Κοινές φορολογικές εκπτώσεις για τους ιδιοκτήτες

Τι μπορείτε και τι δεν μπορείτε να αφαιρέσετε

Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση επιτρέπει στους ιδιοκτήτες και στους ιδιοκτήτες ακινήτων να εκπίπτουν ορισμένες δαπάνες για τους φόρους τους, οι οποίες μπορούν να αντισταθμίσουν το φορολογητέο εισόδημά τους. Το να είστε σε θέση να επωφεληθείτε από τόσες φορολογικές εκπτώσεις είναι συχνά αυτό που κάνει την ιδιοκτησία ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας μια κερδοφόρα επιχείρηση. Οι πιο συνηθισμένες φορολογικές εκπτώσεις για τους ιδιοκτήτες είναι οι εξής: *

Μπορείτε να αφαιρέσετε αυτές τις δαπάνες μόνο αν θεωρούνται συνήθεις και αναγκαίες στον κλάδο των επιχειρήσεων:

• Μια δαπάνη θεωρείται συνηθισμένη αν είναι "κοινή και αποδεκτή" μέσα στον κλάδο σας. Για παράδειγμα, ένα συνηθισμένο κόστος για έναν ιδιοκτήτη θα μπορούσε να καταβάλει έναν εργολάβο για να καθορίσει μια διαρροή οροφής.
• Μια δαπάνη θεωρείται απαραίτητη εάν είναι "χρήσιμη και κατάλληλη" για την επιχείρησή σας. Για παράδειγμα, μια αναγκαία δαπάνη για έναν ιδιοκτήτη θα μπορούσε να αγοράσει το Quicken Rental Property Manager , για να παρακολουθεί πιο εύκολα τα πολυάριθμα αρχεία που ο ιδιοκτήτης πρέπει να τεκμηριώσει.

Δύο σημεία προσοχής

1. Πρέπει να κρατήσετε λεπτομερή και ακριβή αρχεία εάν πρόκειται να απαιτήσετε οποιοδήποτε από τα παρακάτω ως μειώσεις επί των φόρων σας.
   Δείτε επίσης: Τι αρχεία πρέπει να τηρήσω για φορολογικούς σκοπούς;
2. Πρόκειται για κοινές φορολογικές ελαφρύνσεις. Δεν ισχύουν για κάθε ιδιοκτήτη, ιδιοκτήτη ακινήτου ή ιδιοκτήτη ακινήτου. *
   Για παράδειγμα, πολλές από αυτές τις μειώσεις δεν ισχύουν για όσους νοικιάζουν κατοικίες ή καταλύματα που θεωρούνται επίσης κατοικία τους. Το ακίνητο θεωρείται κατοικία εάν τον χρησιμοποιούσατε για προσωπική χρήση για περισσότερο από το «Χ» αριθμό ημερών του έτους ή το «Χ»% των ημερών που το ακίνητο είχε εκμισθωθεί με δίκαιη αγοραία αξία. (Αυτοί οι αριθμοί θα εμφανίζονται στο Πρόγραμμα Ε του τρέχοντος οικονομικού έτους ή μπορείτε να συμβουλευτείτε τον λογιστή σας).
   * Πρέπει να συμβουλευτείτε το λογιστή σας ή το IRS για να καθορίσετε τον σωστό τρόπο υποβολής των φόρων και των σωστών κρατήσεων για την συγκεκριμένη σας κατάσταση.

Κοινές φορολογικές ελαφρύνσεις

1. Αποσβέσεις

Το κόστος απόσβεσης χρησιμοποιείται για τα πράγματα που έχετε αγοράσει για την επιχείρησή σας και τα οποία έχουν ωφέλιμη ζωή πέρα ​​από το τρέχον φορολογικό έτος. Προκειμένου κάτι να θεωρηθεί αποσβέσιμο, πρέπει να πληρούνται τρεις κανόνες:

1. Αναμένεται να διαρκέσει περισσότερο από ένα χρόνο.
2. Να είστε πολύτιμοι για την επιχείρησή σας με κάποιο τρόπο.

