Φροντίδα των ενοικιαστών σας, της ιδιοκτησίας σας και των οικονομικών σας
3 στρατηγικές για τη διαχείριση ιδιοκτησίας ενοικίασης
Προτού μπορέσετε να επιλέξετε τη σωστή στρατηγική για εσάς, πρέπει να κατανοήσετε όλες τις διαφορετικές περιοχές μιας ιδιοκτησίας ενοικίασης που πρέπει να διαχειριστείτε.
Οι αρμοδιότητες διαχείρισης του ιδιοκτήτη μπορούν να αναλυθούν σε τρία τμήματα:
- Διαχείριση των ενοικιαστών
- Διαχείριση της συντήρησης και των ελέγχων ιδιοκτησίας
- Διαχείριση οικονομικών
1. Διαχείριση των ενοικιαστών
Αυτό είναι το μέρος της διαχείρισης ακινήτων ενοικίασης που είναι πιο άμεση και πιο προφανής. Ωστόσο, η επιτυχής ιδιοκατοίκηση συνεπάγεται πολύ περισσότερα από τη συλλογή του ενοικίου. Πρέπει να διαχειριστείτε:
- Συλλογή ενοικίου : Καθορισμός ημερομηνιών λήξης. Συλλογή ενοικίου κάθε εβδομάδα ή μήνα. Καθιέρωση καθυστερημένων τελών και περιόδων χάριτος. Αντιμετώπιση μη καταβληθέντος ενοικίου.
- Συμφωνίες Μίσθωσης : Επαληθεύστε ότι η μίσθωση περιλαμβάνει όλους τους νομικούς όρους που απαιτούνται από τον νόμο ενοικιαστή του κράτους σας. Βεβαιωθείτε ότι η μίσθωση είναι ενημερωμένη με την πιο πρόσφατη έκδοση του νόμου. Διαχείριση της ημερομηνίας έναρξης και λήξης μίσθωσης όλων των ενοικιαστών.
- Έλεγχος ενοικιαστή : Διαφήμιση κενή θέση. Ρύθμιση ραντεβού. Επαλήθευση πληροφοριών σχετικά με εφαρμογές. Μπορείτε επίσης να καθορίσετε αν ορισμένοι ενοικιαστές είναι μια καλή εφαρμογή.
- Μετακίνηση : Υπογραφή συμφωνιών μίσθωσης. Περνώντας πάνω σε κανόνες, απαιτήσεις και κανονισμούς. Συλλογή εγγύησης και ενοικίου πρώτου μήνα. Περπατώντας και σημειώνοντας την τρέχουσα κατάσταση της μίσθωσης.
- Μετακίνηση : Βεβαιωθείτε ότι η περίοδος μίσθωσης τελείωσε. Ελέγξτε την κατάσταση της μίσθωσης για τυχόν ζημιές . Ξεκινώντας τη διαδικασία για να βρείτε έναν νέο ενοικιαστή για ένα διαμέρισμα.
- Καταγγελίες: Δημιουργία σχεδίου παιχνιδιού για επίλυση του προβλήματος.
- Αιτήματα επισκευής: Ανταπόκριση σε αιτήματα γρήγορα. Προτεραιότητα στην επισκευή. Κάνετε την επισκευή μόνοι σας ή προσλαμβάνετε κάποιον για να το κάνετε.
- Αποζημιώσεις μισθωτών : Να αποστέλλουν νομιμοποιημένες ειδοποιήσεις από τον ενοικιαστή πριν από την έξωση. Υποβολή για έξωση από το δικαστήριο. Προετοιμάστε τα αποδεικτικά στοιχεία που υποστηρίζουν το λόγο για έξωση.
2. Διαχείριση της συντήρησης και των ελέγχων ιδιοκτησίας
Το δεύτερο κύριο μέρος της διαχείρισης ακινήτων ενοικίασης είναι το ίδιο το ακίνητο. Η φυσική δομή πρέπει να διατηρηθεί για την υγεία και την ασφάλεια των ενοικιαστών. Η ασφαλιστική σας εταιρεία μπορεί επίσης να απαιτήσει ορισμένα τμήματα της δομής, όπως η στέγη, να πληρούν ορισμένα πρότυπα ή θα αρνηθούν να ασφαλίσουν την ιδιοκτησία.
