Όταν ένας ιδιοκτήτης επιχείρησης αγοράζει ένα εμπορικό κτίριο με υποθήκη, ο κάτοχος υποθηκών μπορεί να απαιτήσει από τον αγοραστή να αποκτήσει μια πολιτική ιδιοκτησίας που περιλαμβάνει την τυποποιημένη ρήτρα στεγαστικών δανείων .
Ακολουθεί ένα παράδειγμα.
Παράδειγμα
Η Andy κατέχει την A-1 Appliances, εταιρεία που πωλεί οικιακές συσκευές. Η εταιρεία της Andy μόλις αγόρασε μια νέα αποθήκη με υποθήκη που έλαβε από την Lucky Lending.
Το δάνειο Α-1 που λαμβάνεται από την Lucky Lending εξασφαλίζεται από την αποθήκη. Επειδή η αποθήκη εξυπηρετεί ως εγγύηση για το δάνειο, η Lucky Lending έχει ασφαλιστικό ενδιαφέρον για αυτό. Προκειμένου να προστατευθεί το συμφέρον της Lucky, η σύμβαση δανείου απαιτεί από την A-1 να ασφαλίσει την αποθήκη από ζημιές από πυρκαγιά και άλλους κινδύνους σύμφωνα με μια πολιτική εμπορικής ιδιοκτησίας. Η σύμβαση αναφέρει ότι η πολιτική πρέπει να περιλαμβάνει την τυποποιημένη ρήτρα στεγαστικών δανείων.
Πρότυπη ρήτρα
Σε προηγούμενα έτη, οι ασφαλιστές που έγραψαν ασφάλιση περιουσίας έπρεπε να χρησιμοποιήσουν ένα έντυπο πολιτικής που ονομάζεται Πολιτική πυροπροστασίας της Νέας Υόρκης του 1943. Το τελευταίο περιλάμβανε μια ρήτρα με τίτλο Mortgagee, η οποία αφορούσε τα δικαιώματα των δανειστών. Αυτή η ρήτρα αναφέρεται ως η τυποποιημένη ρήτρα στεγαστικών δανείων .
Σήμερα, η μορφή της Νέας Υόρκης σπάνια χρησιμοποιείται και η πολιτική εμπορικών ακινήτων ISO θεωρείται βιομηχανικό πρότυπο. Το έντυπο ISO απευθύνεται σε στεγαστικά δάνεια με ρήτρα με τίτλο Ομολογιούχοι. Αυτή η ρήτρα χρησιμεύει πλέον ως τυποποιημένη ρήτρα υποθήκης. Εμφανίζεται σε πολλές πολιτικές ιδιοκτησίας που συντάσσονται από μεμονωμένους ασφαλιστές.
Τα ενδιαφέροντα
Η ρήτρα υποθήκης ISO ισχύει για τον κάτοχο υποθήκης που αναφέρεται στις δηλώσεις. Ο δανειστής καλύπτεται για απώλεια ή βλάβη του κτιρίου ή της δομής που χρησιμεύει ως εγγύηση για το δάνειο.
Σε περίπτωση που αναφέρονται πολλοί δανειστές στην πολιτική, καλύπτονται κατά σειρά προτεραιότητας. Για παράδειγμα, υποθέστε ότι ένας αντισυμβαλλόμενος αγόρασε ένα κτίριο με δύο υποθήκες (ένα πρώτο και ένα δεύτερο). Αν το κτίριο καεί, ο δανειστής που είναι εγγεγραμμένος στην πρώτη υποθήκη θα καταβληθεί. Μετά την αποζημίωση του πρώτου δανειστή, ο δανειστής της δεύτερης υποθήκης θα λάβει πληρωμή.