1. Χάνετε την αξία του ή φθείρετε την πάροδο του χρόνου.

Μερικά παραδείγματα αποσβέσιμων περιουσιακών στοιχείων είναι:

• Η τιμή αγοράς του ακινήτου (μείον την αξία της γης).
• Βελτιώσεις στην ιδιοκτησία, όπως νέα ντουλάπια κουζίνας ή μια ολοκαίνουργια οροφή.
• Θάμνοι ή φράκτες.
• Έπιπλα ή συσκευές.
• Αυτοκίνητο για επαγγελματική χρήση.

Διαφορετικά περιουσιακά στοιχεία , όπως ένα ψυγείο και ένα κτίριο, θα έχουν διαφορετική ωφέλιμη ζωή και υπάρχουν διαφορετικοί τύποι υποτίμησης που μπορούν να χρησιμοποιηθούν, όπως η σταθερή απόσβεση και η επιτάχυνση της απόσβεσης . Συμβουλευτείτε το IRS ή το λογιστή σας για να καθορίσετε τον τύπο απόσβεσης που θα χρησιμοποιήσετε και την ωφέλιμη ζωή κάθε στοιχείου που προσπαθείτε να υποτιμήσετε.

2. Απώλειες παθητικής δραστηριότητας

Η κατοχή μίσθωσης ακινήτων θεωρείται παθητική δραστηριότητα. Υπάρχουν σύνθετοι κανόνες που ισχύουν για παθητικές δραστηριότητες, αλλά με λίγα λόγια, περιορίζουν την ικανότητά σας να διεκδικείτε ζημίες που προκύπτουν από παθητική δραστηριότητα έναντι άλλων τύπων εισοδήματος.

Υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις:

• Εάν θεωρείτε επαγγελματία ακίνητης περιουσίας (ισχύουν ορισμένοι κανόνες, όπως η εργασία τουλάχιστον 750 ώρες το χρόνο σχετικά με τις δραστηριότητες που σχετίζονται με ακίνητα), οι δραστηριότητες ενοικίασης ακινήτων στις οποίες συμμετέχετε δεν θεωρούνται παθητικές δραστηριότητες .
• Εάν θεωρήσετε ότι συμμετέχετε ενεργά στη δραστηριότητα ενοικίασης, μπορείτε να αφαιρέσετε έως και 25.000 δολάρια σε παθητικές απώλειες μίσθωσης εάν κάνετε κάτω από 100.000 δολάρια. Η ενεργός συμμετοχή σημαίνει ότι πρέπει να έχετε συμμετάσχει στη λήψη διαχειριστικών αποφάσεων, όπως η εξεύρεση ενοικιαστών ή η λήψη αποφάσεων σχετικά με τους όρους ενοικίασής σας, και το ενδιαφέρον σας για τη δραστηριότητα ενοικίασης δεν ήταν ποτέ μικρότερο από 10% για το έτος. Το ποσό που μπορείτε να αφαιρέσετε θα μειώσει για κάθε δολάριο το εισόδημά σας είναι πάνω από $ 100.000. Δεν θα μπορείτε να αφαιρέσετε οποιαδήποτε απώλεια παθητικής δραστηριότητας όταν το εισόδημά σας φτάσει τα $ 150.000.

3. Επισκευές

Μπορείτε να αφαιρέσετε το κόστος των επισκευών που πραγματοποιήθηκαν σε ένα δεδομένο φορολογικό έτος. Οι επισκευές θεωρούνται εργασίες που είναι απαραίτητες για τη διατήρηση της ιδιοκτησίας σας "σε καλή λειτουργική κατάσταση". Δεν προσθέτουν σημαντική αξία σε μια ιδιοκτησία. Οι επισκευές περιλαμβάνουν πράγματα όπως η ζωγραφική. Είναι σημαντικό να καταλάβετε ότι όλη η συντήρηση που κάνετε στην ιδιοκτησία σας δεν θεωρείται επισκευή. Το IRS κάνει διάκριση μεταξύ βελτίωσης και επισκευών. Οι βελτιώσεις θεωρούνται προστιθέμενη αξία στην ιδιοκτησία. Οι βελτιώσεις δεν μπορούν να αφαιρεθούν πλήρως στο έτος που πραγματοποιήθηκαν. Μάλλον πρέπει να κεφαλαιοποιούνται και να αποσβένονται κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής τους.