- Συντήρηση: Κοπή του γρασιδιού. Συλλογή φύλλων. Φτυάρι χιονιού. Βγάζοντας τα σκουπίδια. Κρατώντας όλους τους κοινόχρηστους χώρους καθαρό. Βεβαιωθείτε ότι οι ενοικιαστές έχουν πάντα πρόσβαση στο τρεχούμενο νερό και ζεσταίνουν το χειμώνα. Στερέωση διαρροών οροφής, διαρροές υδραυλικών εγκαταστάσεων, ραγισμένα πλακάκια, χαλαρά κιγκλιδώματα, ελαττωματικές κλειδαριές θυρών ή παραθύρων.
- Επιθεωρήσεις: Θα πρέπει να αντιμετωπίζετε επιθεωρήσεις από την πόλη και ακόμη και από τον δανειστή και την ασφαλιστική σας εταιρεία. Οι επιθεωρήσεις της πόλης πρέπει να βεβαιωθούν ότι το ακίνητό σας ακολουθεί ορισμένους κώδικες υγείας και ασφάλειας. Ο δανειστής και η ασφαλιστική εταιρεία επιθεωρούν το ακίνητο για να βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο αξίζει το ποσό που δανείζουν ή το ποσό που ασφαλίζουν για.
3. Διαχείριση Οικονομικών
Το τρίτο μέρος της διαχείρισης που θα πρέπει να αντιμετωπίσετε όταν κατέχετε μια ιδιοκτησία ενοικίασης περιλαμβάνει τα οικονομικά. Πρέπει να καταλάβετε πόσα χρήματα έρχονται σε κάθε μήνα και πόσα χρήματα εξέρχονται.
- Πληρωμές ενοικίων : Πόσο εισπράττετε το ενοίκιο κάθε μήνα.
- Πληρωμή υποθηκών: Τι πληρώνετε κάθε μήνα για την υποθήκη σας.
- Ασφάλιση: Πόσο πληρώνετε για να ασφαλίσετε την ιδιοκτησία σας.
- Φόροι: Ποιοι είναι οι ετήσιοι φόροι ιδιοκτησίας σας;
- Βοηθητικά προγράμματα: Εάν οι ενοικιαστές δεν είναι υπεύθυνοι για την πληρωμή για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, πόσο νερό, φυσικό αέριο και ηλεκτρικούς λογαριασμούς είναι κάθε μήνα για το ακίνητο.
- Τέλη / πρόστιμα: Τα τέλη μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε για επιθεωρήσεις ακινήτων ή δικαστικά έξοδα. Απρόσμενα πρόστιμα για ζητήματα συντήρησης στην ιδιοκτησία.
3 Στρατηγικές διαχείρισης ενοικίασης
Τώρα που καταλαβαίνετε τις διάφορες περιοχές μιας ιδιοκτησίας ενοικίασης που πρέπει να διαχειριστεί, μπορείτε να καθορίσετε πώς θέλετε να διαχειριστείτε αυτές τις περιοχές.
Υπάρχουν τρεις βασικές προσεγγίσεις:
- Do-It-Yourself Management
- Half Do It Yourself / Half Outsource
- Εξαγωγή διαχείρισης εξ ολοκλήρου
1. Διαχείριση Do-It-Yourself
Σε αυτήν την προσέγγιση διαχείρισης, είστε υπεύθυνοι για τα πάντα, ως εκ τούτου, DIY. Είστε αυτός που συλλέγει ενοίκιο, χτυπά το χιόνι και καταθέτει τους φόρους σας.