Η ρήτρα υποθήκης αναφέρει ότι οι δανειστές θα λάβουν πληρωμή "καθώς τα συμφέροντά τους μπορεί να εμφανιστούν." Αυτό σημαίνει ότι το ποσό που θα λάβει κάθε δανειστής εξαρτάται από την έκταση της ζημίας στο ασφαλισμένο κτίριο και το ανεξόφλητο υπόλοιπο (το κεφάλαιο και τους τόκους) του δανείου. Για παράδειγμα, μια πυρκαγιά καταστρέφει την αποθήκη των συσκευών A-1. Τη στιγμή της πυρκαγιάς, η A-1 οφείλει Lucky Lending $ 750.000 σε κύριο και δεδουλευμένο ενδιαφέρον. Η Lucky Lending λαμβάνει ασφαλιστική πληρωμή ύψους $ 750.000, το ενδιαφέρον της για ακίνητα.
Το ποσό που ο ασφαλιστής θα πληρώσει για ζημία υπόκειται στο όριο της πολιτικής. Για παράδειγμα, εάν η αποθήκη του A-1 είναι ασφαλισμένη για $ 1,5 εκατομμύρια, ο ασφαλιστής δεν θα πληρώσει περισσότερα από 1,5 εκατομμύρια δολάρια σε όλα τα καλυπτόμενα μέρη (συσκευές A-1 και όλοι οι δανειστές).
Σε ορισμένα κράτη, οι δανειστές εξασφαλίζουν τα δάνειά τους μέσω ενεργειών εμπιστοσύνης και όχι στεγαστικών δανείων. Για το λόγο αυτό, ο όρος " ενυπόθηκος δανειστής" στην τυποποιημένη ρήτρα στεγαστικών δανείων περιλαμβάνει έναν διαχειριστή.
Κατάσχεση
Το δικαίωμα του δανειστή να αποκαταστήσει ζημία στο πλαίσιο της πολιτικής περιουσίας του δανειολήπτη δεν επηρεάζεται από καμία ενέργεια αποκλεισμού που ο δανειστής έχει κινήσει κατά του ιδιοκτήτη της περιουσίας πριν από τη ζημία. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι οι συσκευές A-1 δεν καταφέρνουν να πραγματοποιήσουν αρκετές πληρωμές υποθηκών, οπότε η Lucky Lending εκδίδει ειδοποίηση αθέτησης. Ένα μήνα μετά την έκδοση της ειδοποίησης, η αποθήκη καταστρέφεται από πυρκαγιά. Η προεπιλεγμένη ειδοποίηση δεν θα επηρεάσει το δικαίωμα της Lucky να λαμβάνει πληρωμή για την απώλεια βάσει της πολιτικής.
Πράξεις του αντισυμβαλλομένου
Ο ενυπόθηκος έχει το δικαίωμα να ανακτήσει την απώλεια στο πλαίσιο της πολιτικής, ακόμη και αν ο αντισυμβαλλόμενος έχει παραβιάσει έναν όρο της ασφαλιστικής σύμβασης.
Για παράδειγμα, υποθέστε ότι η αποθήκη A-1 Appliances καταστρέφεται από πυρκαγιά. Το Α-1 υποβάλλει αξίωση στον ασφαλιστή περιουσίας του για ζημιά στο κτίριο και το περιεχόμενό του. Ωστόσο, το Α-1 αρνείται να αφήσει έναν ρυθμιστή στην ιδιοκτησία να επιθεωρήσει τις ζημιές. Ο ασφαλιστής τελικά αρνείται τον ισχυρισμό του Α-1 επειδή ο Α-1 δεν συμμορφώθηκε με μια πολιτική .
Το δικαίωμα της Lucky Lending για ανάκτηση στο πλαίσιο της πολιτικής δεν θα επηρεαστεί από τις ενέργειες του Α-1, εφόσον ο δανειστής πληροί ορισμένες προϋποθέσεις. Ο δανειστής πρέπει:
- Καταβάλλετε τυχόν εκκρεμή ασφάλιστρα λόγω του ότι ο αντισυμβαλλόμενος δεν έχει πληρώσει
- Υποβάλετε μια απόδειξη απώλειας (εάν ο αντισυμβαλλόμενος δεν το έχει κάνει) εντός 60 ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης ότι οφείλεται απόδειξη ζημίας
- Ενημερώστε τον ασφαλιστή εάν ο δανειστής γνωρίζει οποιαδήποτε αλλαγή στην ιδιοκτησία ή την κατοχή του κτιρίου ή εάν ο κίνδυνος έχει αλλάξει σημαντικά
Μόλις ο δανειστής έχει ολοκληρώσει όλα αυτά τα βήματα, είναι επιλέξιμος να λάβει πληρωμή ζημίας σύμφωνα με την πολιτική ιδιοκτησίας του Α-1.
