης μπορεί να διαφέρει σημαντικά λόγω πολλών παραγόντων, συμπεριλαμβανομένης της οικονομίας και της θέσης. Για τον λόγο αυτό, είναι συνήθης πρακτική για τον ιδιοκτήτη, στον υπολογισμό της μίσθωσης των εμπορικών ακινήτων, να καθορίσει ένα βασικό ενοίκιο που χρειάζονται απολύτως και στη συνέχεια να έχει ο μισθωτής να πληρώσει ένα ποσοστό του μικτού ακαθάριστου εισοδήματός του εκτός από το βασικό επιτόκιο . Αυτό είναι λογικό, διότι, εάν η τοποθεσία είναι καλή, οι λιανικές πωλήσεις πρέπει να αυξηθούν και να επιτρέψουν τη δυνατότητα του ενοικιαστή να πληρώσει υψηλότερο ενοίκιο.
Υπάρχουν δύο τρόποι με τους οποίους το ποσοστό υπολογίζεται κανονικά:
1. Ελάχιστη μίσθωση βάσης + ποσοστό επί ενός συγκεκριμένου ποσού βάσης: Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής πληρώνει ελάχιστο βασικό μηνιαίο ενοίκιο και στη συνέχεια προσθέτει ένα ποσοστό όλων των ακαθάριστων εισπράξεων σε ένα συγκεκριμένο βασικό ποσό. Παράδειγμα: 1,000 δολάρια ανά μήνα βάση μίσθωσης, και 5% όλων των ακαθάριστων εισπράξεων άνω των 50.000 δολαρίων το μήνα. Χρησιμοποιώντας τις ακαθάριστες εισπράξεις ενός μηνός ύψους $ 72.000, κάνουμε τον υπολογισμό αυτόν τον τρόπο:
$ 72.000 - $ 50.000 = $ 22.000
$ 22.000 x .05 = $ 1.100
$ 1.100 + βάση $ 1.000 = μίσθωμα μήνα $ 2.100
2. Ελάχιστο βασικό ενοίκιο + ποσοστό όλων των ακαθάριστων εισπράξεων: Εδώ, δεν καθορίζουμε τα έσοδα από την κατώτατη γραμμή πριν το ποσοστό κλωτσιές εισρέει. Το ενοίκιο καταβάλλεται για όλες τις ακαθάριστες εισπράξεις από το μηδέν. Παράδειγμα: $ 500 βασική ενοικίαση + 2% των ακαθάριστων εσόδων από την επιχείρηση. Αν χρησιμοποιήσουμε τους προηγούμενους αριθμούς, θα πάρουμε το 2% του συνόλου των $ 72.000 και θα το προσθέσουμε στο βασικό ενοίκιο, όπως εδώ:
$ 72.000 X .02 = $ 1.440
$ 1.440 + $ 500 = μηνιαίο μίσθωμα $ 1.940
Η διαπραγμάτευση του ενοικίου για έναν εμπορικό χώρο μπορεί να γίνει πολύ περίπλοκη. Ο υποψήφιος ενοικιαστής επιχειρήσεων γνωρίζει το κόστος της επιχειρηματικής δραστηριότητας και των αναμενόμενων εσόδων. Θα θέλουν να ταιριάζουν το ενοίκιο στο κόστος τους έτσι ώστε να μπορούν να υπολογίζουν σε ένα ορισμένο επίπεδο κέρδους. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου γνωρίζει το κόστος ιδιοκτησίας του και τι χρειάζεται για να πάρει προς ενοικίαση για να εξασφαλίσει μια θετική ταμειακή ροή. Το win-win είναι το συνηθισμένο αποτέλεσμα στις εμπορικές διαπραγματεύσεις μίσθωσης.