Δείτε επίσης: Βελτιώσεις έναντι επισκευών

4. Έξοδα ταξιδιού

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να αφαιρέσουν ορισμένες τοπικές και υπεραστικές μετακινήσεις που σχετίζονται με τις επιχειρήσεις. Αυτό δεν περιλαμβάνει τα έξοδα μετακίνησης, δηλαδή το ταξίδι από το σπίτι σας στο καθημερινό σας γραφείο ή τον τόπο επιχειρηματικής σας δραστηριότητας.

Εάν διαθέτετε το δικό σας αυτοκίνητο για τοπικά ταξίδια, μπορείτε να πάρετε την έκπτωσή σας χρησιμοποιώντας είτε την κανονική τιμή μιλίων είτε χρησιμοποιώντας τα πραγματικά έξοδα, όπως το κόστος της βενζίνης και τη συντήρηση του οχήματος. Μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε τα τέλη στάθμευσης και τα διόδια, τους τόκους για ένα αυτοκίνητο δάνειο και οποιαδήποτε ισχύουσα καταβολή ή άδεια και τέλη και φόρους.

Αν δεν έχετε δικό σας όχημα, μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδα δημόσιας σας μεταφοράς για επιχειρηματικούς σκοπούς.

Δείτε επίσης: Πώς να αφαιρέσετε τα έξοδα ταξιδίου για τους φόρους σας
Πρότυπο χιλιομετρικό ρυθμό έναντι πραγματικών εξόδων

5. Τόκοι

Μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους που έχετε πληρώσει για τις δαπάνες που σχετίζονται με τις επιχειρήσεις. Για παράδειγμα: Μπορείτε να αφαιρέσετε το ενδιαφέρον που έχετε καταβάλει για πληρωμές υποθηκών ή άλλα επιχειρηματικά δάνεια, πληρωμές δανείων αυτοκινήτων (αλλά μόνο το τμήμα που χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς σκοπούς) και τους τόκους που καταβάλλονται σε πιστωτικές κάρτες που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για επιχειρηματικούς σκοπούς.

6. Εσωτερικό γραφείο

Μπορείτε να πάρετε την έκπτωση στο γραφείο σας εάν χρησιμοποιείτε ένα μέρος του σπιτιού σας αποκλειστικά ως γραφείο για την επιχείρησή σας. Πρέπει να πραγματοποιήσετε εδώ το μεγαλύτερο μέρος της επιχείρησής σας για να διεκδικήσετε την έκπτωση. Το ποσό που μπορείτε να εκπέμψετε εξαρτάται από το ποσοστό του σπιτιού που αναλαμβάνει το γραφείο στο σπίτι σας.

Δείτε επίσης : Βασικά στοιχεία της έκπτωσης στο Home Office
Τι έξοδα του γραφείου σας μπορείτε να αφαιρέσετε;

7. Κόστος ψυχαγωγίας

Δυστυχώς, τα έξοδα ψυχαγωγίας δεν αφορούν το κόστος που χρησιμοποιείται για την ψυχαγωγία σας. Τα έξοδα ψυχαγωγίας είναι αυτά που προκύπτουν κατά τη διάρκεια των επιχειρηματικών συναλλαγών. Για παράδειγμα, η ανάληψη ενός πελάτη στη λέσχη της χώρας σας ή η παροχή δυνητικού επενδυτή δύο εισιτηρίων στο θέατρο είναι έξοδα ψυχαγωγίας .