Πλεονεκτήματα
- Πλήρης Έλεγχος: Ως ιδιοκτήτης ακινήτου ενοικίασης, είστε ιδιοκτήτης επιχείρησης. Όταν το κάνετε μόνοι σας, ξέρετε τι συμβαίνει σε όλα τα μέρη της επιχείρησής σας.
- Γνωρίζοντας τα προβλήματα γρήγορα: Δεδομένου ότι έχετε το χέρι σας σε όλα τα τμήματα της διαχείρισης, είστε σε θέση να δείτε αμέσως όταν εμφανίζεται ένα πρόβλημα. Δυστυχώς, επειδή είστε υπεύθυνος για όλα τα πράγματα στην ιδιοκτησία σας, εξακολουθείτε να μην μπορείτε να αντιμετωπίσετε αυτό το πρόβλημα αμέσως.
Μειονεκτήματα
- Έλλειψη Γνώσης: Είναι αδύνατο να είσαι ειδικός στα πάντα. Εάν είχατε προσλάβει έναν λογιστή για να καταθέσετε τους φόρους σας, αντί να το κάνετε μόνοι σας, ο λογιστής θα μπορούσε να έχει πάρει αρκετές εκπτώσεις που δεν γνώριζες. Αν είχε προσληφθεί δικηγόρος για να προετοιμάσετε τη σύμβαση μίσθωσης, αντί να προετοιμάσετε τη μίσθωση σας, ο δικηγόρος ενδέχεται να συμπεριέλαβε ορισμένους νόμους μισθωτών κρατικών ιδιοκτητών που αγνοήσατε. Εάν είχατε προσλάβει έναν επαγγελματία για να εγκαταστήσετε την οροφή στο ακίνητό σας, αντί να το εγκαταστήσετε μόνοι σας, μπορεί να μην χρειαστεί να αντιμετωπίσετε διαρροή οροφής.
- Συντριπτική: Όντας όλα τα πράγματα σε όλους τους ανθρώπους μπορεί να γίνει πάρα πολύ. Εφόσον αναλαμβάνετε την ευθύνη για όλα, ενδέχεται να είστε πιο επιρρεπείς σε λάθη.
Καλύτερο για
- Οι ιδιοκτήτες με μικρό αριθμό ενοικιαζόμενων μονάδων.
- Οι ιδιοκτήτες που είχαν προηγουμένως επιχειρήσεις.
- Ιδιοκτήτες με προηγούμενη εμπειρία στη διαχείριση μισθωμάτων.
- Οι ιδιοκτήτες που θέλουν έλεγχο.
2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource
Σε αυτή την προσέγγιση για τη διαχείριση ακινήτων ενοικίασης, διαχειρίζεστε τις περιοχές που θεωρείτε ότι έχετε εμπειρία και στη συνέχεια αναθέτετε τις περιοχές που δεν αισθάνεστε άνετες ή απλά δεν έχετε την επιθυμία να διαχειριστείτε.
- Αναθέστε νομικά ζητήματα
Για παράδειγμα, θα μπορούσατε να αποφασίσετε να αναθέσετε σε τρίτους οποιαδήποτε θέματα διαχείρισης μισθώσεων που αφορούν νομικά θέματα. Μπορεί να αισθάνεστε υπέροχα για τη διαχείριση των οικονομικών του ακινήτου, την καθημερινή συντήρηση και τις καταγγελίες ενοικιαστών, αλλά είναι πολύ άβολα όταν πρόκειται για νομικά ζητήματα. Σε αυτή την περίπτωση, μπορείτε να προσλάβετε έναν δικηγόρο για να χειριστείτε τυχόν νομικά ζητήματα που προκύπτουν. Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει τη σύνταξη της σύμβασης μίσθωσης σας, ώστε να συμμορφώνεται με όλους τους νόμους μισθωτών του κράτους σας και να χειρίζονται όλες τις εκροές μισθωτών.
- Εκτελέστε ζητήματα συντήρησης
Σε αυτό το σενάριο, θα θέλατε να νοικιάσετε έναν επιτηδευμένο ή οικοδόμο για να αντιμετωπίσετε όλα τα ζητήματα συντήρησης, αλλά θα χειρίζεστε οι ίδιοι όλες τις άλλες υποχρεώσεις διαχείρισης.