Μεταβίβαση δικαιωμάτων
Η ρήτρα ISO Sourseholders περιέχει μια διάταξη υποκατάστασης . Δηλώνει ότι εάν ο ασφαλιστής καταβάλει στον δανειστή μια ζημία, αλλά αρνείται την πληρωμή στον ασφαλισμένο, τα δικαιώματα υποκατάστασης του δανειστή μεταβιβάζονται στον ασφαλιστή στο ύψος του ποσού της πληρωμής. Στο προηγούμενο παράδειγμα, οι συσκευές A-1 απορρίφθηκαν βάσει της πολιτικής επειδή δεν συμμορφώθηκαν με τους όρους της ασφαλιστικής σύμβασης. Ας υποθέσουμε ότι η Lucky Lending έχει λάβει ασφαλιστική πληρωμή ύψους $ 700.000 για το ενδιαφέρον της στην αποθήκη που υπέστη ζημία. Η πυρκαγιά προκλήθηκε από ένα ελάττωμα σε ένα ηλεκτρικό στεγνωτήριο αποθηκευμένο στο κτίριο. Εάν η Lucky Lending δεν είχε λάβει αποζημίωση για τη ζημία, ο δανειστής θα μπορούσε να μήνυσε τον κατασκευαστή του στεγνωτηρίου για ζημιές ιδιοκτησίας .
Ο ασφαλιστής περιουσίας του Α-1 έχει αποζημιώσει την Lucky Lending για την απώλεια. Έτσι, το δικαίωμα του δανειστή να μηνύσει τον κατασκευαστή για αποζημίωση μεταβιβάζεται στον ασφαλιστή. Ο ασφαλιστής έχει πλέον το δικαίωμα να μηνύσει τον κατασκευαστή για να ανακτήσει τα 700.000 δολάρια που κατέβαλε στην Lucky Lending.
Ο ασφαλιστής μπορεί να επιλέξει να πληρώσει στον δανειστή το αρχικό ποσό της υποθήκης συν τυχόν δεδουλευμένους τόκους. Εάν παραμείνει κάποιο χρέος, ο αντισυμβαλλόμενος πρέπει να καταβάλει το ποσό αυτό στον ασφαλιστή.
Ακύρωση και μη ανανέωση
Σύμφωνα με τη ρήτρα υποθήκης, ο ασφαλιστής πρέπει να ειδοποιήσει γραπτώς τον κάτοχο υποθήκης εάν ο ασφαλιστής ακυρώσει την πολιτική ή αρνείται να την ανανεώσει . Εάν ο ασφαλισμένος δεν καταβάλει την πριμοδότηση, ο ασφαλιστής πρέπει να ειδοποιήσει τον δανειστή 10 ημέρες πριν από την ακύρωση της πολιτικής. Εάν ο ασφαλιστής ακυρώσει την πολιτική για οποιονδήποτε λόγο εκτός από την μη καταβολή της πριμοδότησης, πρέπει να ειδοποιήσει τον δανειστή 30 ημέρες πριν. Σε περίπτωση που ο ασφαλιστής αποφασίσει να μην ανανεώσει την πολιτική, πρέπει να δώσει στον δανειστή δέκα ημέρες προειδοποίηση.
Αυτές οι συνθήκες ακύρωσης μπορούν να τροποποιηθούν από το κρατικό δίκαιο. Για παράδειγμα, ορισμένα κράτη απαιτούν από τους ασφαλιστές να ειδοποιούν έναν δανειστή τουλάχιστον 45 ημέρες νωρίτερα εάν ακυρωθεί μια πολιτική για οποιονδήποτε λόγο εκτός της μη καταβολής της πριμοδότησης.