8. Νομικά και επαγγελματικά τέλη

Εάν προσλαμβάνετε έναν επαγγελματία για να κάνετε δουλειά για εσάς, η αμοιβή που πληρώνετε σε αυτούς είναι εκπεστέα. Αυτό περιλαμβάνει τις αμοιβές δικηγόρων, τα λογιστικά τέλη, τις αμοιβές κτηματομεσιτών ή τις αμοιβές που καταβάλλονται σε άλλους επαγγελματίες συμβούλους.

9. Αποζημίωση εργαζομένων

Εάν μισθώσετε κάποιον για να εργαστείτε για εσάς, μπορείτε να αφαιρέσετε τους μισθούς που καταβάλλετε σε αυτά ως επαγγελματικά έξοδα. Αυτό περιλαμβάνει τους μισθούς και των δύο υπαλλήλων πλήρους απασχόλησης, όπως ένας διαχειριστής ακινήτων ή ένας επικεφαλής υπαλλήλων και υπάλληλοι μερικής απασχόλησης , όπως ένας ανάδοχος που μισθώσατε μία φορά για να διορθώσετε διαρροή οροφής.

10. Φόροι

Μπορείτε να αφαιρέσετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας σας, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τον φόρο επί των πωλήσεων για επιχειρηματικά στοιχεία που δεν θεωρούνται αποσβέσιμα για το έτος. Μπορείτε να αφαιρέσετε τις αμοιβές για φορολογικές συμβουλές και την προετοιμασία των φορολογικών εντύπων που σχετίζονται με την ενοικίαση ακινήτων σας. Δεν μπορείτε, ωστόσο, να αφαιρέσετε τα δικαστικά τέλη από την υπεράσπιση του τίτλου της ιδιοκτησίας, την ανάκτηση ιδιοκτησίας ή την ανάπτυξη ή βελτίωση ιδιοκτησίας. Πρέπει να προσθέσετε αυτούς τους τύπους αμοιβών στη βάση της περιουσίας σας.

11. Ασφάλιση

Μπορείτε να αφαιρέσετε τα ασφάλιστρα που καταβάλατε στους περισσότερους τύπους ασφάλισης, συμπεριλαμβανομένων των κινδύνων για την υγεία, το ατύχημα, την αιτιότητα, την κλοπή, την πλημμύρα, την πυρκαγιά, την ευθύνη, το όχημα και την ασφάλιση υγείας για τους υπαλλήλους σας.

12. Απώλειες Ζημιών

Αν η ιδιοκτησία σας έχει καταστραφεί από καταστροφικό γεγονός όπως πυρκαγιά, ενδέχεται να μπορείτε να αφαιρέσετε μερικές ή όλες τις απώλειες. Το ποσό που μπορείτε να εκπέμψετε θα εξαρτηθεί από την ασφάλειά σας και το ποσό της ζημίας στο ακίνητο.

Άλλες κοινές φορολογικές ελαφρύνσεις περιλαμβάνουν:

• Κόστος διαφήμισης.
• Να ενοικιάσετε εσείς που πληρώσατε σε άλλους.
• Τηλεφωνικές κλήσεις που σχετίζονται με τις μισθωτικές σας δραστηριότητες. Ωστόσο, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε την πρώτη γραμμή για την τοπική υπηρεσία που έρχεται στο σπίτι σας. Αυτό θεωρείται προσωπική γραμμή.
• Μπορείτε να πιστώσετε ή να αφαιρέσετε τα έξοδα που καταβάλλονται για να καταστήσετε την ιδιοκτησία σας προσβάσιμη σε άτομα με αναπηρίες ή ηλικιωμένους.
• Εάν η ιδιοκτησία σας θεωρείται εμπορικό κτίριο, μπορείτε να αφαιρέσετε το κόστος για να το κάνετε ενεργειακά αποδοτικό.

* Θα πρέπει πάντα να συμβουλευτείτε το IRS ή έναν πιστοποιημένο λογιστή για να αποφασίσετε ποιες μειώσεις ισχύουν για την συγκεκριμένη σας κατάσταση.