Πλεονεκτήματα
- Ελεύθερος χρόνος: Εάν δεν κάνετε τα πάντα, θα έχετε περισσότερο χρόνο, περίοδο. Η χρήση αυτού του χρόνου εξαρτάται από εσάς. Μπορείτε να αγαπάτε περισσότερο χρόνο με την οικογένειά σας ή μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτή τη φορά για να βρείτε πρόσθετες ευκαιρίες επένδυσης.
- Έχετε Εμπειρογνώμονες: Παραδίδετε τον έλεγχο σε άλλους που ελπίζουμε ότι γνωρίζετε περισσότερο από εσάς σε μια συγκεκριμένη περιοχή.
Μειονεκτήματα
- Βασιζόμενοι σε άλλους: Βάζετε την εμπιστοσύνη σας ότι αυτοί οι άνθρωποι γνωρίζουν τι κάνουν και ότι έχουν τα καλύτερα συμφέροντα στο μυαλό σας.
Καλύτερο για
- Οι ιδιοκτήτες με αυξανόμενο αριθμό ενοίκων.
- Ο μέσος ιδιοκτήτης.
3. Εξαγωγή διαχείρισης εξ ολοκλήρου
Σε αυτή τη στρατηγική διαχείρισης, είστε κύριος της ιδιοκτησίας, αλλά δεν επιθυμείτε να είστε hands-on διαχειριστής. Πιστεύετε ότι η δύναμή σας είναι στην επιλογή ιδιοκτησίας, που δεν διαχειρίζεται τις καθημερινές λειτουργίες. Θα προσλάβετε έναν διαχειριστή ακινήτων ή μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων μπορούν να χειριστούν τα πάντα, συμπεριλαμβανομένης της επιλογής μισθωτών, μετακίνησης ενοικιαστή, συλλογής ενοικίου, συντήρησης και επισκευών, μετακίνησης ενοικιαστή και εκτόπισης μισθωτή.
Πλεονεκτήματα
- Ελευθερία Από Καθημερινές Πονοκέφαλοι: Δεν θα χρειαστεί να πετάξετε τις τηλεφωνικές κλήσεις στις δύο το πρωί που ο γείτονας της επόμενης πόρτας παίζει τη μουσική τους πολύ δυνατά. Θα είστε υπεύθυνοι για το ελάχιστο όριο, αλλά οι αποφάσεις για τις οποίες είστε υπεύθυνοι θα είναι τυπικά οι πιο σημαντικές αποφάσεις, όπως η παροχή στον ΟΚ να ξεκινήσει μια εκτόνωση του ενοικιαστή.
Μειονεκτήματα
- Κόστος: Οι διαχειριστές ακινήτων θα κοστίζουν δεκάδες χιλιάδες δολάρια το χρόνο. Όσο περισσότερες μονάδες ενοικίασης κατέχετε, τόσο περισσότερο θα κοστίσει.
- Η κακή διαχείριση μπορεί να καταστρέψει την επιχείρησή σας: Βάζετε την επιχείρησή σας και, ως εκ τούτου, τα προς το ζην σας, στα χέρια κάποιου άλλου. Θα είναι πολύ δύσκολο να βρείτε κάποιον που νοιάζεται για την επιτυχία και την αποτυχία σας όσο κι εσείς. Πρέπει να βεβαιωθείτε ότι παρακολουθείτε ενδελεχώς τους υποψήφιους διαχειριστές και να έχετε μια σαφή στρατηγική εξόδου εάν τα πράγματα είναι κακή.
Καλύτερο για
- Οι ιδιοκτήτες που ζουν μακριά από τα ενοίκια τους.
- Κατοικίες με μεγάλο αριθμό ενοικιαζόμενων ακινήτων.
- Οι επενδυτές σε ακίνητα με διαφοροποιημένες επενδύσεις.